FPI : fonctionnement, avantages et différences avec les SCPI

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Le Fonds de Placement Immobilier (FPI) est une structure d’investissement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier sans passer par l’acquisition directe d’un bien. Il s’agit d’un véhicule juridique de placement, accessible à tout investisseur souhaitant diversifier son patrimoine, bénéficier d’une gestion déléguée et profiter des rendements immobiliers.

Par définition, un FPI est un fonds d’investissement réglementé, dont au moins 60 % de l’actif doit être composé d’immobilier physique ou indirect. Il appartient à la famille des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI), tout comme les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Cependant, le FPI se distingue de ces dernières par sa forme juridique, sa fiscalité et sa structure de gestion.

 

La SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. Étant un investissement immobilier, la SCPI est considérée comme peu liquide et doit être pensée dans une optique de placement à long terme. La durée de détention recommandée est de dix ans. Cet investissement comporte donc des risques, notamment un risque de perte en capital. D’autre part, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Enfin, il faut se rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

 

 

Position du FPI parmi les placements immobiliers collectifs

Les FPI sont classés au sein de l’univers OPCI, aux côtés des SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable). Ces deux structures répondent à des objectifs similaires — permettre un accès collectif à l’investissement immobilier — mais se différencient notamment par leur traitement fiscal.

• Les FPI relèvent de la fiscalité des revenus fonciers, comme les SCPI, ce qui signifie que les revenus perçus (loyers nets) sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

• Les SPPICAV, en revanche, relèvent du régime des revenus mobiliers : leurs gains sont imposés comme des dividendes ou des plus-values d’actions, souvent avec une flat tax à 30 %.

Cela signifie que le choix entre FPI et SPPICAV dépend notamment de votre situation fiscale, de votre tranche marginale d’imposition, et de la nature de votre stratégie patrimoniale.

 

 

Fonctionnement d’un FPI

Le FPI est une copropriété de valeurs mobilières, gérée par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Les investisseurs souscrivent des parts du fonds, qui représentent une fraction de l’ensemble du portefeuille. Ces parts peuvent être souscrites ou rachetées à tout moment (en fonction de la liquidité disponible), sur la base de la valeur liquidative.

Le portefeuille du FPI est composé :

• D’au moins 60 % d’actifs immobiliers : immeubles détenus en direct ou via des sociétés immobilières non cotées (comme des SCI ou SCPI).

• D’au moins 10 % de liquidités : pour répondre aux demandes de rachat et aux besoins opérationnels.

• De valeurs mobilières : actions, obligations, placements monétaires, pouvant représenter jusqu’à 30 % de l’actif.

Ce fonctionnement permet une diversification sectorielle et géographique, ce qui est essentiel pour limiter les risques locatifs, améliorer la solvabilité des locataires du portefeuille immobilier, et stabiliser les taux de distribution sur le long terme.

La gestion du FPI est encadrée par un conseil de surveillance, qui représente les porteurs de parts et veille au respect de la stratégie d’investissement, des réglementations en vigueur, ainsi que des intérêts des investisseurs.

 

 

Avantages du FPI

Le Fonds de Placement Immobilier présente de nombreux avantages, en particulier pour les investisseurs recherchant une solution clé en main, diversifiée et professionnellement gérée.

1. Accessibilité et mutualisation du risque
   Le FPI permet d’accéder à un portefeuille immobilier diversifié avec un montant de départ relativement faible, sans besoin d’acheter un bien en direct. L'investissement est collectif, ce qui signifie que les risques sont mutualisésentre les différents porteurs de parts. L’exposition à un grand nombre de biens ou de secteurs (logistique, bureaux, santé...) permet de réduire l’impact d’une défaillance locative isolée.

2. Gain de temps et gestion professionnelle
   Contrairement à l’immobilier direct, le FPI est géré par une équipe d’experts qui sélectionne les actifs, négocie les baux (souvent des baux commerciaux), suit la solvabilité des locataires, et assure la gestion administrative et technique des immeubles. Cela permet à l’investisseur de se concentrer sur la stratégie globale sans intervenir dans la gestion courante.

3. Diversification des supports
   En combinant immobilier physique, immobilier indirect et actifs financiers, le FPI offre une diversification sectorielle et géographique. Certains fonds incluent des SCPI européennes, des actifs labellisés ISR (Investissement Socialement Responsable) ou encore des SCPI sans frais de souscription, permettant ainsi d’intégrer des critères extra-financiers ou de réduire les frais d’entrée.

4. Fiscalité adaptée
   Le FPI peut s’inscrire dans une stratégie d’optimisation fiscale, notamment dans des contextes d’investissement via des financements à crédit. Les intérêts d’emprunt sont alors déductibles des revenus fonciers, ce qui peut diminuer fortement l’imposition effective des revenus distribués.

 

Inconvénients du FPI

Malgré ses atouts, le FPI comporte également des limites importantes à connaître avant d’investir.

1. Absence de pilotage individuel
   L’investisseur n’a aucun pouvoir de décision sur les actifs sélectionnés, les arbitrages ou les stratégies mises en place. Il s’agit d’un placement délégué, qui nécessite une grande confiance dans la société de gestion.

2. Frais de gestion élevés
   Les FPI supportent divers frais : frais d’entrée, de gestion, d’arbitrage, de rachat, etc. Ces frais peuvent amputer le rendement net, surtout si le fonds affiche une performance modérée.

3. Rendement potentiellement limité
   Les taux de distribution des FPI sont généralement moins élevés que ceux des SCPI de rendement. Cela s’explique par la part de liquidités et d’actifs financiers conservés dans le portefeuille, qui tirent le rendement global vers le bas.

4. Liquidité conditionnelle
   Bien que plus liquide que certaines SCPI à capital fixe, le FPI n’offre aucune garantie de rachat immédiat. En période de tension sur les marchés immobiliers, la valeur liquidative peut baisser, et les rachats peuvent être suspendus ou limités.

5. Pas de garantie en capital
   Comme pour tout placement immobilier, la valeur des parts peut fluctuer, notamment en cas de diminution du capital, de dépréciation du marché ou de défaillance locative.

 

 

Le FCPE : un dérivé à visée salariale

Le Fonds Commun de Placement d’Entreprise (FCPE) est un autre type de placement collectif, orienté cette fois vers les salariés d’une entreprise. Il peut contenir des actions, des obligations ou des titres de l’entreprise, et s’intègre généralement dans des dispositifs d’épargne salariale comme le PEE ou le PERCO.

Le FCPE dédié investit plus d’un tiers de ses ressources dans les titres émis par l’entreprise. Le FCPE diversifié, quant à lui, en limite l’exposition. La gestion est assurée par une société agréée, et le fonds est soumis à l’approbation du CECEI et au contrôle de l’AMF.

Le FCPE, bien que distinct du FPI, répond à une logique similaire : mutualisation des investissements, gestion professionnelle et fiscalité avantageuse dans le cadre de l’épargne longue.

 

FPI ou SCPI, que choisir ?

Le FPI représente une alternative moderne et réglementée à la SCPI, intégrée dans l’univers OPCI. Il est particulièrement adapté à ceux qui souhaitent :

• accéder à l’immobilier indirect avec plus de liquidité que les SCPI,

• diversifier leur patrimoine immobilier via une structure transparente,

• déléguer totalement la gestion de leur investissement,

• optimiser leur fiscalité à travers le levier du crédit ou d’une enveloppe fiscale adaptée.

Toutefois, avant de souscrire, il est vivement recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoineindépendant, capable de comparer les FPI, SCPI ISR, SCPI européennes, SCPI sans frais de souscription, et de construire une stratégie adaptée à votre situation fiscale, vos objectifs de rendement et votre horizon d’investissement.

 

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