Pourquoi les OPCI ont-ils vu le jour ?

Pourquoi les OPCI ont-ils vu le jour ?

Suite à la crise financière des « subprimes » de 2008, on s’est interrogé sur la création d’un nouveau placement plus diversifié et ne reposant pas uniquement sur de l’immobilier. Les OPCI sont nées en 2008 par réflexion à cette crise et son architecture est le reflet de ces besoins. D’une part, l’immobilier demeure majoritaire dans ce type de fonds, toutefois il peut ne représenter que 60% de l’actif. Le reste (jusqu’à 90%) étant constitué de valeurs boursières. L’objectif de ne pas exclusivement reposer sur de l’immobilier est donc atteint tout en faisant des OPCI un instrument plutôt sûr, justement de part cette connexion avec la réalité de la pierre. D’autre part, l’OPCI est un placement plus liquide qu’une SCPI par exemple du fait que 5% à 10% des capitaux doivent être réservés à une poche de liquidités de sorte qu’un investisseur souhaitant se retirer puisse le faire facilement.

De quoi est composé un OPCI ?

Comme dit précédemment, lors de la création en 2008 des OPCI (Organisme de Placement Collectif dans l’Immobilier), l’objectif était de permettre aux épargnants, désireux d’investir dans l’immobilier, de pouvoir disposer de leur capital rapidement en cas de besoin. On parle alors de liquidité.

Pour permettre cette liquidité, les OPCI investissent non seulement dans l’immobilier, ainsi que sur des produits financiers en plus de garder une poche de liquidités.

Dans la classe d’actif immobilier, on retrouve principalement : les bureaux, les commerces, les locaux d’activité et logistiques.

Pour la classe d’actifs financiers, elle est composée d’actions et d’obligations.

Puis, pour la répartition entre ces deux classes, les OPCI sont tenus de suivre la réglementation qui les oblige à avoir des liquidités à hauteur de 5% des encours gérés après quoi, ils peuvent librement réaliser au moins 60 % de leurs investissements dans l’immobilier et le reliquat c’est-à-dire 35%, est investi sur les marchés (actions, obligations).

A titre d’exemple, en 2017, sur 100 % du parc immobilier des OPCI, on dénombrait 68,5% d’investissement dans les bureaux, 10% dans la santé, 9,3% dans les commerces, 5,8% dans les hôtels, 2,5% dans les logements, 1,2% dans la logistique et 2,7% dans bien d’autres biens immobiliers.

Règles de composition de l’actif des OPCI (SPPICAV vs. FPI)

Un OPCI peut avoir deux formes :

Celle d’une société à capital variable, la Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV). C’est une société qui prend la forme juridique de société anonyme (SA) ou de société par actions simplifiée (SAS).

Celle d’un fonds commun de placements, le Fonds de Placement Immobilier (FPI). Ne disposant pas de personnalité morale, elle est représentée par la société de gestion. C’est un véhicule de placement financier collectif où des investisseurs mettent en commun leur argent afin de tirer des bénéfices au prorata de leurs investissements.

L’actif d’un OPCI se compose de :

  • 60% d’actifs immobiliers (immeubles, SCPI, SIIC, etc.) ;
  • 35% en actifs financiers ;
  • 5% de liquidités.

Le faisant, les OPCI diversifient leurs portefeuilles afin de baisser le Bêta (risque) du portefeuille.