Pourquoi choisir l’OPCI plutôt que la SCPI ?

Pourquoi choisir l’OPCI plutôt que la SCPI ?

Souvent décrits comme complémentaires, les SCPI et OPCI sont des investissements « pierre-papier » qui partagent de nombreux points communs tels que la mutualisation des risques ou l’absence de gestion du parc immobilier pour l’investisseur. Pourtant ils possèdent de nombreuses différences relatives mais suffisamment significatives pour faire un choix. Afin de comprendre pourquoi il est préférable de choisir l’OPCI plutôt qu’une SCPI, nous ferons une rapide présentation des deux produits avec d’accentuer les différences.

La SCPI ou société civile de placement immobilier, est un investissement immobilier indirect, qui consiste à détenir des parts dans un parc immobilier géré par une société de gestion. Ce parc est loué par la société en question, générant des revenus, qui sont ensuite versés sous forme de loyers à chaque investisseur, proportionnellement au nombre de parts détenues. Ce placement vise généralement à définir un complément de revenu.

L’OPCI ou Organisme de Placement Collectif Immobilier est un fond composé à la fois d’actifs immobiliers comme pour la SCPI mais également d’actifs financiers (actions, obligations, OPCVM). Il s’agit d’une gestion dynamique du capital, utile pour le diversifier et le valoriser. L’OPCI est un produit d’épargne qui permet à la fois d’investir dans l’immobilier, à hauteur de 51 à 65% en fonction de la société de gestion tout en laissant la possibilité aux actionnaires des liquidités disponibles rapidement pour se retirer.

En plus de ses actifs, l’OPCI se divise juridiquement en deux catégories : d’une part les FPI (fonds de placement immobilier) représentés uniquement par la société de gestion et les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable), des sociétés disposant de la personnalité morale. Cette distinction de forme juridique apporte une fiscalité différente.

Les SCPI sont donc investies exclusivement dans des actifs immobiliers. Elles visent à apporter un complément de revenus aux souscripteurs. Les OPCI sont quant à eux composés de biens immobiliers et d’actifs financiers. Ils sont plus liquides et plus volatiles. Ils permettent une diversification ainsi qu’une valorisation du portefeuille. Cependant ces deux fonds demeurent des placements immobiliers, ils sont exposés à des risques à la fois conjoncturels et structurels. Quelles sont donc les différentes implications entre une SCPI et un OPCI ?

Premièrement les frais d’entrées : compris entre 8 et 12% pour les SCPI, ils se situent entre 3 et 5% pour les OPCI dont une partie reste disponible pour les fonds. En prenant en considération le fait que ces investissements durent en moyenne 8 ans, la différence tarifaire peut rapidement devenir colossale.

Deuxièmement, la fiscalité. Les SCPI françaises sont imposées selon l’impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux mais avec une réduction d’impôt équivalent au taux moyen d’imposition. Les SCPI européennes sont dispensées des prélèvements sociaux et bénéficient d’une réduction d’impôt similaire. Les FPI fonctionnent sur le même principe que les SCPI. Cependant les SPPICAV sont soumises au régime fiscal des capitaux mobiliers et disposent d’un prélèvement forfaitaire unique fixé à 30% (prélèvement sociaux inclus).

La différence majeure se situe au niveau de la liquidité et de la variation de capital : L’OPCI possède plus de liquidité que la SCPI, l’investisseur peut donc retirer son investissement lorsqu’il le souhaite. Bien que les délais peuvent varier, ils n’excèdent pas 2 mois. Cet avantage est aussi un inconvénient puisqu’il s’agit d’un investissement variable, la performance et la volatilité ne sont pas garanties donc par conséquence le capital non plus.

Les SCPI comme les OPCI sont disponibles en direct ou via un contrat d'assurance-vie.