Quelle fiscalité pour les OPCI ?

Régimes juridiques

  • SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière et à Capital Variable) est une SA (Société Anonyme) qui possède une personnalité morale sur le modèle des SICAV et qui délègue tous ses pouvoirs à une société de gestion. Elle désigne un représentant permanent qui encours les mêmes responsabilités que s’il exerçait en nom propre, les fonctions de dirigeant de la SPPICAV.
     
  • FPI est un fonds de placements immobiliers ne possèdent pas la personnalité morale, sur le modèle des fonds communs de placement.

En pratique, il s’agit d’une copropriété d’actifs immobiliers, d’instruments financiers et d’autres produits de trésorerie courante. Ils sont constitués d’une société de gestion de portefeuille qui agit à la fois pour le compte du FPI ainsi que pour l’intérêt des porteurs de prêts.

C’est la société de gestion de portefeuille qui établit un règlement prévoyant l’institution d’un conseil de surveillance.

Le principe a été créé en 2007 afin de proposer une structure plus moderne que la SCPI.

Caractéristiques patrimoine OPCI

Le patrimoine doit contenir une poche immobilière (60 à 90 % du portefeuille en actifs immobiliers avec une différence entre SPPICAV et FPI liés à leurs régimes fiscaux respectifs), une poche de liquidité représentant 10% du portefeuille, et une poche de valeurs mobilières composée d’actifs financiers (jusqu’à 30 % de l’actif). Il faut également au moins 10 % de liquidités disponibles, et au moins 50% d’immobilier physique. Il reste donc 40% d’actifs librement choisis (cash, actions, immobilier).

Une particularité pour les OPCI professionnels (ancien RFA : Règles de Fonctionnement Allégées) : la règle des 40% disparaît avec l’obligation d’avoir 10% de cash et 90 % d’immobilier. L’endettement peut dépasser le seuil des 50%.

Ce nouveau véhicule d’investissement français permet ainsi de combiner différents placements pour différentes stratégies d’allocation d’actifs : immobilier physique, parts de foncières/SIIC, actions, obligations, liquidités.

Régimes fiscaux

  • Les SPPICAV sont exonérées de l’IS et soumises à la fiscalité immobilière.
     
  • FPI (fonds de placement immobilier) : bénéficiant de la transparence fiscale mais non dotée de la personnalité juridique et soumis au régime fiscal des revenus fonciers.

Le régime fiscal applicable au particulier qui détient des parts d'OPCI en 2017 dépend de son mode de souscription, à l'image des porteurs de parts d'OPCVM classiques (Sicav et FCPI).

Quel est le statut fiscal d’un investisseur dans un OPCI ?

L’investisseur est imposé lors de la réception effective du revenu distribué par l’OPCI.

Le statut fiscal d’un investisseur dans un OPCI varie en fonction de :

  • La forme juridique de l’OPCI (SPPICAV / FPI) ;
  • La nature des revenus imposables ;
  • Le régime d’imposition qui leur est propre (personne physique/personne morale) ;
  • Leur résidence fiscale.

Avantages fiscaux

La SPPICAV est exonérée d’IS dès lors qu’elle s’est engagée à redistribuer ses bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes à hauteur de :

  • 85% minimum du résultat distribuable résultant des produits courants (revenus locatifs) ;
  • 50% du résultat afférent au plus value de cession d’actif réalisé en cours d’exercice.

La FPI est dite « fiscalement transparente », elle est donc exonérée d’impôts, mais doit s’engager à distribuer sous forme de dividendes :

  • 85% produits courants ;
  • 85% plus value.