L’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un outil qui a permis de redynamiser le marché de l’immobilier. Il s’agit d’un fonds de placement réalisé la plupart du temps dans l’immobilier. L’intérêt principal de ce dispositif est de permettre une distinction de son épargne dans un contrat d’assurance-vie avec certains risques afin de compenser la baisse des taux de rendement des fonds euros.

Le fonctionnement d’un OPCI

L’OPCI permet de procurer deux sources de revenus. Premièrement, il offre une distribution régulière de dividendes ou coupons ainsi qu’une plus-value à long terme notamment grâce à la revalorisation de la valeur de ses parts.

L’organisme de placement collectif en immobilier est un produit d’investissement semblable à la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). L’OPCI est composé d’actifs immobiliers (60-90%) mais aussi d’actifs financiers (30%) et d’une partie trésorerie (10%)  afin d’assurer une meilleure liquidité. En effet, l’OPCI rapporte des revenus et des dividendes qu’il va reverser aux investisseurs. En revanche, ce type de fonds n’assure aucune garantie de rendement ni en capital. Ce dispositif est accessible par un compte tiers ou dans un contrat d’assurance-vie. En fonction de la fiscalité et selon la tranche d’imposition de l'épargnant, l’option qui va être priorisée est l’option assurance-vie.

Quelle est la place des OPCI dans une assurance-vie

Le placement dans une assurance-vie n’est plus aussi rémunérateur qu’avant. Ce phénomène est notamment dû à la baisse du rendement des fonds euros. Les OPCI investissent principalement dans de l’immobilier directement ou indirectement à travers des sociétés ou des sociétés cotées. Le reste sera investi dans des actifs liquides et des titres financiers. Certains de ces dispositifs privilégient le secteur immobilier mais d’autres utilisent une stratégie beaucoup plus opportuniste en investissant dans tous les secteurs d’activité.

L’OPCI possède quelques spécificités diverses. Tout d’abord, il s’agit d’un placement qui investit aux côtés de l’immobilier dans des actifs financiers mais aussi dans des placements de trésorerie ce qui permet d’endurcir la liquidité du support. Ensuite, ce dispositif peut avoir la forme juridique d’un Fonds de Placement Immobilier ou encore d’une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable. Le fait d’intégrer cette forme juridique va avoir un impact sur le traitement fiscal des revenus. L’OPCI est le dispositif le plus adapté à l’assurance-vie.

Les avantages et les inconvénients des OPCI en assurance-vie

L’OPCI en assurance-vie comporte divers avantages. Premièrement, acheter des parts d’OPCI en assurance-vie permet de transformer la fiscalité des revenus ainsi que des plus values mobilières en fiscalité de l'assurance-vie. En effet, celle-ci est beaucoup moins pénalisante sur le moyen et long terme. De plus, les arbitrages de parts dans un contrat d’assurance-vie ne sont pas fiscalisés tant que l’argent ne sort pas du contrat. Deuxièmement, le dispositif assurance-vie offre également un phénomène “transmission”. Si le souscripteur décède, la fiscalité est nettement plus avantageuse en assurance-vie. De même, cela permet d’attribuer les montants placés à un ou plusieurs bénéficiaires choisis par lui-même en baissant fortement ou annulant les droits de succession sur les sommes investies. Cet avantage est important pour les personnes qui souhaitent protéger leurs proches. Il est possible de décomposer le contrat en espèces ou en parts d’OPCI.

Enfin, les compagnies d’assurance-vie ont pris des engagements auprès des souscripteurs à travers le code des assurances. En effet, le législateur a incorporé une obligation de liquidité importante pour l’assuré. Donc, ce dernier doit savoir que l’achat de parts d’OPCI propose une meilleure liquidité en assurance-vie qu’en compte titres.

L’OPCI a également ses contraintes en assurance-vie. D’abord, les souscripteurs vont être impactés par les frais du contrat. Ces frais ont impact sur la rentabilité des placements et sont de différentes natures. Il y a les frais d’entrée ou de versement, les frais de gestion, les frais d’arbitrage et les frais de sortie. Concernant les frais d’entrée, ils permettent de réduire la somme globale investie et  les frais de gestion permettant de diminuer la performance de l’OPCI et à donc un impact sur la valeur du contrat. En effet, lors du choix d’un contrat, le point frais est à examiner avec attention afin d’optimiser son placement.

Ensuite, le choix de l'assureur est un critère déterminant. En effet, l'épargnant possède une créance et il doit donc être attentif quant au choix de la contrepartie. Les compagnies d’assurance vie cotisent au fonds de garantie des assurés. Alors, en cas de dépôt de bilan, le portefeuille de contrats va être transféré vers un autre assureur et cela sous la surveillance de l’autorité de contrôle prudentiel.

Enfin, les assureurs possèdent des règles de gestion strictes et n’acceptent donc pas de référencer tous les fonds immobiliers. Alors, le choix d’OPCI dans une assurance-vie est plutôt limité comparé au direct.