On entend souvent parler de l’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Il permet aux épargnants de réaliser un bon investissement dans le domaine de l’immobilier. Cependant, un autre fonds plus spécifique et de plus en plus populaire, demeure l’OPCI grand public. Zoom donc sur ce placement immobilier qui est au final...pas si connu du grand public.

L’OPCI, définition

Tout comme la Société Civile de placement Immobilier (SCPI), l’OPCI est composé d’actifs immobiliers. Cependant, contrairement à la SCPI, ce dernier n’est pas focalisé sur les actifs immobiliers.  Le capital de l’OPCI se compose d’environ 60% d’actifs immobiliers ainsi que de 10% de liquidités afin d’assurer une revente plus simple et rapide. Les 30 % restants vont être investis en valeurs mobilières à travers des actions ou obligations par exemple.

L’OPCI est aisément accessible puisqu’il ne faut que quelques centaines d’euros pour se lancer. Cet investissement à long terme possède des lois applicables sur la fiscalité selon la forme juridique. Pour calculer cet indicateur, il faut prendre en compte la valeur liquidative en fin d’exercice. Puis, il faudra y ajouter les dividendes perçus lors de la période rapportée sur la valeur liquidative au début de période. On peut ainsi en déduire que l’OPCI apporte des perspectives de performance de par le dynamisme des marchés immobiliers et financiers.

L’OPCI, pour qui ?

Cette entité s’adresse à tout client qui veut investir (dans l’immobilier locatif) une partie de leur épargne conciliant immobilier physique ainsi que produits financiers immobiliers. L’OPCI est également conseillé à ceux qui souhaitent investir en un horizon de placement à moyen ou long terme. En effet, cette action requiert une période de 8 à 10 ans. L’OPCI ravit également les clients qui aimeraient bénéficier d’une liquidité plus facilement en cas de sortie et à ceux qui souhaitent tout simplement profiter du cadre fiscal de l’assurance-vie.

L’OPCI grand public c’est quoi ?

Comme son nom l’indique, ce placement financier est également ouvert aux non professionnels. Il permet une meilleure stratégie de diversification ainsi que d’une plus grande flexibilité dans la gestion de ses actifs immobiliers.

Plus précisément, l’OPCI dit “grand public” émane d’un placement immobilier de par un support en unités de compte utilisé généralement comme une autre option au fond euros lorsqu’il s’agit des contrats d’assurance vie. Depuis 2008, il est placé aux côtés des SCPI mais ne rencontre pas encore le même succès. L’OPCI Grand Public va être géré par une société de gestion de portefeuilles qui est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui va réguler, vérifier la validité de l’OPCI à travers une filiale de banque ou d’assureur. Enfin, l’investisseur a la possibilité de demander le rachat partiel ou total du contrat à l’assureur. La compagnie d’assurance va ensuite disposer de 2 mois afin de retourner la somme souhaitée au moment où elle reçoit la demande écrite de l’investisseur. Ici, l’investisseur sera éligible à la fiscalité établie pour cette enveloppe.

Concernant la valeur de rachat de ces contrats, elle sera éligible à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en fonction de la valeur des biens et des droits immobiliers ainsi que des actions taxables.

L’OPCI grand public implique différents frais :

  • Le souscripteur paye des frais qui sont acquis au front et vont favoriser l’égalité entre les associés en contribuant donc aux frais d’acquisition des actifs. Tous les associés contribuent à ses frais quelques soit leur date d’entrée dans le fond ou bien que le patrimoine immobilier soit déjà constitué ou non.
  • Des frais complémentaires peuvent être demandés pour des conseils bancaires
  • Pendant la durée de détention de ces actifs, la société qui gère cela va percevoir deux commissions distinctes :
  • Une commission de gestion qui rémunère le travail de gestion des immeubles ainsi que des associés. Cette commission représente un pourcentage élevé sur les loyers facturés ou encaissés.
  • Une commission d’arbitrage qui couvre trois facteurs. D’abord la mission de vente des actifs immobilier qui devient obsolète. Ensuite, celles qui sortent de la stratégie du fond. Et enfin la mission de réinvestissement des sommes perçues dans d’autres actifs plus porteurs. Cette dernière représente un pourcentage du prix de vente de l’actif  qui va être payé en deux fois la plupart du temps (vente et réinvestissement).

Quelle est la différence avec l’OPPCI ?

L’OPCI grand public va plutôt renvoyer aux investisseurs non professionnels alors que l’OPPCI (Organisme de Placement Professionnel Collectif Immobilier) se rapproche des investisseurs privés tels que les investisseurs institutionnels.

En effet, ce dernier se concentre sur l’investissement dans des immeubles précis en location ou encore à construire pour cette location. Petite précision : ces immeubles ont la possibilité d’être détenus indirectement, directement même en futur état d'achèvement.

Où retrouver toutes les lois applicables ?

Toutes ces techniques sont répertoriées dans des ouvrages afin de respecter correctement l’application de ces dernières. On retrouve ces règles dans le code monétaire et financier, le règlement général de l’AMF, le plan comptable des OPCI et le règlement de déontologie des OPCI. Enfin, on peut retrouver de nombreuses informations concernant le OPCI à travers différents ouvrages tels que la préface de Philippe Marini ou bien le régime juridique d’Emilie CAPRON par exemple.

L’OPCI Grand public en 2018 en France

Les résultats de l’année dernière sont plutôt concluants d’après l’Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF). En effet, l’évolution de la capitalisation des OPCI grand publics a encore augmenté et distance de plus de 7 millions d’euros l’année 2010 avec un chiffre de 15 135 Millions d’euros en France.

En revanche, concernant la collecte des OPCI, elle a baissé de moitié en revenant à 2 142 Millions d’euros alors qu’elle était à presque 4 000 Millions d’euros en 2016 et 2017. Néanmoins, la collecte reste au-dessus des moyennes et s’enregistre en 4ème meilleur chiffre sur les 10 années passées.

En 2018 la moyenne des rendements des OPCI Grand Publics traîne. Concernant les rendements bruts pour les comptes titres, la moyenne n’est que de 2,12 %. Pour les rendements bruts via un contrat d’assurance vie la moyenne n’est que de 1,25 %.

Bien que ces résultats soient mitigés et pas très encourageants, on ne sait pas ce que l’avenir nous réserve et les résultats peuvent bien remonter. Les performances passées n’influencent en aucun cas celles à venir et sont généralement volatiles.