L’OPPCI est un dérivé de l’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) qui est réservé aux investisseurs privés. Des changements s’opèrent alors face à l’OPCI traditionnel.

L’OPPCI de quoi s’agit-il ?

L’Organisme Professionnel de Placement Collectif Immobilier est une branche d’un OPCI mais destiné à une clientèle privée. Cependant, ce fond d’investissement collectif est non coté et bien agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cela concerne uniquement des actifs immobiliers pour la location que ça soit neuf, ancien ou bientôt terminé.

Le portefeuille doit être  composé d'au moins 60 %  d’actifs immobiliers. L’OPPCI est défini par le Code Monétaire et Financiers contrairement aux OPCI. Il possède une plus grande latitude en ce qui concerne la dispersion des risques. En outre, il possède un meilleur recours à l’endettement et peut appeler à l’effet de levier de la dette pour l’investissement. À ne pas confondre l’OPPCI et la SPPICAV qui est une Société de Place à Prépondérance Immobilière à Capital Variable.

Le fonctionnement d’un OPPCI

Tout d’abord, il faut noter que les règles de composition des actifs de l’OPPCI peuvent varier selon le support. Cependant, quelques principes restent les mêmes :

  • Il va y avoir une part de l’épargne allouée à des valeurs mobilières telles que des obligations ou actions qui vont permettre d’assurer une liquidité.
  • L’investissement se réalise sur le long terme en comptant généralement 8 ans au minimum.
  • L’OPPCI est exonéré de plein droit d’impôt sur les sociétés mais il doit cependant distribuer au moins 85 % des revenus nets des actifs immobiliers et au minimum 50 % pour les plus-values de cession d’actifs immobiliers.
  • Un compte-rendu réglementaire concernant la valorisation des parts de l’OPPCI qui va être communiqué fréquemment. Cela sera noté par la Société du Grand Paris (SGP) afin de permettre un suivi plus facile de l’investissement.

Les côtés négatifs de cet investissement

  • Risque de défaillance d’un locataire émanant d’un défaut de paiement
  • Risque de perte en capital
  • Risques à propos de l’endettement des véhicules
  • Inoccupation potentielle des locaux si départ du locataire
  • Risque sur la liquidité des parts dans le sens où cette dernière ne peut être assurée ni garantie (se référer au marché de gré à gré)

Enfin, les OPPCI doivent être vigilants sur quelques notions :

  • Transparence: contrôles renforcés
  • Flexibilité: mettre en place certains agrandissements dans l’investissement immobilier, diverses stratégies d'arbitrages ou encore d’endettement.

L’OPPCI, pour qui?

  • Investisseurs professionnels
  • Investisseurs dont la souscription initiale est supérieure ou égale à 100 000 €
  • Tout investisseur concerné par un mandat de gestion
  • Investisseurs de détail sous certaines conditions

Notez que l’OPPCI ne peut pas être souscrit à travers un contrat d’assurance-vie.

Les acteurs de l’OPPCI

Les acteurs sont quasiment les mêmes que pour l’OPCI mais restent différents quant à l’application de leur rôle:

  • La société de gestion: dirigeant d’une SPPICAV ou gestionnaire d’un Fonds d’Investissement Alternatif (FIA)
  • Le dépositaire: établissement de crédit ou entreprise d’investissement qui vérifie, contrôle et conserve. Il surveille tout ce qui concerne le dossier d’investissement.
  • Le ou les expert(s) externe(s) en évaluation immobilière qui évalue chaque actif immobilier une fois par an.
  • Le commissaire aux comptes: gère les documents comptables et certifie les comptes annuels de l’OPPCI.
  • L’AFM + et le dépositaire: permet de garantir un produit plus fiable et plus sécurisé aux investisseurs.

Quelles sont les valeurs des OPPCI ?

La valeur de l’OPPCI se distingue en deux notions:

  • Valeur liquidative: publiée par la société de gestion à une fréquence variant de tous les 15 jours à une fois tous les 6 mois.
  • Valeur des actifs immobiliers: en fonction des valeurs liquidatives, sinon (instruments financiers), s’effectue en fonction du marché.

Comment s’engager dans un OPPCI ?

  • Appartenir à la catégorie d’investisseur éligible
  • Etablir une demande de souscription additionnée à une commission de souscription acquise à l’OPPCI

Comment peut-on se détacher d’un OPPCI ?

Les investisseurs peuvent sortir d’un OPPCI par la souscription ou le rachat à une tierce personne, à n’importe quel moment. Cependant, il doit respecter la base de la valeur liquidative préétablie après la date de centralisation des demandes.

Devons-nous favoriser les OPPCI plutôt que les SCPI ?

Ces derniers temps, l’utilisation des Sociétés Civile en Placement Immobilier (SCPI) diminue progressivement  pour laisser place aux OPPCI ou encore aux Fonds Professionnel de Capital Investissement) FPCI. La baisse généralisée des rendements est une des causes de ce phénomène.

Les OPPCI sont eux, des fonds pouvant avoir recours à un crédit amortissable pour l’achat de biens immobiliers. C’est ce point qui est particulièrement intéressant pour les investisseurs. En effet, il permet d’assurer une revalorisation graduelle et naturelle des parts liées au remboursement des dettes, générés lors de l’acquisition du bien immobilier. De plus, ce même phénomène permet d’anticiper l’effet d’une potentielle baisse des prix de l’immobilier sur le long terme.

Pour terminer, les frais des SCPI sont souvent supérieurs à ceux des OPPCI. Cependant, l’OPPCI est réservé à une clientèle assez aisée car le capital d’entrée à investir est tout de même de 100 000 €.