La Société à PréPondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) constitue une société prenant la forme juridique SA (Société Anonyme). La composition de son capital est répartie ainsi:

  • Parts de sociétés non cotées possédant une majorité d’actifs immobiliers
  • Parts de sociétés foncières cotées

La SPPICAV n’est donc pas cotée en bourse. Elle est l’une des formes qui peuvent être utilisées par un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) avec la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Cependant, la SPPICAV est soumise à un autre régime fiscal que celui de la SCPI. Pour rappel, l’OPCI est un fonds d’épargne non coté dirigé par le droit français et il se distinct de deux formes juridiques: SPPICAV et FPI.

Le croisement avec les FPI

Au sein des OPCI, la SPPICAV se trouve aux côtés des Fédérations des Promoteurs Immobiliers (FPI) sur le plan juridique et fiscal.

Juridiquement, la SPPICAV a pour but de se constituer un patrimoine principalement immobilier. Aussi, celle-ci peut investir dans des valeurs mobilières quand celles-ci correspondent à ses orientations. Sur ce point, la société respecte toujours les normes dictées par ses statuts et aussi par la loi.

Ici, les plus-values et revenus provenant de la gestion de l’ensemble de ces actifs sont partagés aux actionnaires selon le nombre de parts souscrites en rapport à la réglementation actuelle.

Fiscalement, la SPPICAV distribue des revenus qui sont imposés tels des dividendes ainsi que des plus-values d’actions. On constate que leur fiscalité se rapproche des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC).

Pour les revenus distribués par les FPI, ils sont imposés comme des revenus fonciers classiques et leur fiscalité est plus proche des SCPI.

L’actif d’une SPPICAV

  • Actifs immobiliers: l’actif d’une SPPICAV doit comprendre au moins 51% d’immeubles physiques ou bien de parts de sociétés à supériorité immobilière non cotées. Ce qu’il reste est composé d’actions de sociétés foncières cotées.
  • Actifs non immobiliers: cela peut être des obligations ou des parts d’Organisme de Placement Collectif en Valeur Mobilière (OPCVM) de droits de toute provenance. Investir sur ce genre d’actif donne la possibilité à la SPPICAV de bénéficier des performances des autres marchés que ceux de l’immobilier. L’investissement dans cet actif va également permettre d’optimiser le duo rendement/risque à cause de la non-corrélation des marchés immobiliers en raison d’autres marchés financiers. Il faut donc compter entre 1 et 30 % pour cet actif.
  • Trésorerie constituée d’actifs liquides: il peut s’agir de dépôts, liquidité ou encore d’instruments financiers dits “liquides”. Cette forme d’investissement permet de conserver de l’argent disponible. Par conséquent, cela va améliorer la gestion des demandes de rachat de certains actionnaires qui ont besoin de céder leurs parts.

Les avantages des SPPICAV

  • Gestion immobilière souple et dynamisée: c’est le seul véhicule de placement collectif investi en immobilier et en même temps en actifs financiers. La SPPICAV peut détenir de l'immobilier direct ou à travers diverses formes indirectes. Cette diversification repose sur l’exploitation locative ainsi que la recherche de valorisation du patrimoine.
  • Liquidité facilitée: la SPPICAV rachète et émet constamment ses parts ou encore ses actions à cours inconnu. Elle se base sur une valeur liquidative qui est mise à jour de   2 fois par mois à 2 fois par an.
  • Gouvernance renforcée: plusieurs acteurs interviennent dans le fonctionnement et la gouvernance de l’OPCI. Il y a les dépositaires, les évaluateurs immobiliers, le commissaire aux comptes ainsi que le conseil d’administration.
  • Conservation de quelques avantages des SCPI: investir fermement, épargner sans problèmes de gestion, construire et transmettre son patrimoine, obtention de revenus réguliers, mutualisation des risques.

Les inconvénients des SPPICAV

  • Risques du marché immobilier et marchés financiers: exposition aux risques de l’immobilier géré tels que les défauts locatifs, la baisse de valeur des actifs immobiliers et la mauvaise gestion. Il s’agit également des risques financiers tels que les fluctuations en raison de l'évolution des cours de bourse et la perte en capital qui n’est pas garanti.
  • Risques du financement bancaire: comme la SPPICAV a la possibilité de recourir au financement bancaire afin de financer ses acquisitions et dépenses d’entretien de son parc immobilier il faut être vigilant. En effet, la société s’expose à une volatilité importante et à un risque de crédit.
  • Risques des fonds d’investissement collectif immobilier: risque d’illiquidité en raison des retraits nombreux et avec un délai de réalisation des actifs immobiliers.
  • Subordination aux prélèvements sociaux : les retraits sont reliés aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. A noter que ce taux n’a jamais cessé d'augmenter depuis sa création en 1997.

Contenu d’un contrat SPPICAV

  • Forme, objet, dénomination, siège social, durée de la société
  • Capital, variations du capital, caracteristiques des actions
  • Administration et direction de la société
  • Commissaire aux comptes
  • Assemblées générales
  • Comptes annuels
  • Prorogation, dissolution, liquidation
  • Contestations
  • Annexes

Une procédure d’agrément de SPPICAV comprend 31 articles en tout et mentionne que les statuts pourront être adaptés.