Quelles banques financent les SCPI ?

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Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit est une stratégie patrimoniale de plus en plus prisée, notamment pour profiter de l’effet de levier bancaire et optimiser la fiscalité. Mais toutes les banques n’acceptent pas de financer cet investissement. Quelles banques acceptent de financer les parts de SCPI ? Quelles sont les conditions de crédit ? Quels sont les pièges à éviter ? Voici un guide complet pour comprendre les modalités de financements à crédit des SCPI.

 

Le financement des SCPI à crédit : une opportunité à maîtriser

L’acquisition de parts de SCPI à crédit permet à l’investisseur :

• de constituer un patrimoine immobilier sans apport important,

• de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers (optimisation de la fiscalité),

• de bénéficier d’un rendement net plus attractif grâce à l’effet de levier,

• tout en diversifiant son portefeuille sans avoir à gérer un bien physique.

Cependant, contrairement à un achat immobilier classique, l’achat de parts de SCPI ne passe pas devant notaire. Cela limite les garanties bancaires habituelles, comme l’hypothèque. Résultat : toutes les banques n’acceptent pas ce type de financement, ou l’encadrent de façon stricte.

 

 

Pourquoi toutes les banques ne financent pas les SCPI ?

La principale difficulté pour les banques réside dans la nature juridique des parts de SCPI : il s’agit de titres non cotés, sans valeur garantie à terme, et sans garantie réelle possible (pas d’hypothèque, pas de privilège de prêteur de deniers).

Les deux principales garanties envisageables sont :

• Le nantissement des parts de SCPI (la banque récupère les parts en cas de défaut),

• Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie en parallèle (garantie externe),

• Ou plus rarement, une caution bancaire, notamment via un organisme spécialisé (type Crédit Logement).

Cette complexité technique explique pourquoi les banques généralistes sont souvent réticentes, tandis que des établissements spécialisés sont plus souples.

 

 

Deux grandes catégories de banques qui financent les SCPI

1. Les banques généralistes (BNP, LCL, Crédit Agricole, Société Générale...)

Ces établissements peuvent accepter de financer les SCPI, mais avec des conditions restrictives :

• Durée limitée à 10 à 15 ans maximum,

• Taux d’intérêt plutôt avantageux,

• Obligation fréquente d’investir uniquement dans les SCPI du groupe bancaire,

• Possibles conditions de domiciliation bancaire et souscription d’assurance groupe.

Exemples :

• LCL propose parfois des crédits SCPI à ses clients patrimoniaux, uniquement sur des SCPI gérées par le Crédit Agricole Immobilier.

• BNP Paribas finance des SCPI maison comme Accimmo Pierre, mais pas celles d'autres gestionnaires.

 

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2. Les banques spécialisées ou partenaires de courtiers

Certaines structures se sont spécialisées dans le financement de parts de SCPI sur des durées longues (jusqu’à 20-25 ans) :

• Crédit Foncier (via partenaires),

• CFCAL (Crédit Foncier Communal d’Alsace et de Lorraine),

• La Nef, BPI, Cetelem Immobilier,

• Banques privées partenaires de courtiers.

Ces établissements financent toutes les SCPI du marché, y compris les SCPI européennes, les SCPI ISR, ou encore les SCPI sans frais de souscription. Les taux sont souvent un peu plus élevés que ceux des banques traditionnelles, mais les conditions sont plus souples et l’offre plus adaptée aux investisseurs.

 

 

Les éléments à comparer dans une offre de crédit SCPI

Lorsque vous sollicitez un financement, plusieurs points de contrôle sont essentiels pour bien comparer les offres :

Durée du crédit

Certaines banques limitent à 15 ans, d’autres montent jusqu’à 25 ans. Une durée plus longue réduit les mensualités et permet de maximiser le cash-flow.

Garantie exigée

• Nantissement des parts : la banque peut exiger de bloquer les parts de SCPI pendant toute la durée du crédit.

• Nantissement d’assurance-vie : si vous disposez d’un contrat, cela peut rassurer la banque.

• Caution bancaire : plus rare, parfois coûteuse.

Assurance de prêt

Même si vous êtes libre de choisir votre assureur (loi Lagarde, loi Lemoine), les banques insistent souvent pour imposer leur propre assurance, ce qui peut renchérir le coût total. Un comparateur ou un courtier peut vous aider à trouver une assurance externe moins chère.

Pénalités de remboursement anticipé

En cas de remboursement anticipé, des pénalités peuvent s’appliquer : généralement 3 % du capital restant dû, ou 6 mois d’intérêts. Il est crucial de bien lire les conditions de sortie.

 

 

SCPI et fiscalité : l’avantage du crédit

Le financement à crédit est particulièrement pertinent pour les SCPI de rendement car :

• Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit la pression fiscale.

• En cas de financement à 100 %, vous pouvez percevoir des loyers sans apport initial tout en profitant d’un effet levier.

• Il est possible de combiner SCPI européennes (faible fiscalité) et financement bancaire, pour une stratégie d’optimisation patrimoniale.

 

Pourquoi faire appel à un courtier spécialisé ou un conseiller indépendant ?

Le marché du crédit SCPI est technique et évolutif. Faire appel à un professionnel comme Euodia vous permet de :

• Comparer plusieurs banques en simultané (généralistes et spécialisées),

• Obtenir de meilleures conditions de taux, de durée et de garanties,

• Accéder à des offres réservées aux courtiers,

• Être conseillé sur le choix des SCPI les plus adaptées : SCPI ISR, SCPI sans frais de souscription, SCPI à bail commercial sécurisé, etc.

 

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En bref : quelle banque choisir pour financer vos SCPI ?

Si vous souhaitez financer vos parts de SCPI à crédit, plusieurs options s’offrent à vous :

• Les banques traditionnelles : adaptées si vous restez dans le groupe bancaire (SCPI maison), mais avec une offre limitée.

• Les banques spécialisées et les courtiers : plus souples, plus ouvertes, avec des durées plus longues et la possibilité d’investir dans n’importe quelle SCPI, y compris les plus performantes ou labellisées ISR.

Pour un financement optimisé, tenez compte du taux de distribution des SCPI, de la solvabilité des locataires, des conditions du bail commercial, de la gestion durable et responsable des actifs, et bien sûr des conditions de crédit.