Déclaration fiscale des parts de SCPI : comment déclarer vos revenus ?

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Investir dans des SCPI permet de percevoir des revenus réguliers issus de l’immobilier, mais ces revenus ne sont pas exonérés d’impôt. Ils doivent être intégrés à votre déclaration fiscale chaque année. Ce guide détaille les obligations déclaratives liées aux SCPI, les régimes fiscaux applicables, les formulaires à utiliser, les cases à remplir, et les options pour optimiser votre imposition.

 

Comprendre les revenus issus des SCPI

Les SCPI génèrent plusieurs types de revenus :

• Revenus fonciers : ce sont les loyers perçus par la société de gestion et redistribués aux associés.

• Revenus financiers : en cas de placements de trésorerie.

• Plus-values : en cas de cession de parts ou d’immeubles détenus par la SCPI.

Seuls les revenus fonciers sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers, les autres sont à intégrer selon leur nature respective (revenus de capitaux mobiliers, plus-values immobilières, etc.).

 

 

Régime micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est un régime simplifié, accessible uniquement si deux conditions sont remplies :

• Le total des revenus fonciers bruts (SCPI + autres biens loués nus) est inférieur à 15 000 € par an ;

• Vous détenez au moins un bien immobilier en location nue en direct, hors SCPI.

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %, appliqué automatiquement. Le revenu net est alors à reporter dans la case 4BE du formulaire 2042. Ce régime ne permet pas de déduire les charges réelles ni les intérêts d’emprunt.

Important : si vous ne détenez que des SCPI, vous n’êtes pas éligible au micro-foncier.

Le régime réel

Si vous ne remplissez pas les conditions pour le micro-foncier ou si vous souhaitez déduire vos charges réelles, vous relevez du régime réel d’imposition.

Ce régime impose de remplir le formulaire 2044, dans lequel sont déclarés :

• Les revenus fonciers bruts (ligne 211) ;

• Les charges déductibles (lignes 221 à 229) ;

• Les intérêts d’emprunt (ligne 250), notamment si vous avez financé vos parts de SCPI à crédit.

Le revenu foncier net, après déduction des charges, est ensuite reporté dans la case 4BE du formulaire 2042 (ou 4BA selon la situation du foyer fiscal).

 

Quelles charges peut-on déduire au régime réel ?

Le régime réel permet une déduction précise des frais engagés, ce qui peut fortement réduire votre base imposable. Parmi les charges déductibles les plus courantes figurent :

• Les frais de gestion facturés par la société de gestion ;

• Les frais bancaires liés à la gestion des revenus ;

• Les assurances (PNO, loyers impayés) si applicables ;

• La taxe foncière (si imputable à l’associé) ;

• Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier liés à un crédit d’acquisition ;

• Les frais de garde en cas de détention des parts dans un compte-titres ;

• Éventuellement, certains travaux d’entretien ou de réparation engagés par la SCPI et refacturés aux associés.

Les informations nécessaires sont transmises chaque année par la société de gestion via un Imprimé Fiscal Unique (IFU).

 

 

Comment remplir sa déclaration de revenus SCPI ?

Étape 1 – Récupérer les documents

• L’IFU transmis par la société de gestion ;

• Le relevé des charges déductibles détaillé ;

• Le cas échéant, les intérêts d’emprunt transmis par votre banque.

Étape 2 – Choisir le bon formulaire

• Si vous êtes au régime micro-foncier : vous déclarez directement les revenus fonciers bruts dans la case 4BE du formulaire 2042 ;

• Si vous êtes au régime réel : vous devez compléter le formulaire 2044, avant de reporter le revenu net en case 4BE (ou 4BA).

Étape 3 – Vérifier les autres cases à remplir

• Revenus de SCPI étrangères : case 4BL du formulaire 2042 (si revenus exonérés avec crédit d’impôt) ;

• Revenus financiers : case 2TR du formulaire 2042.

 

Cas particulier : SCPI européennes ou investies à l’étranger

Certaines SCPI investissent dans des immeubles situés hors de France. Dans ce cas, les revenus sont généralement imposés dans le pays d’origine, avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant.

Les revenus étrangers sont à reporter dans la case 4BL du formulaire 2042, et dans le détail de la déclaration complémentaire (formulaire 2047 selon les cas).

 

SCPI fiscales : réduction d’impôt et traitement particulier

Certaines SCPI ouvrent droit à des dispositifs de réduction d’impôt, comme :

• Les SCPI Pinel ;

• Les SCPI Denormandie ;

• Les SCPI Malraux ;

• Les SCPI Monuments Historiques.

Les réductions d’impôt associées sont à indiquer dans le formulaire 2042 RICI, dans les cases 7LS à 7LN selon le type de dispositif. Elles permettent une réduction directe de l’impôt à payer, sous réserve de respecter les plafonds d’éligibilité, les engagements de durée, et les conditions propres à chaque dispositif.

 

 

SCPI en démembrement : quelle imposition ?

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, les règles fiscales varient selon votre statut :

• Si vous êtes nu-propriétaire, vous ne percevez aucun revenu, donc aucune déclaration à effectuer ;

• Si vous êtes usufruitier, vous devez déclarer les revenus perçus comme tout revenu foncier.

 

Simulateurs et outils pratiques

Pour vous aider dans vos démarches et optimiser votre fiscalité :

Simulateur d’imposition SCPI

Estimez l’impact fiscal de vos revenus SCPI en fonction de votre tranche d’imposition, de vos charges et du régime choisi (micro-foncier ou réel).

 

Simulateur d'un investissement SCPI

Évaluez l'investissement potentiel dans une des nombreuses SCPI.

 

Tutoriel vidéo

Apprenez à remplir correctement les formulaires 2042 et 2044 grâce à une démonstration pas à pas.

 

Guide PDF à télécharger

Un document complet à conserver, comprenant les informations fiscales, les formulaires, les conseils pratiques et les erreurs à éviter.

 

Foire aux questions

Dois-je déclarer les revenus SCPI même s’ils ont été réinvestis ?
Oui, les revenus SCPI sont imposables dès leur mise à disposition, même en cas de report ou de réinvestissement.

Puis-je utiliser le micro-foncier uniquement avec des SCPI ?
Non. Le régime micro-foncier est réservé aux contribuables qui détiennent un bien immobilier loué nu en direct, en plus des SCPI.

Que faire en cas de SCPI investie à l’étranger ?
Vous devez déclarer les revenus dans les formulaires habituels (2042, case 4BL) et bénéficier d’un crédit d’impôt pour éviter la double imposition.

Quels formulaires remplir ?

• 2042 pour la déclaration principale ;

• 2044 si vous êtes au régime réel ;

• 2042 RICI pour les SCPI fiscales ;

• 2047 si vous percevez des revenus d’origine étrangère dans certains cas.

 

En résumé

Déclarer ses revenus issus de SCPI est une étape essentielle pour tout investisseur immobilier. Il est important de :

• Bien identifier le régime fiscal applicable (micro-foncier ou réel) ;

• Savoir quelles charges sont déductibles ;

• Comprendre les formulaires et les cases à remplir ;

• Utiliser les bons outils de simulation pour anticiper l’impact fiscal.

Grâce à nos ressources pratiques (simulateurs, tutoriels, guide téléchargeable), vous disposez de toutes les informations nécessaires pour effectuer votre déclaration avec précision et sérénité.