La fiscalité SCPI pour les résidents Français

Quelle fiscalité pour les impositions de revenu sur les SCPI ?

La fiscalité des revenus fonciers issus de la détention de parts de SCPI pour des résidents fiscaux Francais dépend de la nature même de la SCPI et du mode de détention des parts de SCPI.

En effet, il est possible d'acheter des parts de SCPI : en cash, à crédit, en assurance-vie, en démembrement ou via une société civile à l'imposition sur le revenu ou les sociétés.

La nature de la SCPI va également faire varier le système d'imposition : SCPI de rendement, SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI déficit Foncier, SCPI nue propriété, SCPI de plus value.

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Fiscalité scpi

Fiscalité SCPI de rendement

Fiscalité SCPI de rendement détenues en "direct": 2 choix possibles

  1. Au micro foncier

    Le régime du micro foncier permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% des loyers perçus dans l'année. Pour pouvoir déclarer des revenus de SCPI au micro foncier, il faut respecter 2 conditions :

    • Percevoir moins de 15 000 euros de loyers annuels sur l'ensemble des investissements locatifs ;
    • Posséder des revenus locatifs d'autres biens ( appartement en location, parking, garage etc... hors SCPI ) ;

    Concrètement, il faut remplir la case 4BE de la déclaration 2042 en inscrivant le montant des loyers annuels perçus et le fisc procédera ensuite à l'abattement de 30%.

    Par conséquent, 70% des loyers seront imposés à hauteur de la tranche marginale d'imposition (TMI) + CSG/CRDS.

    Qui est concerné par la déclaration des SCPI au micro foncier ?

    Un investisseur ayant acheté au comptant ses parts et se trouvant dans une tranche marginale d'imposition faible (maximum 14%).

  2. Le Régime Réel

    La 2ème solution pour déclarer ses revenus de parts de SCPI de rendement est de les déclarer au régime réel, exactement comme un appartement en location. Sur la page 1 de la déclaration 2044, il faudra réaliser une différence entre le montant des loyers encaissés moins les charges financières de l'année (intérêts d'emprunt, frais de dossier bancaire, assurance de prêt etc...). Le bénéfice foncier sera à reporter sur la case 4BA de la déclaration 2042 et sera donc imposé selon la tranche marginale d'imposition de l'investisseur plus CSG/CRDS.

    Exemple concret :
    Un client a investi 100 000 euros de parts de SCPI par emprunt, et se trouve dans une tranche marginale d'imposition à 30%.
    Il va percevoir environ 5 200 euros de loyers annuels et aura ( les 1ères années ) environ 2 000 euros d'intérêts et assurance.
    Son bénéfice foncier sera de 3200 euros et sera donc imposé à hauteur de 960 euros au titre de l'impôt sur le revenu ( 3200 * 30% ) et 496 euros au titre des prélèvements sociaux ( 3200 * 15,5% ).

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Fiscalité des revenus de parts de SCPI de rendement détenues à travers une société civile

Il est possible d'acheter des parts de SCPI à travers une société civile soumise à l'imposition sur les revenus ou soumise à l'imposition sur les sociétés.

Les SCI à l'IR sont des sociétés à transparence fiscale. Le bénéfice fiscale ( loyer - charge ) de la SCI sera réparti au prorata des parts détenues de chaque associé dans la SCI pour ensuite être taxé selon la tranche marginale de chaque associé + CSG/CRDS.

Les SCI à l'IS sont des sociétés de capitalisation. Le bénéfice sera taxé à l'IS ( 15% jusqu'à 38 120 euros et 33% au delà ). Lorsque les associés souhaiteront percevoir les revenus de la SCI à l'IS, ces derniers seront considérés comme des dividendes et taxés selon le barème d'imposition de chaque associé après un abattement de 40%. En revanche, les prélèvements sociaux s'appliqueront avant l'abattement des 40%. Pour les associés de la SCI à l'IS qui sont majoritaires et gérants, les dividendes seront également soumis aux charges sociales pour la part excédent 10% du capital et/ou des sommes laissées en compte courant d'associé.

A noter que les parts de SCPI détenues en pleine propriété par une SCI ( IR ou IS ) ne sont pas amortissables comptablement. Seules les parts en usufruit temporaire peuvent être amorties par la SCI.

Fiscalité des parts de SCPI de rendement détenues à travers une assurance vie

La fiscalité applicable sera celle de l'assurance vie, c'est à dire soit :

  • Le prélèvement forfaitaire libératoire de 35% pour des retraits avant 4 ans, 15% entre 4 et 8 ans et 7,5% après 8 ans après un abattement de 4 600 euros pour un célibataire et 9200 euros pour un couple marié. Il faudra rajouter à ceci les prélèvements sociaux ;
  • Soit selon la tranche marginale d'imposition + CSG/CRDS.
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