Les risques SCPI
Les risques SCPI
L'investissement en SCPI ou encore appelé « pierre papier » diffère de l'investissement immobilier classique. Vous ne possédez pas un seul bien mais des parts dans un parc immobilier global. Moins connue par les investisseurs, la SCPI a pourtant fait ses preuves et comporte de nombreux avantages. Plus sûre, plus accessible, plus simple de gestion, plus flexible... Il existe néanmoins certains risques qu'il faudra prendre en considération avant de se lancer dans un investissement en parts de SCPI.
1er risque SCPI : Liquidité
La liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie ni immédiate. Cela signifie qu’un investisseur voulant revendre les parts qu’il détient sera contraint de patienter le temps que la SCPI compense sa revente. Actuellement, le marché des SCPI à capital variable est fluide avec 6,48 milliards de collecte en 2018 pour seulement 1,37 milliards de décollecte en 2018.
2ème risque SCPI : Revenus non garantis
Les revenus potentiels des parts de la SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse. Ils dépendent des conditions de la conjoncture économique et immobilière, notamment de la location et localisation des immeubles.
3ème risque SCPI : Risque de perte en capital
La valeur des parts de SCPI dépend de la valeur des actifs détenus au sein du parc immobilier de celle-ci. Si les immeubles détenus par la SCPI voient leur valeur diminuer, la valeur des parts, elle aussi, baissera mécaniquement. Cette baisse entraînera une perte sur le capital investir par l’associé au départ.
4ème risque SCPI : La problématique du financement
Il est difficile aujourd’hui de trouver une source de financement pour acquérir des parts de SCPI. L’engouement pour ce produit étant « récent », les banques ont du mal à lui faire confiance et ne sont pas toujours enclines à accorder des prêts pour un investissement en SCPI surtout hors de leur giron. De plus, en cas d’investissement à crédit, pendant toute la durée du prêt, nous attirons votre attention sur la nécessité de rembourser les échéances (intérêts d’emprunt + capital) même en cas de baisse des loyers. A la revente, si la valeur des parts n’est pas suffisante pour rembourser le crédit, le souscripteur devra payer la différence entre le capital restant dû et la valeur de revente des parts de SCPI.
5ème risque SCPI : La fiscalité des revenus de parts de SCPI
La fiscalité applicable aux loyers de la SCPI est la suivante : les investisseurs sont imposés sur leur bénéfice foncier (calculé en soustrayant les intérêts d’emprunts aux loyers reçus). Ce bénéfice foncier est ensuite fiscalisé à la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) à laquelle des prélèvements sociaux de l’ordre de 17,2% seront ajoutés.
Pour un investisseur ayant une TMI à 30%, à laquelle on additionne les prélèvements sociaux de 17,2%, son bénéfice foncier sera imposé à 47,2% (où l’on déduira les intérêts d’un éventuel emprunt contracté pour l’acquisition des parts de SCPI).
Une fiscalité plus attractive peut être obtenue dans le cas où les actifs sont hors France et donc générant des revenus fonciers de source étrangère.
6ème risque SCPI : La durée de détention des parts
La durée de détention minimum conseillée de parts de SCPI est de 10 ans. Pour les SCPI à capital variable la différence entre la valeur d’achat et la valeur de retrait est d’environ 10%, donc il faut déjà amortir ces frais afin de rendre l’opération financièrement pertinent d’où la durée de 10 ans recommandée. Pour information, la durée de détention moyenne des parts de SCPI est de 17 ans.
7ème risque SCPI : La carence initiale
La carence initiale d’un investissement, ou « délai de jouissance » permet à la société de gestion d’investir les fonds collectés. Elle varie selon les sociétés de gestion, et se situe généralement entre 3 et 5 mois à compter de la date d’investissement. Il faudra attendre la fin de ce délai afin de commencer à percevoir des loyers.
