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Comment investir en SCPI ?

par | SCPI de rendement

Comment investir en SCPI ?

Rappel

Qu’est-ce que la SCPI ?

En partant de la définition stricto sensu, la société civile de placement, dite SCPI ou « Pierre papier », est un investissement immobilier qui consiste à détenir des parts au travers d’une société de gestion. L’expression « Pierre papier » désigne le fait que l’investisseur possède de l’immobilier sous forme de part (ce qu’on appelle du papier) et non sous forme direct en étant propriétaire direct (ce qu’on désigne par la pierre).

Investir dans une SCPI permet de se prémunir de nombreux risques, par exemple, le bail est plus protecteur pour les propriétaires, le risque des loyers impayés est nul, les charges externes sont au frais de la société de gestion, ou encore la répartition géographique du parc immobilier permet de mutualiser les risques d’effondrement du marché.w

Les SCPI représentent donc une combinaison entre sécurité et rentabilité. D’une part les risques évoqués précédemment permettent d’éviter une gestion contraignante tout en offrant une rentabilité attirante avec des rendements nets supérieurs à 4,5% en moyenne.

D’autre part, le souscripteur d’une SCPI devient propriétaire et perçoit des loyers nets versés trimestriellement (les loyers peuvent également être mensuels ou semestrielles). Ils permettent d’obtenir un complément de salaire ou de retraite.

Types de SCPI :

Il est coutume de diviser les SCPI selon deux catégories, d’une part les SCPI dites de rendement et les SCPI fiscales. Les SCPI de bureaux notamment sont des SCPI de rendement, spécialisées dans les actifs de bureaux et principalement dans l’investissement en immobilier d’entreprise. Les actifs des SCPI de rendement sont situés à la fois en Ile de France, à Paris notamment, dans les régions et métropoles dynamiques ou sur d’autres marchés européens. Selon les cycles du marché, certains sont considérés comme très attractifs et prometteurs notamment pour les locataires professionnels. Le fonctionnement demeure toutefois le même, les loyers perçus par les locataires sont redistribués aux détenteurs des parts sous forme de dividendes soit par trimestre soit par semestre en fonction de la SCPI choisie. Les dividendes sont distribués au prorata des quote-part détenus par les associés.

Les SCPI dites fiscales sont quant à elles, utilisées pour obtenir de nombreuses réductions d’impôts. Ces SCPI doivent remplir des conditions afin de bénéficier de réduction d’impôt conséquente. On retrouve par exemple la SCPI Pinel, dispositif mis en place sur quelques villes permettant d’obtenir 12-18 ou 21% de réduction d’impôt.

Pourquoi investir en SCPI ?

Une SCPI, ou société civile de placement immobilier est un investissement immobilier qui nécessite d’être réalisé sur le long terme. La SCPI offre de nombreux avantages avec le temps :

Tout d’abord des frais sont à prévoir, de l’ordre de 6 à 10% en moyenne. Ces sommes comprennent notamment les frais de gestion et les commissions. L’ensemble est prélevé dès la signature de la souscription et non lors de la vente de la SCPI.

Afin d’anticiper ces frais, une période pouvant aller de 2 à 3 ans est nécessaire afin de pouvoir rentabiliser ces coûts.

Une fois ces frais anticipés au terme des 3-4 années, La SCPI bénéficie d’une très bonne rentabilité de l’ordre de 4 à 5% après frais de gestion et fiscalité. Cette rentabilité fait augmenter la valeur de vos parts ce qui permet d’obtenir des plus values, différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Ces dernières sont taxées à la fois sur l’impôt sur le revenu et plus particulièrement en fonction de votre tranche marginale d’imposition et en prenant également en compte les prélèvements sociaux de 17,2%. Les diverses impositions exposées ci-dessus deviennent plus avantageuses dès la 5ème année puisque la fiscalité est moins importante : en offrant 6% d’abattement sur l’impôt sur le revenu et un abattement de 1,65% sur les prélèvements sociaux. Ces abattements sont cumulables chaque année (12% d’abattement sur l’IR la deuxième année). Enfin après 25ans le client bénéficie d’un abattement total sur l’Impôt sur le revenu et après 30ans il bénéficie d’un abattement total sur les prélèvements sociaux.

Au delà de ces plus-values, les SCPI offrent également des loyers, taxés au titre de l’impôt sur le revenu et titre des prélèvements sociaux. Ces loyers sont généralement considérés comme un complément de revenus mais aussi une alternative à la gestion d’un appartement individuel afin d’éviter des frais de gestion et un entretien constant. L’objectif des SCPI est donc d’offrir les avantages des biens locatifs en retirant les inconvénients de ces derniers.

Un investissement tel que la SCPI gagne en valeur puisque les rendements sont en moyenne autour de 4,5%, ce qui permet d’obtenir de nombreuses plus values après 7-8ans. Cette durée est considérée comme une moyenne afin de rentabiliser son investissement en SCPI. Mais cela est tout à fait envisageable de vendre ses parts avant 8ans au risque de faire peu de gains ou après 8 ans pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.

Les 10 meilleures SCPI de 2018

En partant de la définition stricto sensu, la société civile de placement, dite SCPI ou « Pierre papier », est un investissement immobilier qui consiste à détenir des parts au travers d’une société de gestion. L’expression « Pierre papier » désigne le fait que l’investisseur possède de l’immobilier sous forme de part (ce qu’on appelle du papier) et non sous forme direct en étant propriétaire direct (ce qu’on désigne par la pierre).

Cependant cette description ne permet pas de comprendre l’intégralité de la société civile de placement. Cette dernière peut également être analysée sous le prisme économique, ce qui représente : 55,4 milliards de capitalisation en 2018, une augmentation de 223% depuis 2007 et une rentabilité moyenne de 4,35%. Pour la 4ème année consécutive, les chiffres connaissent une hausse significative et font des SCPI le placement immobilier préféré des français. Au total l’année 2018 marque une nouvelle collecte supérieure à 5 milliards, la troisième année consécutive. Il s’agit par ailleurs d’une hausse globale de 363% en terme de collecte passant ainsi de 1,1 milliard a 5,1 milliard.

Progressivement La SCPI a su devenir un investissement immobilier offrant à la fois sécurité mais également rentabilité. Disponible à tous les épargnants, les SCPI apportent différents avantages : allant de la constitution d’un patrimoine à une importante défiscalisation, les meilleurs SCPI peuvent s’adapter à de nombreuses situations.

C’est pourquoi un investissement en SCPI nécessite de comprendre la logique du produit d’une part, mais également d’observer l’analyse du marché : en d’autres termes la composition de patrimoine de votre SCPI. Cela dépend de la zone géographique, certains pays présentent de nombreux fiscaux et la typologie des actifs détenus (bureaux, commerces, logements, hôtels par exemple). En diversifiant son portefeuille, une SCPI diminue les risques puisqu’elle évite de rester de manière exclusive sur un seul marché ou une seule zone géographique (en cas de crise dans l’un des marchés, la majeure partie de son patrimoine sera conservé).

Mais attention, toutes les SCPI ne présentent pas les mêmes objectifs et pas conséquence, ne présentent pas les mêmes risques. Que la différence se situe entre les SCPI de rendements ou entre SCPI de rendements et fiscales, choisir un bon investissement peut rapidement devenir complexe. Certaines SCPI adoptent une stratégie offensive et par conséquent plus risquée afin de conserver une bonne attractivité ainsi que de bons rendements pour les épargnants. Ces risques permettent d’obtenir des meilleurs rendements mais ne garantissent un retour de capital en cas de ralentissement du marché. En l’état actuel, la tendance à profité a tous types de SCPI qui allient diversification géographique et patrimoniale.

En comparant le marché ainsi que les différentes SCPI disponibles, nous avons effectué une sélection des 10 meilleurs rendements de l’année 2018 ainsi que celle de 2017 pour vous présenter ces différents produits. Notre sélection 2017-2018 :

 

Nom SCPI

 

Rentabilité année 2018

 

Rentabilité année 2017

 

Corum XL

 

7,91

 

6,58

 

Corum Origin

 

7,28

 

6,45

 

Kyaneos Pierre (créée en 2018)

 

7,05

 

 

 

My Share SCPI (créée en 2018)

 

7,00

 

 

 

Cœur de régions (créée en 2018)

 

6,25

 

 

 

Vendôme régions

 

6,03

 

6,05

 

Epargne Pierre

 

5,97

 

5,97

 

Atlantique Pierre 1

 

5,90

 

5,66

 

Immo placement

 

5,48

 

5,51

 

Foncière Rémusat

 

5,45

 

5,35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Présentation top 5 des meilleurs rendements :

Corum XL

Un taux d’occupation financière de 100%, un objectif de croissance de 10% sur 10ans et une rentabilité de 7,91% dès la première année, la SCPI se situe à la première de notre classement. Première SCPI à être au sein de la zone euro mais également en dehors, elle est née en avril 2017. Créée par Corum AM, une société de gestion qui dirige un parc immobilier de 1,2 milliards d’euros, affiche déjà une capitalisation de 226 millions d’euros. En partant du constat que le marché européen offre de nombreuses opportunités notamment par sa taille mais également par sa diversité, la SCPI Corum XL vise à valoriser le patrimoine des souscripteurs. Ses ambitions de rendements obligent une politique de gestion très dynamique et par conséquent, risquée. Cependant son potentiel de rendement demeure extrêmement attirant et permet de diversifier son portefeuille avec un rendement attractif.

Corum Origin

Un taux d’occupation financière de 99,8%, un objectif de croissance de 10% sur 10ans et une rentabilité de 7,28%, une hausse de 12,8% par rapport à l’année précédente, la SCPI Corum Origin à la deuxième place. Souvent décrite comme une SCPI opportuniste, elle vise à maximiser la création de valeur pour ses associés. Actuellement présente dans 9 pays dont 76% en dehors de la France.  Pour les associés de Corum Origin, un autre avantage est accessible puisqu’ils bénéficient à la fois d’une fiscalité douce sur les dividendes perçus à l’étranger, notamment l’absence de prélèvements sociaux au taux de 17,2% ainsi qu’un crédit d’impôt en accord avec des conventions fiscales pour éviter une double fiscalité. Depuis 2012 la SCPI Corum Origin bénéfice d’un rendement supérieur à 6% et continue de produire un rendement de plus de 7%.

Kyaneos Pierre 

Un taux d’occupation de 96%, un objectif de croissance de 6% l’année prochaine et une rentabilité de 7,05, la SCPI Kyaneos Pierre est troisième de ce classement. Créée en Juin 2018, elle est détenue par la société de gestion Kyaneos Asset Management, fondée en 2018. Cette SCPI vise à répondre à 3 objectifs : un rendement financier avec un Taux de Distribution sur Valeur de Marché optimal, une efficacité énergétique liée avec un Diagnostic de Performance Energétique, et le respect des locataires portant sur des critères précis en termes de confort et concernant les charges. La somme minimale à investir est d’un montant de 10 000 € pour la première souscription.

 

My Share SCPI

Lancée en mars 2018 par AXA Drouot Estate, une filiale d’AXA France, et la société de gestion Voisin, la SCPI My Share SCPI est un produit qui permet aux épargnants de réaliser des placements dans l’immobilier sous contrainte de gestion direct. Sa principale innovation réside dans l’utilisation du digital dans ‘ensemble du processus allant de la souscription à la gestion. Assisté par des des sociétés expertes dans l’analyse, My Share SCPI vise à promouvoir l’investissement rentable et sûr. Cette volonté du digital est avant tout de promouvoir la transparence et une meilleure gestion des frais pour les clients.

Cœur de régions 

100% de taux d’occupation, un objectif de croissance de 6% et une rentabilité actuelle de 6,25, la SCPI Cœur de régions est classée 5ème de notre classement. Fondée sur un captal variable, Cœur de régions ambitionne de se positionner sur de l’immobilier locatif, avec une distribue des dividendes trimestriels. Pour une constitution de patrimoine, cette SCPI est accessible par virement, crédit et en démembrement.

Les SCPI européennes

Les SCPI européennes, également appelées « SCPI internationales », sont des SCPI de rendement qui investissent à l’étranger (principalement en zone Euro), des actifs divers et notamment des actifs de commerce et de bureau.

Les SCPI européennes peuvent ainsi profiter des avantages qu’offre le marché européen.
En effet, les SCPI de rendement offrent de nombreux avantages, elles permettent de bénéficier de l’avantage de la pierre en éliminant les principales contraintes (gestion locative, etc.). Les principaux avantages des SCPI sont :

• La mutualisation des risques locatifs

• Un rendement attractif

• De la flexibilité

• L’absence de gestion

Mais les SCPI comportent une contrainte, c’est que l’essentiel du marché de l’immobilier d’entreprise est situé sur la région de l’Ile-de-France.

Les SCPI européennes permettent de diversifier son investissement et de toucher des opportunités qui ne sont pas présentes en France (fiscalité attractive, biens accessibles seulement dans d’autres pays).

Ainsi, il y a deux types de stratégie dans l’investissement en Europe dans des parts de SCPI :

  • Une stratégie d’opportunité
  • Une stratégie de diversification

Aujourd’hui nous prendrons comme exemple 4 SCPI qui ont choisi une stratégie d’investissement en Europe :

  • Corum Origin
  • LFP Europimmo
  • Novapierre Allemagne
  • Actipierre Europe

Corum Origin

Corum ORIGIN est une SCPI créée en février 2012 par Corum AM, avec des taux de rendement interne de 5,5 % et une augmentation régulière du prix de part chaque année entre 1 et 2 % par an, elle est parmi les SCPI les plus performantes.

Elle est la première SCPI à avoir fait le choix de mener une stratégie d’investissement tourné vers l’Europe.

Elle est présente dans plusieurs pays (Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Slovénie, Espagne, Portugal, France, Irlande, Estonie, Finlande), pour une capitalisation de 1 480 millions d’euros.

Son investissement est composé de bureaux à 44 %, de commerce (21 %), d’hôtels (16 %), de locaux d’activités et de logistiques (11 %), et d’entrepôt (7%) et du secteur de la santé (1%).

LFP Europimmo

La SCPI LFP Europimmo est une SCPI de rendement à capital variable créée en juillet 2014. Elle est gérée par la Française AM. Elle est spécialisée dans les immeubles de bureaux essentiellement investis en Allemagne. Avec une capitalisation de 510 millions d'euros composée d'investissement immobilier professionnel de bureaux en Allemagne.

Novapierre Allemagne

Novapierre Allemagne est une SCPI créée fin 2013 par Paref Gestion, Novapierre Allemagne est la première SCPI dont l’objectif consiste à constituer un patrimoine immobilier commercial investi majoritairement en Allemagne. Avec une capitalisation de 450 millions sur des zones commerciales qui se situent en périphéries des villes moyennes, elle s’assure une stabilité qui lui permet d’avoir des rendements proches de 5%.

Actipierre

Actipierre Europe est une SCPI créée le 24/08/2007 avec une capitalisation de 786 ,87 millions d’euros et un rendement de 3,60 %, elle est la plus ancienne SCPI qui se définit comme européenne avec pour objectif de diversifier son patrimoine. Cette SCPI de type « mûr de commerces » investi dans des boutiques de centres villes, des zones et centres commerciaux avec des locataires de renoms comme Darty, E. Leclerc, Aldi, Celio, Casino, etc.

Les SCPI Européennes se développent de plus en plus de nos jours pour toutes les raisons précédemment évoquées. Cependant, elles permettent également d’optimiser la fiscalité des investisseurs de manière importante.

Pour rappel, le régime fiscal des revenus fonciers est assez lourd : tranche marginale d’imposition auquel on y additionne les prélèvements sociaux (17,2%).

En souscrivant à des SCPI Européennes, l’investisseur n’aura pas à subir de prélèvements sociaux sur la proportion des revenus générés sur la zone euros.

Par ailleurs, pour les pays où l’imposition est réalisée à la source, les conventions fiscales font que l’on ne peut être imposé une deuxième fois en France. Le montant réel d’imposition correspondra donc à la différence entre la tranche marginale d’imposition et le taux moyen d’imposition (disponible sur l’avis d’imposition).

Pour conclure, nous pouvons dire qu’investir en SCPI européenne obéit à une logique de diversification de son patrimoine et à une stratégie efficiente d’optimisation de la pression fiscale sur les revenus locatifs. C’est un réel investissement immobilier et même un placement immobilier au sens propre du terme.

Investir en direct

Investir en direct dans des parts de SCPI consiste à payer l’intégralité du montant investi « en cash » ou « au comptant ». Ce type de financement est très simple puisque l’investissement ne dépend pas de l’obtention d’un prêt.

L’acquisition en direct est conseillée aux investisseurs disposant d’une épargne immédiatement disponible et qui souhaitent investir dans le secteur de l’immobilier à partir de quelques milliers d’euros seulement. Faire l’acquisition de parts de SCPI peut s’avérer être un placement opportun puisqu’il est possible d’investir dans l’immobilier avec une mise de départ faible quel que soit le budget.

Ce mode d’acquisition est recommandé lorsque les épargnants ont pour objectifs patrimoniaux de diversifier leur patrimoine, de placer de la trésorerie ou encore de se créer des revenus complémentaires. En effet, cela peut se montrer très intéressant pour des investisseurs qui souhaitent augmenter leurs revenus de manière significative et régulière, sans avoir à se soucier de la gestion de leur investissement. De plus, aucun effort de trésorerie n’est à prévoir.

Un jeune retraité peut également être intéressé par l’achat de SCPI au comptant s’il a de l’argent à placer et ne souhaite pas avoir de dettes à rembourser.

Enfin, cet investissement est conseillé pour les personnes ayant une fiscalité modérée car les revenus versés par la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les individus qui ont une faible TMI (tranche marginale d’imposition) ont tout intérêt à investir en cash et profiter d’une fiscalité faible permettant d’optimiser leurs rendements.

Pour les personnes fortement fiscalisées et qui désirent investir en SCPI en cash, il est possible d’avoir recours à des SCPI européennes pour bénéficier d’une fiscalité réduite.


Exemple chiffré

Exemple chiffré d’un investissement sur 15 ans sur Corum XL :

Prix unitaire de la part : 189,00€

Nombre de parts achetées : 480 parts

Capital investi : 90 720€

Rendement locatif net annuel : 5,50%

Loyer annuel net : 4 989,6€

Total loyers perçus sur 15 ans : 74 844€

Cet exemple ne prend pas en compte le montant perçu en cas de revente des parts.

Investir à crédit

Pourquoi investir à crédit ?

L’investissement au travers de parts de SCPI octroie à l’investisseur deux avantages que l’investissement immobilier en direct ne confère pas :

Tout d’abord nous avons la flexibilité. En effet, le ticket d’entrée peut être modulé : il est possible pour vous de fixer la somme que vous souhaitez investir en fonction de vos disponibilités financières. Quand, dans un investissement locatif direct, vous devez avoir assez de disponibilités pour prendre en charge les coûts des logements mais aussi les frais de notaires et autres charges.

Ensuite, le choix est plus varié concernant les investissements immobiliers. Il est vrai que les SCPI proposent des logements mais aussi des bureaux, des entrepôts logistiques, des hôtels, des établissements médicalisés… De plus, ces investissements immobiliers peuvent être effectués en France mais aussi dans beaucoup de pays d’Europe.

Toute la diversité que proposent les SCPI prend son importance lorsque vous souhaitez faire une acquisition de parts à crédit. Le risque étant réparti dans différents secteurs, vous pouvez faire confiance à vos locataires. En effet, si la SCPI investit spécifiquement en immobilier d’entreprise, vous aurez à faire à des professionnels, donc des locataires sérieux, qui s’engagent dans des baux fermes et une longue durée et également, souvent, pour des loyers à montants plus élevés.

Contrairement à un particulier, qui pourrait être mauvais payeur, les rentrées d’argent dans les SCPI sont effectuées de façon régulière, ce qui est un atout non négligeable à la différence de l’immobilier en direct. De plus, les SCPI proposent généralement de généreux dividendes. En effet, le rendement moyen d’un investissement en SCPI est de 4 à 5%, ce qui fait d’elles les placements parmi les plus rémunérateurs pour ce niveau de risque. Ainsi, les revenus perçus par l’investissement en SCPI permettent de soulager les mensualités de remboursement du crédit.

Enfin, les taux d’intérêt des crédits étant exceptionnellement bas, ce dernier avantage est encore plus d’actualité. Le remboursement de l’emprunt coût moins cher qu’avant et les dividendes sont généreux.

Mais quel type crédit faut il choisir ?

Crédit à amortissement constant, c’est le plus fréquemment utilisé. Il permet une meilleure visibilité. En effet, durant toute la période le montant de la mensualité reste le même, l’investisseur peut gérer son épargne mensuellement. A la fin du remboursement du crédit, les intérêts sont totalement remboursés, il ne reste à l’investisseur, que du capital. Il est aussi possible, sous certaines conditions, de rembourser le crédit par anticipation. L’investisseur à aussi la possibilité de renégocier le taux d’intérêts du crédit.

Crédit in fine. Durant toute la durée du prêt, l’investisseur rembourse seulement les intérêts durant toute la durée du prêt. Les intérêts étant déductibles du revenu imposable, ce type de crédit sont très avantageux pour les personnes fortement fiscalisées. Le montant de leur impôt est donc soulagé. Cependant, il faut que l’emprunteur ait une trésorerie suffisamment importante pour prendre en charge le remboursement du capital à la fin du prêt.

Concernant le remboursement du capital, deux solutions s’offrent à l’investisseur. Soit les parts en SCPI sont revendues est le remboursement se fait. Soit la garantie demandée par l’établissement prêteur est mise en place (généralement un contrat d’assurance vie), généralement alimenté par les dividendes perçus. Il sera donc possible, à échéance, de faire un rachat. Ce dernier permettra d’honorer sa dette, en avance. Il sera donc possible de conserver le patrimoine immobilier acquis.

Exemple chiffré

Un emprunt de 50 000€ pour acquérir des parts de SCPI, à crédit.

Durée de remboursement, 20 ans.

Sur une durée telle, il est possible de trouver des crédits à un taux fixe de 2.25%.

Soit un effort mensuel de 260€.

Il faut prendre en compte la TMI de l’investisseur, les frais de dossier et les assurances.

Soit 50 parts de SCPI d’une valeur de 1 000€ chacune, avec un rendement de 4%. Les dividendes procureront 167€ mensuellement.

L’effort de remboursement passera donc de 260€ à 93€.

De plus, il faut prendre en compte que pendant la durée du crédit, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus.

Investir en démembrement

Quel intérêt d’investir en démembrement ?          

Le démembrement d’un bien consiste à répartir sa propriété entre deux personnes : d’une part l’usufruitier, qui utilise la chose (usage, du latin « usus ») et en perçoit les revenus (fruits, du latin « fructus »). D’autre part, le nu-propriétaire, qui conserve un titre de propriété mais est dépossédé de la chose. Le démembrement est souvent viager lorsqu’il résulte d’un héritage : il dure alors jusqu’au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire recouvrant alors la pleine propriété du bien. Il peut aussi être temporaire, pour une durée convenue entre les deux parties.

  • Démembrement Usufruit

Ce type d’investissement pourrait intéresser les personnes voulant des revenus immédiats ou bien les investisseurs avec des déficits fonciers important car ils leur procure une rentabilité très élevée.

L’usufruitier percevra des loyers du bien en moyenne de 25% de sa valeur. 

Dernier acteur qui peut intervenir dans le démembrement d’un bien locatif, est le locataire qui peut être différent de l’usufruitier. Une fois son bail signé il ne devra pas être lésé des différents pouvant opposer l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Dans le cas d’un immeuble en copropriété, les charges et des droits de vote doivent être répartis entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Mais il est fortement conseillé de rédiger une convention qui régira toutes les décisions concernant les travaux ou tout autre charge de gestion du bien.

  • Démembrement en nue-propriété

Cet investissement est très intéressant pour les personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à un prix réduit et de déduire le déficit foncier procure par l’achat sur les revenus fonciers pour les personnes ayant des Revenus fonciers. Au bout de la période donnée en moyenne 15 ans, l’investisseur nu-propriétaire deviendra automatiquement plein propriétaire du bien et pourra donc en disposer à sa guise.

En cas d’acquisition à crédit, l’achat en nue propriété permet de déduire des autres revenus fonciers les intérêts d’emprunt bancaire à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable sur ses revenus.

Autre avantage, l'acquéreur ne paye que la nue-propriété. Il achète donc un bien à 50 ou 60 % de son prix. L'investissement devient plus raisonnable, de l'ordre de 100.000 à 200.000 euros.

Beaucoup d'avantages certes, mais le démembrement de propriété est un investissement de long terme pendant lequel on ne touche pas de loyer immédiat.

En effet les revenus de parts de SCPI sont imposés au barème de l’impôt de revenu au taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux aux taux de 17,2%

Exemple : Monsieur Laurent qui est propriétaire d’une maison, souhaite donner à sa fille la nue-propriété de sa maison. Pour cela, il démembre la pleine propriété qu’il a sur la maison et sépare l’usufruit de la nue-propriété. Monsieur Laurent donne ensuite la nue-propriété à sa fille.

Les droits sur la maison se répartissent maintenant comme suit :

  • Mr Laurent : (Usufruitier) : a le droit de percevoir les loyers si la maison est louée ainsi que le droit d’y habiter.
  • Sa fille : (Nu-propriétaire) : Propriétaire des murs
  • Au décès de Laurent, sa fille récupère la pleine propriété sur le bien (Usufruit + nue-propriété)

Exemple concret

Prenons l’exemple de deux personnes (qui ne se connaissent pas, la société de gestion faisant le rapprochement entre elles) qui veulent acheter, l’une l’usufruit de parts et l’autre la nue-propriété d’un nombre équivalent de parts. Si le démembrement (temporaire) est fixé pour une durée de 10 ans, le prix des parts est payé à 60 % environ par le nu-propriétaire et pour les 40 % restant par l’usufruitier. Quel est l’intérêt pour chacun ? L’usufruitier perçoit 100 % des revenus distribués pendant les 10 années. Comme il n’a payé que 40 % du prix des parts, un rendement annuel de 5 % calculé sur la pleine propriété devient pour lui un rendement de 12,5 %. S’il cherche une forte rémunération pour son capital, il est servi ! Il ne doit toutefois pas oublier que c’est à capital consommé : au terme des 10 ans, son usufruit est terminé et ne vaut plus rien. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant 10 ans. Mais, au terme de ces 10 années, ce qu’il a acheté 60 vaut 100. S’il n’a pas besoin de revenu immédiat mais recherche une valorisation à terme de son capital, il est servi, d’autant que la plus-value ainsi réalisée n’est pas imposable.

Pour illustrer ces propos, un simple exemple du démembrement d’un bien immobilier.

Soit un investissement d’un montant de 50 000 euros (10 parts de SCPI avec une valeur unitaire de 500 euros)

  • La valeur de la nue-propriété est de 39 000 (soit 78%) 
  • Dans ce cas le gain sur 5 ans est de 11 000 € avec une rentabilité de 28,2%.
  • Taux de rendement interne annuel : 5,64%.

Investir au sein d’une assurance vie

SCPI dans un contrat d’assurance vie

Une autre façon d’investir dans les SCPI consiste à souscrire un contrat d’assurance-vie qui est lui-même investi, dans une proportion plus ou moins grande, en SCPI. De plus en plus d’assurances vie proposent de tels contrats adossés à l’immobilier. Dans la majeure partie des cas, il s’agit de contrats en unités de compte (UC). Toutefois, quelques-uns proposent désormais des fonds en euros investis en immobilier. Par rapport à un investissement direct en SCPI, le passage par un contrat d’assurance-vie offre l’avantage de bénéficier d’une fiscalité plus favorable ainsi que de la liquidité des capitaux placés sur le contrat, garantie par l’assureur.

Mais il existe aussi des inconvénients :                                 

  • C’est l’assureur, et non l’épargnant, qui choisit les SCPI présentes dans le contrat (toutes les SCPI ne sont pas intégrables à un contrat d’assurance vie, elles doivent être validées par l’assureur au préalable) ;
  • L’immobilier figurant dans le contrat peut être constitué de SCPI, mais aussi d’immobilier physique ou détenu par des sociétés civiles immobilières gérées par l’assureur, sans que la transparence soit totale ;
  • La performance des SCPI ne se retrouve pas intégralement dans le contrat d’assurance-vie quand celui-ci est investi seulement pour partie dans ce support ;
  • On ne peut placer en assurance-vie que les sommes d’argent dont on dispose, alors que, achetées en direct, les SCPI peuvent être financées à crédit.

Le rendement du fonds en euros ne vous satisfait plus ?

Il existe quelques pistes pour tenter de faire mieux… sans prendre trop de risques : La carte immobilière. Mettez de l’immobilier dans votre contrat ! Les férus d’immobilier ont avec l’assurance-vie la possibilité d’investir dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Acheter des parts de SCPI est une bonne façon de diversifier votre patrimoine. Et surtout d’obtenir des rendements supérieurs aux fonds en euros, variant de 3,5 à 5,5 % bruts en 2016 pour des SCPI de bureaux et commerces. Ces performances sont peu volatiles et le risque de perte sur une année est limité. Du reste, les parts souscrites via un contrat d’assurance-vie offrent la même liquidité qu’un investissement sur un fonds en euros, sauf limite contractuelle imposée par l’assureur. Revers de ces atouts, vous allez supporter les frais de gestion du contrat (0,5 à 1 % par an). Et l’assureur va se servir sur la rentabilité de la part (il en prend souvent 15 %), contrepartie de la liquidité qu’il vous garantit. Ce qui pour une SCPI rapportant 5 % bruts va réduire le rendement net à 3,45 %, avec l’hypothèse de frais de gestion à 0,80 %. Les tickets d’entrée vont en général de 500 à 5 000 euros la part. Choisissez les SCPI les moins chargés en frais et qui reversent 100 % du dividende, sinon la rentabilité sera à peine celle d’un bon fonds euros. Et optez pour une SCPI de bonne taille, au patrimoine équilibré, qui bénéficie d’un taux d’occupation élevé (d’au moins 95 %). L’offre de contrats proposant des SCPI s’est fortement développée depuis quelques années, principalement chez les conseillers en gestion de patrimoine ou courtiers en ligne, avec souvent des fenêtres temporelles pour y souscrire. Une alternative consiste à faire la chasse aux SCPI.

Quelle fiscalité ?  

Fondamentalement, c’est un placement adapté pour percevoir des revenus réguliers. Voilà pourquoi le principal intérêt de souscrire à des SCPI dans une assurance-vie est avant tout fiscal. Les revenus fonciers dégagés par la SCPI ne seront pas soumis à l’impôt sur le revenu, mais conservés dans le contrat pour être réinvestis en parts de SCPI ou sur le fonds en euros. Si vous effectuez des rachats sur votre contrat, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’appliquera. Souvenez-vous, passé huit ans de détention, la taxation est à 7,5 % sur les intérêts après un abattement de 4 600 euros pour une personne seule, 9 200 euros pour un couple. Une règle imbattable pour un contribuable imposé dans les tranches supérieures.

 

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