Contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) : ce que les porteurs de parts de SCPI doivent savoir

La loi de finances pour 2025 introduit une nouvelle contribution fiscale baptisée Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR). Cette mesure, qui vient compléter la fiscalité déjà existante, vise les contribuables les plus aisés et s’ajoute à la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) instaurée en 2012.

À partir de 2025, certains foyers dont le revenu fiscal dépasse un certain seuil devront s’acquitter d’un nouvel impôt. Voici ce qu’il faut savoir pour comprendre cette réforme, savoir si vous êtes concerné, et anticiper ses conséquences — notamment si vous percevez des revenus fonciers ou des revenus issus de parts de SCPI.

Un nouvel impôt pour les plus hauts revenus

La Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR) a pour objectif d’assurer que les foyers les plus fortunés paient un niveau minimal d’imposition.
En clair, cette contribution vient combler l’écart entre le taux moyen d’imposition réel du foyer et un taux plancher fixé à 20 %.

Ainsi, si votre impôt sur le revenu (après application des différentes réductions et prélèvements) représente moins de 20 % de vos revenus imposables, la CDHR viendra compléter la différence.

Cette mesure vise les foyers fiscaux dont le revenu fiscal de référence (RFR) dépasse :

• 250 000 euros pour une personne seule ;

• 500 000 euros pour un couple soumis à imposition commune.

Elle s’appliquera pour la première fois sur les revenus perçus en 2025, avec un acompte obligatoire à verser en décembre 2025.

Comment la CDHR sera calculée et payée

Le calcul de la CDHR reposera sur les revenus perçus du 1er janvier au 30 novembre 2025, complétés d’une estimation des revenus du mois de décembre.
Les contribuables concernés devront verser un acompte égal à 95 % de la contribution estimée, entre le 1er et le 15 décembre 2025.

Le paiement s’effectuera exclusivement en ligne, via le compte fiscal personnel sur le site des impôts. Aucun formulaire papier ne sera proposé, et les paiements ne pourront pas être réalisés par chèque ou virement : seul le prélèvement automatique sera accepté.

L’administration fiscale mettra à disposition un simulateur dédié permettant d’estimer le montant de la contribution et d’anticiper le versement de l’acompte.

Attention : en cas de non-paiement ou de sous-estimation importante du montant dû, une pénalité de 20 % pourra être appliquée.

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Pourquoi les détenteurs de parts de SCPI sont directement concernés

Les investisseurs qui détiennent des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) doivent prêter une attention particulière à cette réforme.
Les revenus issus des SCPI — qu’ils soient français ou étrangers — sont intégrés dans le revenu fiscal de référence et peuvent donc contribuer à franchir le seuil d’assujettissement à la CDHR.

Concrètement, les loyers perçus via une SCPI s’ajoutent à vos autres revenus imposables. Si vous détenez plusieurs placements immobiliers, vos revenus fonciers cumulés peuvent rapidement faire dépasser le seuil de 250 000 € (pour une personne seule) ou de 500 000 € (pour un couple).

Dans ce cas, même si vos revenus immobiliers ont déjà été soumis à l’impôt ou au prélèvement forfaitaire, le mécanisme de la CDHR peut venir ajouter un complément d’imposition afin d’atteindre le taux plancher de 20 %.

Les SCPI dites “diversifiées”, comme Remake Live, investissent dans plusieurs pays européens (France, Espagne, Royaume-Uni, Allemagne, etc.). Les revenus distribués à leurs associés proviennent donc de différentes juridictions fiscales : cela peut rendre le calcul du revenu fiscal de référence plus complexe.
Les investisseurs devront donc obtenir une estimation précise de leurs revenus fonciers 2025, répartis par pays, afin de déclarer correctement leurs revenus et d’éviter toute erreur dans le calcul de la CDHR.

Une contribution à anticiper dès à présent

La première échéance aura lieu en décembre 2025, mais il est fortement conseillé de préparer ce rendez-vous fiscal dès maintenant.
Pour cela :

1. Évaluez vos revenus 2025 : additionnez l’ensemble de vos revenus imposables (salaires, dividendes, loyers, revenus fonciers, plus-values, pensions, etc.).

2. Vérifiez votre revenu fiscal de référence estimatif : c’est ce chiffre qui détermine votre éventuelle assujettissement.

3. Utilisez le simulateur fiscal mis à disposition par l’administration pour calculer la CDHR prévisionnelle.

4. Préparez la trésorerie nécessaire pour régler l’acompte de décembre : le prélèvement interviendra sous 48 heures après la déclaration en ligne.

5. Demandez à vos gestionnaires de patrimoine ou aux sociétés de gestion de vos SCPI une estimation de vos revenus fonciers afin de ne pas sous-évaluer le montant de votre acompte.

Cette anticipation est essentielle, car un oubli ou une sous-évaluation peut entraîner des pénalités significatives.

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L’esprit de la mesure : renforcer la progressivité de l’impôt

La CDHR s’inscrit dans une logique de justice fiscale et de renforcement de la progressivité de l’impôt sur le revenu.
Elle vise à éviter que certains foyers, grâce à des mécanismes d’optimisation ou à la nature de leurs revenus (dividendes, plus-values, produits financiers), affichent un taux d’imposition effectif très inférieur à la moyenne nationale.

En instaurant un plancher minimal de 20 % d’imposition, l’État entend s’assurer que les très hauts revenus contribuent de manière équitable au financement public, quel que soit le mode de détention de leur patrimoine (immobilier, financier, ou mixte).

Pour les contribuables concernés, cette contribution supplémentaire représente une contrainte administrative et financière, mais elle traduit aussi la tendance plus générale à une surveillance renforcée des revenus du capital et à une simplification numérique des démarches fiscales.

En bref

• La CDHR entre en vigueur en 2025 et concerne les foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple).

• Elle impose un taux minimal d’imposition de 20 %, en complément de l’impôt sur le revenu et de la contribution exceptionnelle déjà existante.

• Un acompte de 95 % devra être versé entre le 1er et le 15 décembre 2025, exclusivement en ligne.

• Les revenus fonciers et les revenus de SCPI sont pris en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence.

• Une anticipation rigoureuse est recommandée pour éviter pénalités et mauvaises surprises.

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