Dans quelles SCPI investir en 2026 ? Voici celles à privilégier

Investir en SCPI en 2026 ne relève plus d’un simple arbitrage de rendement. Le marché de la pierre papier a profondément changé depuis la période 2023-2025, marquée par une correction immobilière brutale, une remontée des taux d’intérêt et des difficultés inédites de liquidité pour certains véhicules. Pourtant, à l’aube de cette nouvelle année, les SCPI restent un outil patrimonial puissant, à condition de sélectionner rigoureusement les bons supports et d’adopter une stratégie cohérente avec son horizon d’investissement.

L’enjeu en 2026 n’est donc pas de savoir s’il faut investir en SCPI, mais dans quelles SCPI investir, comment et pour quels objectifs.

 

Le marché des SCPI en 2026 : un nouvel équilibre après la tempête

Le marché des SCPI aborde 2026 dans un contexte profondément transformé. La correction des prix de l’immobilier tertiaire engagée depuis 2023 a produit des effets contrastés selon les typologies de SCPI.

Certaines SCPI, fortement exposées aux bureaux traditionnels en France, ont subi des baisses de prix de part significatives, parfois supérieures à 20 %, accompagnées de files d’attente de retrait importantes. Ces véhicules paient aujourd’hui des choix d’allocation passés et une dépendance excessive à des actifs devenus moins liquides.

À l’inverse, d’autres SCPI ont su tirer parti de cette phase de marché. Une dynamique à trois vitesses s’est installée :

• Les SCPI en difficulté, confrontées à une liquidité dégradée, une vacance élevée et des ajustements de prix encore possibles.

• Les SCPI historiques bien gérées, disposant d’un patrimoine diversifié, de locataires solides et d’un pilotage prudent.

• Les SCPI récentes ou opportunistes, qui ont investi après la correction, à des niveaux de valorisation attractifs, souvent avec une forte diversification européenne.

Cette hétérogénéité du marché impose en 2026 une analyse beaucoup plus fine qu’auparavant. La performance moyenne ne signifie plus grand-chose : ce sont les écarts entre SCPI qui font désormais la différence.

 

 

Les prix de parts peuvent-ils remonter en 2026 ?

Après plusieurs vagues de baisse entre 2023 et 2025, le rythme des ajustements s’est nettement ralenti. En 2026, une stabilisation globale du marché est envisageable, mais une remontée généralisée des prix de parts reste peu probable.

Pour les SCPI fragilisées, la priorité restera la reconstitution de la liquidité et la consolidation du patrimoine. En revanche, certaines SCPI affichent encore une décote significative entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, ce qui ouvre un potentiel de revalorisation ciblé à court ou moyen terme.

Pour l’investisseur, cela signifie que le point d’entrée en 2026 peut être particulièrement intéressant, à condition de sélectionner des véhicules solides, bien capitalisés et capables d’arbitrer efficacement leurs actifs.

 

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Rendement des SCPI en 2026 : à quoi s’attendre réellement ?

En 2026, le rendement moyen des SCPI devrait se situer entre 4,5 % et 5 %, mais cette moyenne masque une dispersion très importante.

Les SCPI les plus performantes viseront des taux de distribution supérieurs à 6 %, voire 7 % ou plus, notamment grâce à :

• des acquisitions réalisées à des prix décotés,

• une diversification géographique hors de France,

• des stratégies opportunistes ou sectorielles bien ciblées.

Certaines SCPI récentes affichent même des rendements supérieurs à 8 %, mais ces niveaux doivent être analysés avec prudence. Ils s’expliquent en grande partie par un effet relutif temporaire, lié à une collecte dynamique et à des investissements réalisés dans un contexte favorable.

Sur le long terme, horizon naturel de l’investissement en SCPI, un rendement durable se situe généralement entre 5,5 % et 7 %, selon la stratégie adoptée.

 

 

Pourquoi investir en SCPI en 2026 reste pertinent

Malgré les turbulences passées, les SCPI conservent en 2026 des atouts structurels majeurs.

Face à des placements sans risque dont les rendements restent faibles, les SCPI offrent :

• des revenus potentiellement réguliers, versés mensuellement ou trimestriellement,

• une délégation totale de la gestion locative,

• une mutualisation des risques sur un grand nombre d’actifs et de locataires.

Là où le livret réglementé peine à dépasser 2 %, et où les fonds euros restent limités, les SCPI permettent de dynamiser une épargne de long terme, en acceptant un niveau de risque mesuré et assumé.

 

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Comment bien choisir ses SCPI en 2026

Choisir une SCPI en 2026 ne se résume plus à comparer des taux de distribution. Une sélection pertinente repose sur plusieurs critères fondamentaux :

• La stratégie d’investissement (diversifiée, thématique, opportuniste).

• La qualité du patrimoine (localisation, typologie des actifs, durée des baux).

• La solidité de la société de gestion et sa capacité à arbitrer.

• La liquidité du véhicule et la gestion des flux de souscriptions et de retraits.

• L’adéquation avec votre situation fiscale et patrimoniale.

SCPI sans frais de souscription : un modèle qui s’impose en 2026

L’émergence des SCPI sans frais d’entrée constitue l’une des évolutions majeures du marché. En supprimant les frais de souscription traditionnels, souvent compris entre 8 % et 12 %, ces SCPI améliorent mécaniquement la rentabilité à moyen terme.

En contrepartie, l’investisseur doit intégrer :

• des frais de gestion plus élevés,

• parfois des pénalités en cas de sortie anticipée.

Ces SCPI s’adressent donc prioritairement aux investisseurs ayant un horizon long terme, et cherchant à maximiser l’efficacité de leur capital investi.

SCPI européennes : le cœur des stratégies gagnantes en 2026

La majorité des SCPI les plus dynamiques en 2026 partagent un point commun : une forte exposition à l’Europe, voire à l’international.

Cette diversification permet :

• de réduire la fiscalité sur les revenus grâce aux conventions fiscales,

• de profiter de cycles immobiliers différenciés,

• d’accéder à des marchés parfois plus rentables que la France.

Les SCPI européennes récentes affichent souvent des rendements supérieurs à la moyenne, mais nécessitent une analyse approfondie de leur politique d’investissement et de leur gouvernance.

SCPI françaises : toujours pertinentes, mais à certaines conditions

Les SCPI investies majoritairement en France restent pertinentes en 2026 pour certains profils, notamment :

• via l’assurance vie, pour bénéficier d’un cadre fiscal adouci,

• en nue-propriété, afin de neutraliser l’imposition des revenus pendant la phase de démembrement.

En détention directe, la fiscalité des revenus fonciers peut en revanche réduire significativement le rendement net, ce qui impose une réflexion stratégique préalable.

SCPI thématiques : logistique, santé, commerce

Les SCPI thématiques constituent un outil de diversification avancé en 2026. Logistique, santé, commerce de nécessité ou sciences de la vie offrent des perspectives intéressantes, portées par des tendances structurelles.

Cependant, ces SCPI doivent être envisagées comme un complément à un portefeuille déjà diversifié, et non comme un premier investissement. Leur spécialisation sectorielle peut accentuer les cycles, à la hausse comme à la baisse.

 

 

Les SCPI concrètement à considérer pour investir en 2026

Parmi les SCPI les plus citées et les plus suivies en 2026 :

Les SCPI Corum : une approche à part en 2026

Les SCPI de la gamme Corum occupent une place singulière sur le marché. Leur ADN repose sur une gestion opportuniste internationale, parfois à contre-courant des pratiques plus prudentes du secteur.

Corum Origin reste en 2026 une SCPI de référence pour les investisseurs recherchant :

• un historique long et documenté,

• une diversification internationale ancienne,

• une capacité à arbitrer et redistribuer des plus-values.

Elle s’adresse avant tout à des profils patrimoniaux souhaitant stabiliser une allocation SCPI avec un véhicule éprouvé.

Corum Eurion, davantage orientée bureaux européens, présente un profil différent. Son intérêt en 2026 repose surtout sur son prix de part décoté, qui peut constituer un point d’entrée attractif, à condition d’accepter une exposition sectorielle plus marquée.

Corum XL et Corum USA s’inscrivent dans une logique de diversification géographique plus poussée. Elles doivent toutefois être intégrées avec mesure, en complément d’autres SCPI, compte tenu de leur exposition hors zone euro et des risques spécifiques associés.

Les SCPI sans frais de souscription à suivre de près en 2026

Iroko Zen se distingue par une diversification européenne très poussée et une stratégie opportuniste assumée. Sa collecte soutenue lui a permis de saisir des opportunités post-correction et de maintenir un rendement élevé depuis son lancement, ce qui en fait une SCPI souvent retenue dans des allocations orientées performance.

Remake Live adopte une logique proche, avec un positionnement axé sur des actifs situés en périphérie des grandes métropoles, souvent à des niveaux de valorisation plus attractifs. Son absence de frais d’entrée et sa stratégie de rendement la rendent pertinente pour des investisseurs acceptant une gestion plus dynamique.

Eden, plus récente, attire l’attention par son prix de part accessible et son orientation internationale hors zone euro. En 2026, elle s’adresse surtout aux investisseurs recherchant une exposition progressive, tout en acceptant un recul encore limité sur l’historique de gestion.

Ces SCPI doivent être envisagées sur un horizon long, car l’économie réalisée à l’entrée se compense par des frais de gestion plus élevés.

Les jeunes SCPI européennes à fort potentiel en 2026

Le marché 2026 est particulièrement favorable aux SCPI lancées après la correction immobilière, car elles ont pu constituer leur patrimoine à des conditions plus avantageuses.

Wemo One se positionne clairement sur une stratégie de rendement élevé, avec une communication très offensive. Son intérêt repose sur :

• une décote sur le prix de part,

• une volonté affichée de performance,

• mais aussi un niveau de risque plus assumé.

Elle s’adresse à des investisseurs avertis, capables d’accepter une volatilité potentielle plus importante.

Principal Inside, récente également, se distingue par une dimension internationale marquée, notamment hors Europe. Son positionnement est plus équilibré, avec un objectif de performance cohérent avec une logique long terme, ce qui peut en faire un bon complément de diversification.

Sofidynamic adopte une approche « high yield » assumée, avec des frais de souscription réduits. En 2026, elle peut séduire des investisseurs à la recherche de rendement, mais doit être intégrée dans une allocation globale diversifiée.

Épargne Pierre Europe, plus installée, présente un profil plus patrimonial. Son positionnement européen diversifié et sa régularité en font une SCPI souvent retenue pour équilibrer des véhicules plus offensifs.

Enfin, Comète et Transitions Europe ont marqué les esprits par des rendements très élevés ces dernières années. En 2026, elles restent attractives, mais nécessitent une lecture attentive de la stratégie et de la soutenabilité de la performance.

Les SCPI françaises encore pertinentes en 2026

Malgré un contexte moins favorable, certaines SCPI françaises conservent un intérêt en 2026, à condition d’opter pour le bon cadre de détention.

Cœur de Régions séduit par son ancrage dans les métropoles régionales et sa capacité à revaloriser régulièrement le prix de part. Elle s’intègre bien dans une logique de nue-propriété ou d’investissement patrimonial.

Épargne Pierre, plus ancienne, offre une stabilité appréciable et un historique de gestion reconnu. En détention directe, la fiscalité peut peser, mais en assurance vie ou dans une stratégie long terme, elle conserve toute sa pertinence.

Les SCPI thématiques à intégrer avec discernement

Les SCPI spécialisées complètent utilement une allocation SCPI en 2026.

Log In et ActivImmo permettent de capter la dynamique de la logistique, secteur structurellement porteur mais désormais très observé par les investisseurs.

Épargne Pierre Sophia, orientée santé et sciences de la vie, répond à une logique plus défensive et long terme.

Cristal Rente, centrée sur les commerces essentiels, conserve un profil résilient, mais doit être considérée comme un pilier complémentaire, non exclusif.

 

 

Comment investir en SCPI en 2026 : les différentes stratégies

En 2026, plusieurs modes d’investissement coexistent, chacun répondant à des objectifs précis :

• L’achat au comptant, pour percevoir rapidement des revenus complémentaires.

• Le crédit, pour utiliser l’effet de levier et optimiser la fiscalité des intérêts d’emprunt.

• L’assurance vie, pour capitaliser sans fiscalité immédiate.

• La nue-propriété, idéale pour les investisseurs fortement fiscalisés ou préparant leur retraite.

• Les versements programmés, pour lisser le point d’entrée et investir progressivement.

Il n’existe pas de solution universelle. Le choix du mode d’investissement doit être aligné avec votre situation personnelle, votre fiscalité et votre horizon de placement.

 

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L’importance de l’accompagnement en 2026

Dans un marché où les écarts de performance et de solidité n’ont jamais été aussi marqués, l’accompagnement par un professionnel devient un véritable levier de performance.

Investir en SCPI comporte des risques : perte en capital, variation des revenus, liquidité non garantie. Une sélection rigoureuse permet d’éviter les véhicules fragilisés et de construire une allocation cohérente, durable et adaptée.

 

En bref : investir en SCPI en 2026, une opportunité à condition de bien choisir

2026 peut être une excellente année pour investir en SCPI, mais uniquement pour les investisseurs capables de dépasser les effets d’annonce et d’adopter une approche méthodique.

Le marché n’est plus homogène. Les meilleures opportunités se trouvent aujourd’hui dans :

• les SCPI européennes diversifiées,

• les modèles sans frais de souscription, bien compris,

• les stratégies opportunistes post-correction.

Plus que jamais, la performance future dépendra de la qualité de la sélection, de la structure de détention et de l’adéquation entre le véhicule choisi et votre stratégie patrimoniale globale.