Démembrement, usufruit et transmission de parts de SCPI : un levier patrimonial à connaître

L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) séduit de nombreux épargnants en quête de revenus réguliers et d’une diversification immobilière sans gestion directe. Au-delà de la simple détention en pleine propriété, les SCPI peuvent aussi être utilisées comme outil d’optimisation patrimoniale, notamment grâce au démembrement de propriété et à la transmission anticipée aux héritiers.

Dans cet article, nous analysons les principales stratégies possibles : pleine propriété vs démembrement, leurs implications fiscales et juridiques, ainsi que les conséquences lors d’une succession.

Comprendre la pleine propriété et le démembrement des parts de SCPI

Pleine propriété : simplicité mais fiscalité directe

En pleine propriété, l’investisseur détient à la fois la nue-propriété et l’usufruit des parts de SCPI. Cela signifie qu’il :

• Perçoit les loyers distribués par la SCPI (soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ou au prélèvement forfaitaire unique s’ils transitent par une assurance-vie).

• Supporte l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur la valeur totale des parts.

• Transmet à son décès l’intégralité des parts, qui entrent dans l’actif successoral.

La pleine propriété est la solution la plus simple, mais souvent la moins optimisée fiscalement lors d’une transmission.

Démembrement de propriété : séparer usufruit et nue-propriété

Le démembrement consiste à séparer deux droits distincts :

• L’usufruit : droit de percevoir les revenus (dividendes de la SCPI).

• La nue-propriété : droit de détenir le bien (ou les parts) sans percevoir les loyers, mais qui récupère la pleine propriété au terme du démembrement.

Deux types de démembrement existent :

1. Temporaire : souvent utilisé entre investisseurs pour optimiser la fiscalité (par ex. une société achète l’usufruit pour encaisser des loyers déductibles fiscalement, un particulier acquiert la nue-propriété à prix réduit et récupère les revenus après quelques années).

2. Viager : fréquent en transmission patrimoniale ; un parent peut donner la nue-propriété des parts à ses enfants tout en conservant l’usufruit.

L’intérêt majeur : réduire la valeur taxable au moment de la donation ou de la succession.

Pleine propriété vs démembrement : quelle stratégie choisir ?

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Exemple concret : barème fiscal du démembrement

Le Code général des impôts (CGI, art. 669) fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier au jour de la donation :

Exemple :
Un parent de 65 ans possède 200 000 € de parts SCPI.
S’il donne la nue-propriété à son enfant tout en conservant l’usufruit :

• Valeur fiscale transmise = 60 % de 200 000 € = 120 000 €.

• Si abattement parent/enfant (100 000 € tous les 15 ans) appliqué : seulement 20 000 € taxables.

• En pleine propriété, il aurait transmis 200 000 €, avec une taxation bien plus lourde.

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Conséquences fiscales et juridiques du démembrement de parts SCPI

Impôt sur le revenu

• Usufruitier : déclare les revenus fonciers perçus chaque année.

• Nu-propriétaire : aucune imposition tant qu’il ne perçoit pas de revenus.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

• L’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur totale des parts (sauf exception, notamment usufruit légal du conjoint survivant).

• Le nu-propriétaire n’est pas imposable à l’IFI.

Droits de donation ou de succession

• Les droits de mutation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété seule lors d’une donation.

• Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans frais supplémentaires (pas de droits supplémentaires à payer).

Cession des parts démembrées

• Une vente est possible mais plus complexe car elle nécessite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

• La plus-value est répartie selon la répartition initiale entre nue-propriété et usufruit.

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Simulations chiffrées pour optimiser la transmission

Cas 1 – Donation en pleine propriété

• Valeur des parts SCPI : 300 000 €.

• Abattement parent/enfant : 100 000 €.

• Base taxable = 200 000 € → taxation selon le barème des droits de donation (20 % entre 15 932 € et 552 324 €) = ≈ 40 000 € de droits.

Cas 2 – Donation en nue-propriété à 65 ans

• Valeur des parts : 300 000 €.

• Valeur fiscale de la nue-propriété à 65 ans : 60 % → 180 000 €.

• Après abattement de 100 000 € : 80 000 € taxables.

• Droits de donation à 20 % ≈ 16 000 € (au lieu de 40 000 €).

• Économie : 24 000 €.

Cas 3 – Donation en nue-propriété à 75 ans

• Valeur fiscale de la nue-propriété : 70 % → 210 000 €.

• Base taxable après abattement : 110 000 € → ≈ 22 000 € de droits.

• Toujours moins cher que la pleine propriété, mais avantage réduit par l’âge plus avancé.

En résumé : plus la donation est réalisée tôt, plus la valeur fiscale transmise est faible et la taxation avantageuse.

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Transmission de parts SCPI au décès du porteur

Lors du décès du détenteur de parts SCPI :

• Si le défunt détenait les parts en pleine propriété, elles entrent dans l’actif successoral et sont soumises aux droits de succession selon le lien de parenté et les abattements applicables.

• Si le défunt avait donné la nue-propriété auparavant :

  • Les héritiers nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires automatiquement sans frais ni droits supplémentaires.

  • Cela évite une double taxation et simplifie la succession.

Gestion pratique après le décès

• Les héritiers doivent notifier la société de gestion (acte de décès, acte de notoriété).

• Les parts sont réinscrites au nom des nouveaux propriétaires.

• Si plusieurs héritiers se retrouvent en indivision, ils peuvent décider de conserver ou de vendre les parts.

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Points clés à retenir

• Le démembrement de parts SCPI est un outil puissant pour anticiper la transmission tout en continuant à percevoir des revenus.

• Plus la donation est faite tôt, plus la valeur taxable est faible grâce au barème fiscal.

• L’usufruitier reste imposé sur l’IFI et les revenus, mais allège la future succession.

• Le décès de l’usufruitier entraîne la pleine propriété automatique pour le nu-propriétaire sans frais supplémentaires.

• Les SCPI en nue-propriété peuvent aussi être achetées par un investisseur souhaitant préparer l’avenir (prix décoté, fiscalité avantageuse, pas de revenus imposables pendant la durée du démembrement).