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DOSSIER : CORUM ASSET MANAGEMENT

par | SCPI de rendement

DOSSIER : CORUM ASSET MANAGEMENT

RAPPELS

Les sociétés de gestion collectent les fonds auprès d’investisseurs professionnels ou particuliers via l’acquisition de parts de SCPI qu’elles détiennent, dans le but d’investir dans des parcs immobiliers. La particularité des investissements en SCPI est que l’investisseur est totalement déchargé de toute gestion immobilière (travaux, litiges, achat ou vente) et perçoit uniquement ses loyers selon les règlementations définies. Cette gestion est le rôle de la société de gestion ce qui la rend si attractive et rend l’investissement dans des parts de SCPI encore plus intéressant. En effet, il reçoit des revenus réguliers sans s’acquitter des gestions locatives complexes. Les règles et objectifs d’investissements diffèrent en fonction de la SCPI choisie.

Les avantages des SCPI

  • La sécurité et la rentabilité de votre investissement ;
  • La liquidité des parts ;
  • La mutualisation des risques ;
  • La diversification de votre patrimoine ;
  • Un investissement en SCPI représente un outil de transmission de patrimoine.

Les trois différents types de SCPI

  • Les SCPI de rendement : Ce sont des SCPI présents surtout en France, certaines investissent également en Europe. Elles se composent essentiellement de bureaux, locaux commerciaux et/ou d’entrepôts logistiques.
  • Les SCPI de plus-value : Ces SCPI se concentrent sur la revalorisation des biens immobiliers et sur les bénéfices effectués après les opérations de revente de ces derniers leur objectif n’étant de ne pas générer des rendements aux associés.
  • Les SCPI fiscales : Regroupent les investissements en immeubles d’habitation pour bénéficier des avantages fiscaux qui y sont associés.

À savoir qu’en SCPI, vous pouvez investir en cash, à crédit, en démembrement ainsi qu’en assurance-vie.

La fiscalité des SCPI de rendement

On y trouve deux types :

  • Régime micro foncier : Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% des loyers perçus au cours de l’année. Pour en bénéficier, il suffit de respecter 2 conditions : percevoir moins de 15 000€ annuel sur l’ensemble des investissements et avoir une diversité de loyers (garage, parking, location d’appartements...). Ne sont concernés que les investisseurs investisseurs ayant acheté à comptant leurs parts et qui appartiennent à la tranche d’imposition à 14%.
  • Régime réel : Il s’agit d’une déclaration de location simple. Il suffit d’établir la différence entre les loyers perçus et les charges de l’année. Celui-ci sera soumis au taux d’imposition de l’investisseur.

La fiscalité des SCPI de plus-value

Celles-ci distribuant peu de dividendes eux-mêmes taxables aux revenus fonciers, leur capitalisation entraine mécaniquement une hausse du prix de la part et par la même occasion une fiscalité plus lourde sur les plus-values à la revente. C’est à dire 19% du montant total de ces plus-values + 15,5% de CSG/CRDS après abattement de durée de détention.

La fiscalité des SCPI fiscales

Les SCPI Pinel permettent une réduction fiscale de 18% du montant souscrit pour une durée de 9ans. Cette déduction est possible dès l’année de souscription et ce malgré le fait que la part ne soit pas encore livrée ou louée.

« Le déficit foncier » de droit communs permet d’imputer la quote-part des dépenses d’entretiens, de réparations et/ou d’amélioration sur les revenus fonciers.

Elle s’applique, sur les immeubles que la société aurait acquis et permet d’imputer dans la limite de 10 700€ sur le revenu global, le déficit foncier.

La loi Malraux consiste en une réduction d’impôt en une fois d’environ 18% du montant global investi ou, 30% de la quote-part des travaux réalisés dans certaines zones éligibles.

CORUM ASSET MANAGEMENT SOCIÉTÉ DE GESTION

Corum Asset Management, a été créée le 4 avril 2011. C’est une société de gestion indépendante, par action simplifiée (SAS). Elle a un capital social qui s’élève à 600 000 euros répartis entre ses dirigeants fondateurs et WB Finances et Partenaires, une holding de Walter Butler qui en est son associé. Corum Asset Management a pour dirigeants statutaires : Puzin Frédéric qui a deux fonctions (Président et Président du conseil de surveillance) et Dominique Vincent, le directeur général.  La tranche d’effectif de l’entreprise est comprise entre 10 et 19 salariés. Cette société a réuni dans son équipe des personnes issues de plusieurs domaines différents, avec des connaissances poussées en marché immobilier.

Située dans le huitième arrondissement de Paris au 128 rue du Faubourg Saint Honoré, Corum Asset Management intervient beaucoup dans le domaine de l’investissement immobilier.

Elle a deux missions principales :

  • Dans un premier temps, cette société assiste ses clients dans leur stratégie d’investissement et dans la gestion de leurs actifs. L’accompagnement de ses clients dans leurs différents placements peut être direct, on parle de gestion pour compte de tiers.
  • Ensuite, elle gère tous les types de sociétés ou fonds d’investissement immobilier, on parle de gestion de fonds. En effet, elle gère les SCI (Société Civile Immobilière), les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) communément appelé « Pierre Papier », et les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) qui sont des produits à destination des institutionnels et des particuliers.

La particularité de Corum Asset Management, c’est qu’elle gère de la propriété pour ses clients qui ont des parts de SCPI ou de OPCI, pour ses clients privés ou institutionnels. Ses compétences lui ont permis d’être présente dans tous les secteurs de l'investissement immobilier, que ce soit en France ou en Europe sur des biens tels que des bureaux, des commerces, de la logistique, de l’hôtellerie, dans le domaine de la santé, et dans le résidentiel.

Du fait de son très haut positionnement dans l’immobilier, Corum Asset Management, a pu gérer un parc immobilier de plus de 1,5 millions d’euros, seulement au travers de 3 fonds : les SCPI CORUM Origin, les SCPI CORUM XL et l’OPCI Medicis. CORUM Asset Management gère également CORUM Eco, il s’agit d’un produit d’épargne investi dans des entreprises européennes en croissance.

La SCPI CORUM Origin a pour stratégie d’investissement toute la zone euro et tous domaines de l'immobilier professionnel, afin d'atteindre un taux de distribution de 6% (non garanti). La part de Corum Origin est tout de même accessible à 1 075 euros depuis le 1er juin 2018.

La SCPI CORUM XL a pour stratégie d’investissement toute la zone euro et au-delà et tous les domaines de l'immobilier professionnel, afin d'atteindre un taux de distribution de 5% (non garanti). La part est accessible à partir de 189 euros depuis le 1er avril 2018.

Corum Asset Management, malgré son indépendance face aux acteurs des secteurs immobilier et bancaire, a réalisé sur l'année 2017 un chiffre d'affaires de 49.6 millions d ‘euros, le total de son bilan a augmenté de 26.07 % entre 2016 et 2017.

Enfin, il faut dire que cette société est présente sur les réseaux sociaux, elle a une page Facebook, un compte Twitter et une page LinkedIn. Elle possède également un site web.

SCPI Corum Origin

La SCPI CORUM ORIGIN se distingue sur le marché français comme étant aujourd’hui la SCPI la plus plus rentable présente sur le marché, cela est principalement dû à sa méthode de gestion considéré comme étant flexible. Cette rentabilité attractive pour un placement immobilier (elle est en fin de l’année 2018 attendue à six pourcents) à pour effet d’attiré toute sortes d’investisseur, qu’il s’agisse de particuliers ne possédant aucune connaissance en matière d’investissement Immobilier ou d’investisseurs possédant un patrimoine financier (ou immobilier) diversifier et donc ont une expérience significative en matière d’investissement. Cela étant dit la SCPI CORUM ORIGIN est une SCPI qui correspond à un profil type d’investisseur.

Rappelons que les SCPI ou Société Civiles de Placement en Immobilier sont des produits financiers détenus par une société de gestion, qui elle même détient un parc immobilier (composé soit de l’immobilier d’entreprise, soit d’habitation). Le rendement de ces produits est donc directement relié aux performances des biens du parc immobilier détenu par cette société de gestion.

Les particuliers ou entreprises souhaitant se constituer un patrimoine immobilier afin d’en percevoir les loyers, devront se tourner vers les SCPI de rendement qui investiront dans l’immobilier de bureau. L’investissement en SCPI fiscale est cependant réservé à l’investisseur à la recherche de solution lui permettant de payer moins d’impôts (défiscalisation).

L’avantage de l’investissement en SCPI est qu’il permet la création d’un patrimoine immobilier sans fournir les efforts de gestion auxquels on est soumis lors de l’achat classique d’un bien immobilier (aménagement, réparations, suivi des travaux…) en choisissant soi-même la société de gestion. De plus, le risque malgré sa présence reste relativement faible. Les revenus provenant de SCPI sont perçus comme étant des revenus fonciers et donc soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

À quel(s) type(s) d’investisseur(s) s’adresse cette SCPI ?

La SCPI CORUM ORIGIN étant une SCPI de rendement, elle s’adresse aux investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier afin d’en percevoir le loyer comme potentiel revenu complémentaire, soit les trois profils-type de l’investissement en SCPI : 

  • Les jeunes actifs qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier ou des revenus complémentaires au début de leur carrière et ainsi en tirer les bénéfices plus tard. L’avantage est qu’elle est accessible aux jeunes qui (dans la majeure partie des cas) ne possèdent pas les liquidités nécessaires pour un placement immobilier classique (les placements en SCPI ne coûtant généralement qu’une centaine d’euro, le particulier choisit le montant de son investissement, ce qui est difficile en cas d’immobilier classique) ;
  • Les expatriés, qui cherchent à préparer leur retraite peuvent trouver dans la SCPI un moyen de s’assurer des revenus durant leur retraite et de plus, cela leur permet de bénéficier d’une absence de gestion de ce bien (le propriétaire de part de SCPI n’a pas à s’occuper des travaux ou autres tâches liées à la gestion locative des biens) ;
  • Les Seniors peuvent utiliser les SCPI non seulement comme moyen de compléter leurs revenus durant la retraite, mais aussi comme patrimoine à transmettre.

La SCPI CORUM ORIGIN étant une SCPI à capital variable est elle donc ouverte à de potentielles acquisitions avec un prix de part qui tend à être revalorisé au cours des trimestres. Avec un prix de part à 1 075 euro, cette SCPI a vu son prix de part revalorisé 5 fois depuis sa création en 2012.

Sa capitalisation aujourd’hui a dépassé le milliard d’euro et elle compte à son actif 108 immeubles et est présente dans 10 pays de la zone euro, avec une dernière acquisition en Finlande.

SCPI Corum XL

À quel(s) type(s) d’investisseur(s) s’adresse cette SCPI ?

La SCPI Corum XL est un produit d’épargne immobilier développé par la société de gestion Corum Asset Management. Pour tout épargnant intéressé par les rendements que peut dégager la SCPI Corum XL, il y a plusieurs points à mettre en lumière :

  • D’abord, c’est une SCPI qui s’adresse prioritairement aux épargnants soucieux de se constituer des revenus complémentaires avec des taux de rentabilité élevés tout en intégrant une variable risque à leur épargne, car la SCPI Corum XL est une SCPI de rendement à capital variable. Ainsi, en 2017, la SCPI Corum XL a atteint un rendement annuel de 6,58 %, ce qui rapporte son taux de rendement net de frais à 5%. Son TRI (Taux de Rentabilité Interne) est lui à 10% sur 10 ans.
  • Ensuite, la deuxième particularité de cette SCPI est qu’elle correspond à tout investisseur qui voudrait diversifier son épargne en immobilier. En effet, la SCPI Corum XL ne se focalise pas qu’en France, ses investissements sont situés dans les pays de la zone euro et hors zone euro.

En termes de répartition géographique, parmi les 85% du patrimoine immobilier destiné à la zone euro, 15% sont consacrés à la France, et le reste est reparti entre l’Allemagne, l’Espagne, l’Italie, la Belgique, le Luxembourg, le Portugal, l’Estonie, la Finlande, l’Irlande et l’Espagne.

Enfin, pour les épargnants soucieux de leurs fiscalité foncière, la SCPI Corum XL offre à ses souscripteurs de bénéficier d’un taux d’imposition bien inférieur qu’un investissement immobilier localisé exclusivement en France.

Corum XL est la 1ère SCPI du marché donnant la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif dans le monde entier (Asie, Amériques, Europe central, etc.). Diversifier votre patrimoine au-delà des frontières de la France et hors de la zone euro. Première SCPI de rendement à capital variable avec pour objectif principal de valoriser votre patrimoine sur le long terme.

Corum XL s’approprie un parc immobilier s’appuyant sur une diversification géographique de ces acquisitions immobilières. Participe au dynamisme de l’économie des autres pays et se garantie l’accès aux opportunités proposées par le marché immobilier étranger.   

Les biens acquis sont des bureaux, des établissements de santé, des commerces, de l'hôtellerie et des entrepôts. 

Lancée en Avril 2017, la SCPI Corum XL a fini la même année avec une capitalisation de 37,8 millions d’euros. Cette SCPI a suscité l’engouement des épargnants au point de voir sa capitalisation monter à 124,7 Millions d’euros fin mars 2018, soit quatre fois plus que qu’en fin d’exercice précédent.

Avantages de CORUM XL

  • Mutualisation des risques:

Le risque locatif est mutualisé, grâce à la diversification géographique de la SCPI Corum XL. Elle investit dans la zone euro puis s’étend à l’international. Elle cherche à acquérir principalement des immeubles achevés ou en cours d'achèvement afin de réduire considérablement les délais nécessaires pour les mettre en location. Corum XL c’est aussi veiller à la qualité des biens acquis afin d’être en accord avec les demandes des grandes enseignes, assurant un rendement constant doté d’une valeur de revente intéressante pour ses souscripteurs.

  • La valorisation du patrimoine :

Le patrimoine immobilier en pleine valorisation ; le prix de part de la SCPI Corum est ainsi passé de 1 000€ à 1 060€ entre 2012 et 2017 et à 1 075€ le 1er juin 2018 ; et de 185€ à 189€ entre 2017 et 2018 pour les parts de la SCPI Corum XL.

  • Devenir associé 

Devenir associé facilement en achetant une seule part, ticket d’entrée accessible à partir de 185€ (tous frais inclus) bénéficiant ainsi de revenus trimestriels, le délai de jouissance commençant le 1er jour du 6ème mois suivant la réalisation de la souscription.

  • Fiscalité avantageuse sur vos revenus 

Les loyers issus de l’étranger sont prélevés à la source dans le pays où se trouve l’immeuble, ce qui minimise ainsi l’imposition française des revenus fonciers.

  • Une qualité de service 

La SCPI prend en charge la gestion de son parc et ses locataires en contrepartie de frais de gestion (inclus dans le rendement distribué qui est net de ces frais).

  • La SCPI CORUM XL à crédit : 

Possibilité d’acheter à crédit des parts de la SCPI Corum XL. Une partie des mensualités du prêt sera couverte par les revenus potentiels de la SCPI perçus chaque mois. L’investisseur pourra ainsi anticiper la préparation de sa retraite et le financement des études de ses enfants par exemple.

Il faut néanmoins considérer risques liés à un tel investissement :

  • Risque de perte en capital et de rendement 

Les variations du prix des parts dépendent des conditions du marché de l’immobilier global. Les rendements ne sont pas garantis. Les performances d’une année sur l’autre peuvent varier.

  • Risque de change 

Par sa capacité à investir dans le monde entier, la SCPI va faire face à des acquisitions en monnaies locales. Le souscripteur doit faire face aux éventuels risques de change liés à ce fonds.

Voici la liste de biens constituant le patrimoine de la SCPI CORUM XL (valeur d’acquisition et rendement) :

Date

Catégorie du bien

Nom

Localisation

Valeur d’acquisition

Rendement

2018

Commerces

Easons & Sons

BELFAST en Irlande du nord

19,70M€

7,05%

2018

Bureaux

the Automobile Association

OLDBURY au Royaume-Uni

29,00M€

6,55%

2018

Commerces

Alcochete

Portugal / Pingo Doce

5,90M€

7,63%

2017

Commerces

Media Markt

Oldenburg - Allemagne

7,30M€

7,11%

2017

Hôtellerie

B&B Hôtels

Carthagène - Espagne

5,10M€

6,89%

2017

Activité

Hilton Food Group

Drogheda - Irlande

7,24M€

8,10%

2017

Bureaux

Diversey

Utrecht - Pays-Bas

5,36M€

8,46%

Conformément à ses engagements, la SCPI Corum XL élargit son parc immobilier à travers l’Europe. En ce début du mois de Novembre 2018, la dernière acquisition de la SCPI Corum XL réside en Pologne. Pour rappel, ce pays est membre de l’Union Européenne depuis Mai 2004, et est la dixième puissance économique de l’Union.

Pour en revenir au bien acquis, il s’agit d’un immeuble de commerce situé dans une zone commerciale de la ville de Poznan. Cet actif est exploité par le géant du bricolage Castorama pour une durée de 14 ans. La valeur du local est estimée à environ 20,3 millions d’euros pour une superficie de 14 262 m2. Le taux de rendement attendu de cette acquisition est de 6,52%.

Une autre acquisition faisant partie des dernières réalisées par la SCPI Corum XL se situe en Irlande du Nord, plus précisément à Belfast. Il s’agit de deux magasins exploités par Easons & sons et Next, lesquels se sont engagés pour un bail triple de 6 et 7ans. Ces deux entreprises sont respectivement un groupe de la vente de gros, de distribution au détail des journaux, de papeterie et l’autre qui est une chaîne de magasins de vêtements, cette dernière fait partie de l’indice FTSE 100.

CORUM AM ET LE MARCHE DES SCPI         

Corum AM fait partie des plus grosses sociétés de gestion du marché des SCPI. CORUM Asset Management, une société indépendante créée en 2011, gère un parc immobilier de plus de 1,2 milliards d’euros. Cette société de gestion réunit une équipe de professionnels multidisciplinaires dotée d’une connaissance approfondie des marchés immobiliers, qui assure une approche autre qu’une approche classique de l’investissement immobilier.

Depuis leur création, Corum Origin et Corum XL ont toujours généré plus de 6%. Avec 6,45% de TDVM pour Corum Origin en 2017 et 6,58% pour Corum XL annualisé sur les 9 derniers mois. (Attention, les rendements 2016/2017 ne préjugent pas des rendements futurs).

Sur le marché global en 2017, le taux moyen de rendement des SCPI est de 4,44%. Elles sont toutes gérées par des sociétés de gestion indépendantes. Autre point important, la moyenne de leur capitalisation est de 183 millions d’euros. Parmi le top 10 des SCPI, on retrouve Corum Origin, Epargne Pierre, ImmoPlacement avec une capitalisation à plus de 200 Millions d’euros.

Aujourd’hui, on compte plus de 180 SCPI sur le marché, les SCPI sont de plus en plus prisées. En effet, en comparaison à d’autres placements ou investissements, elles placent la barre haute en terme de rendement. Les meilleures SCPI affichaient un rendement situé autour de 6 %. En haut du classement des meilleures SCPI européennes, se trouve Corum. Son taux de rendement a atteint les 6,45% brut en 2017. Elle a un parc immobilier couvrant pas moins de 11 pays de la zone euro. La première place du classement des meilleures SCPI régionales est détenue par la SCPI Epargne Pierre, son rendement est de 5,97% brut en 2017. Elle investit surtout dans les bureaux français. Corum Asset Management et Voisin SAS sont respectivement les sociétés gestionnaires de ces deux meilleures SCPI de rendement du moment. En troisième position, une arrivée spectaculaire et remarquée de la SCPI Corum XL avec un taux de rendement 2017 annualisé de 6,58% brut. En quatrième position, se classe la SCPI de rendement Pierval Santé avec un taux de rendement de 5,05% brut pour 2017 avec de l'immobilier français et allemand. En cinquième position, nous retrouvons la très stable et solide SCPI Novapierre Allemagne de la société de gestion Paref Gestion. En terme de capitalisation CORUM possèdent 1,1 milliards d’euros en encours sous gestion en 2017 et fait partis des plus grosses SCPI du marché.

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