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Focus sur la fiscalité des SCPI

par | Fiscalité

Focus sur la fiscalité des SCPI

 

L’investissement en SCPI connaît un succès sans précèdent depuis quelques années et les raisons de ce succès sont simples : suppression du risque liée aux locataires et aux charges inhérentes à tout bien immobilier classique.

Toutefois, l’achat de parts de SCPI et notamment de rendement ne permet d’optimiser l’imposition au titre des revenus fonciers. C’est la raison pour laquelle les investisseurs - ayant une pression fiscale assez haute - évitent cet investissement, mais n’y a t-il pas un moyen d’optimiser de manière efficiente la taxation des revenus fonciers ?

SCPI : Quelle fiscalité ?

Les parts de SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers. En l’espèce, chaque investisseur sera taxé à sa tranche marginale d’imposition auquel s’ajoute les prélèvements sociaux. Vous l’avez bien compris, pour les investisseurs ayant une tranche marginale d’imposition supérieure à 30%, la taxation avoisine très rapidement les 50%, ce qui impact fortement à la baisse le rendement desdites parts.

Toutefois, cette taxation lourde s’applique seulement aux revenus fonciers de sources françaises et non a celles de sources étrangères, une explication s’impose.

SCPI Européennes : Focus

Les SCPI européennes ont le vent en poupe tant par leur nouvelle stratégie apportant un vent d’air frais aux SCPI « poussiéreuses » du marché et en permettant d’obtenir une fiscalité plus douce.

Par le jeu des conventions fiscales, les SCPI dont le patrimoine immobilier est détenu hors France ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux.  Ce principe est l’élimination des doubles impositions, ce à quoi s’ajoute un tout autre taux que celui de la tranche marginale d’imposition. Pour être concis et éclairer les investisseurs, le calcul est le suivant : les associés de la SCPI seront assujettis au frottement fiscal entre la tranche marginale d’imposition et le taux moyen.

Aussi, les investisseurs peuvent bénéficier d’un rendement satisfaisant tout en réduisant considérablement l’impact fiscal au titre de cet investissement.

La déclaration de ces revenus se fait via le formulaire 2047 permettant de déclarer les revenus de source étrangère.

SCPI européennes : déductibilité ou non des intérêts d’emprunts

Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de parts de SCPI sont en principe déductibles sous réserve du respect des conditions suivantes :

  • Les emprunts doivent avoir été engagés en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu foncier.
  • Les intérêts portent sur des emprunts visant à l’acquisition desdites parts.
  • Les intérêts doivent être payés au cours de l’année d’imposition du contribuable.

Les intérêts des prêts contractés pour l’acquisition de parts d’une SCPI qui investit en Allemagne, viendront donc réduire le revenu foncier allemand pris en compte pour la détermination du taux d’imposition en France du porteur de parts résident fiscal français.

Cependant, ces intérêts ne pourront en aucun cas être déduits des revenus fonciers de source française, que ce même porteur de parts de SCPI pourrait par ailleurs percevoir.

En d’autres termes, les SCPI européennes offrent une combinaison rendement/fiscalité assez intéressante.

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