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L'impact de l'IFI sur le marché de l'immobilier et les SCPI

par | Fiscalité

L'impact de l'IFI sur le marché de l'immobilier et les SCPI

 

Le président Emmanuel Macron a transformé l'ISF (Impôt Sur la Fortune) dans le but de faire revenir les plus grosses fortunes en France.  Cette mesure permettrait ainsi l'investissement et la contribution au développement des entreprises françaises tout en encourageant le retour des exilés fiscaux. Comme deuxième objectif, ce changement cherchera à favoriser l’épargne des français en facilitant les placements financiers en les rendant plus neutres et transparents.

Les nouveaux principes de l’IFI

En résumé, la loi de Finances de 2018 transforme l’ISF en « IFI » (Impôt sur la Fortune Immobilière). Cette nouvelle appellation de l’impôt sur la fortune prendra dorénavant uniquement en compte le patrimoine immobilier des contribuables. Cela regroupe aussi les placements immobiliers comme les SCPI, OPCI et les titres de sociétés foncières qui sont cotés en bourse. C’est au contraire des actions et les obligations qui ne seront plus imposables au titre de l’IFI.

Le patrimoine de chaque contribuable suivant son montant sera imposé à un taux compris entre 0,5 et 1,5 %.

Le plafond à partir duquel les ménages seront imposés et qui était consacré à l’ISF reste inchangé pour l'IFI. Les contribuables français ne seront imposables sur l’ensemble de leur patrimoine immobilier net que si celui-ci excède le plafond des 1,3 millions d’€, comprenant un abattement de 30 % applicable dès le 1er janvier 2018 sur la valeur de leur résidence principale.

Qui est imposable à IFI ?

Les personnes physiques qui ont leur domicile en France. L’IFI englobe tous les biens immobiliers présents en France ou situés à l’étranger. Les particuliers qui auraient leur domicile à l’étranger se trouveront assujettis à l’IFI uniquement dans le cadre de leurs biens localisés en France. Par exemple, si un particulier réside à l’étranger souscrit à une SCPI Corum XL, l’ensemble de son patrimoine ne sera pas soumis à la fiscalité de l’IFI.

Biens taxés au titre de l’IFI

Les biens imposables à l’IFI :

  • Les immeubles qui sont déjà construits, bâtis qui peuvent servir pour notre propre usage à titre personnel ou par une mise en location du bien pouvant être une maison, un appartement, un garage, une cave… ;
  • Les immeubles qui ne sont pas encore construits comme les terrains et les terres agricoles ;
  • Tous les placements qui proviennent de l'immobilier comme les organismes de placement collectif en valeurs immobilières (OPCI) et via des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ainsi que les contrats d’assurance-vie ;
  • Les bâtiments enregistrés comme étant un monument historique.

Les biens non imposables à l’IFI

Les biens immobiliers qui ne font pas l’objet d’une imposition à l’IFI sont ceux qui présentent un caractère professionnel ; utilisé dans un but, pour une activité purement professionnelle dans différents secteurs commercial, industriel, artisanal…

1er Janvier 2018 le barème d’imposition

Le barème ne change pas par rapport à l'ISF. L'imposition est prise en compte à partir de 1 300 000€.

Tranches nettes imposables

Taux applicable

De 0 à 800 000 €

0%

De 800 000 à 1 300 000 €

0.50%

De 1 300 000 à 2 570 000 €

0.70%

De 2 570 000 à 5 000 000 €

1%

De 5 000 000 à 10 000 000 €

1.25%

Supérieure à 10 000 000 €

1.50%

 

Le marché de l’immobilier impacté par l’IFI

La mise en place de l’IFI a incité les contribuables à investir davantage dans l’immobilier. En effet, on assiste à une forte demande de logements au détriment de l’offre qui elle, reste inchangée. Le nouveau dispositif n’a fait qu’accentuer le manque d’offre de logements locatifs sur le marché. Le risque reste toutefois mince mais il demeure possible que les investisseurs se détournent des investissements immobiliers. Ceci pourrait donc conduire à une augmentation de ces prix dans ce secteur.

L’IFI transparent pour les SCPI ?

L’IFI aura également joué un rôle au sein des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Pour les contribuables imposables à l’IFI, la SCPI est devenue un placement moins séduisante fiscalement. Plus susceptibles d’investir dans l’immobilier de long terme via les SCPI, les retraités ou les personnes s’approchant de l’âge de la retraite ont une probabilité de détenir un patrimoine supérieur à la moyenne des français. Ils sont donc plus souvent assujetis à l’IFI. Ainsi ils se trouveraient pénalisés avec un investissement dans les SCPI, maintenu dans le cadre du calcul de l’IFI. Ils seront donc moins enclins à investir dans les placements immobiliers.

Solution pour les investisseurs en SCPI

Toutefois, il existe une solution pour pouvoir investir dans une SCPI sans subir les frais de l’IFI. En effet détenir une SCPI en pleine propriété ne nous permet pas d’y échapper. Cependant, l’investisseur peut s’en détourner grâce à un « démembrement temporaire ». Lorsqu’un particulier investit dans une SCPI, il peut choisir le démembrement, c’est-à-dire séparer le bien entre le propriétaire « le nu-propriétaire » et l’usage du bien, l’usufruit qui sera redevable de l’IFI. L’avantage est de bénéficier d’un rendement qui va être exonéré de toute fiscalité pendant toute la durée du démembrement. C’est donc l’usufruitier qui va être à la charge de déclarer le bien (sa valeur en pleine propriété) mettant à l’abri le propriétaire de l’imposition de l’IFI.

En outre, malgré la mise en place de l’IFI, le marché des SCPI reste peu impacté. Avec des caractéristiques plus ou moins similaires à l’ISF, à l’exception de l’imposition exclusive d’actifs immobiliers, l’arrivée de l’IFI ne va pas réduire la demande.

Avantage de l’exclusion d’une partie du patrimoine financier

Avec le retrait d’une partie du patrimoine d’un contribuable, considéré comme favorisant le dynamisme de l’économie, les compte-titres, PEA…ne seraient plus taxables. Une pression fiscale qui tend à se réduire. Un investisseur va pouvoir se tourner plus facilement vers les placements qui diversifient son portefeuille tels que les placements de l’immobilier : les SCPI.

Malgré l’application de l’impôt sur la fortune immobilière en 2018, les français demeurent néanmoins toujours attachés à l’investissement dans la « pierre » qui reste le choix numéro un des contribuables. Les solutions pour échapper à l’imposition de l’IFI explique que les français soient peu sensibles à cet impôt et entraîne pas une forte chute des investissements aussi bien dans l’immobilier que pour les investissements en SCPI.

 

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