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Se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à acheter un bien immobilier en direct : c’est ce que proposent les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Celles-ci permettent à tout individu de percevoir des loyers sous forme de dividendes. Parmi les avantages principaux des SCPI : son accessibilité du point de vue financier, sachant que la part s’acquiert à partir de 1 000 euros pour la plupart, voire moins de 200 euros pour certaines d’entre elles.

L’investissement en SCPI en usufruit est une stratégie méconnue mais efficace pour optimiser son patrimoine. Si les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont déjà bien établies comme un moyen d’investir dans l’immobilier sans gestion directe, le démembrement temporaire de SCPI, et plus précisément l’acquisition de l’usufruit, offre des opportunités spécifiques.

Mais en quoi cela consiste-t-il exactement ? Pourquoi opter pour cette alternative plutôt qu’un investissement en SCPI classique ? Quels sont ses avantages et ses limites ? Décryptons tout cela de manière simple et claire.

On ne démontrera plus les avantages d’investir dans les parts de SCPI, l'investissement peut être réalisé avec très peu d'argent, il est investi sur le marché immobilier commercial et de bureau, pas de souci de gestions au quotidien, des revenus complémentaires réguliers et des risques faibles grâce à la mutualisation des investissements, les rendements sont biens meilleurs que des placements sur des fonds euros de l'assurance vie.

A cause du choc fiscal des deux trois années, la France est soudainement devenue une terre d’émigration, à cela s’ajoute un environnement entrepreneurial pesant et défavorable aux PME 2 sur 10 expatriés sont des créateurs d’entreprises. Beaucoup de français sautent le pas et cherchent à s’expatrier, qu’en est-il alors de la fiscalité des investissements en SCPI notamment.

Au passage rappelons ici les éléments qui permettent de considérer qu’une personne est expatriée:

•     ne pas avoir son domicile fiscal en France
•     ne pas avoir son lieu de séjour principal en France
•     ne pas avoir son activité professionnelle principale
•     ne pas avoir le centre de ses intérêts économiques

Dans ces conditions vous pouvez vous considérer comme non résident expatrié, vous allez pouvoir être imposé selon des conditions avantageuses sur les plus values comme sur l’impôt sur les revenus. Les revenus fonciers que vous touchez d’une SCPI vont être soumis à l’impôt sur les revenus, que vous soyez résident fiscal ou non, depuis le 1er janvier 2015, le taux d'imposition des plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques non-résidentes est de 19% avec exonération des prélèvements sociaux.

Afin d’éviter les taxations, l’alternative consisterait à démembrer la SCPI, on va séparer le droit de propriété en deux éléments distincts:

•     l'usufruit, le droit de jouir de choses
•     la nue propriété, le droit de disposer de ce bien.

Une des solutions pour un expatrié est d'acheter la nue-propriété de parts de SCPI à un prix avantageux puisque limité dans le temps et comme il n'y a pas de revenus fonciers, la fiscalité est nulle. Vous retardez le moment où vous allez percevoir vos loyers, mais vous profitez aussi des augmentations de prix des parts; les expatriés peuvent ainsi préparer leurs retraites sans être soumis à la pression fiscale sur les revenus fonciers.

Avant d’expliquer l’investissement en SCPI en usufruit, il faut comprendre le démembrement.

Le démembrement est un mécanisme juridique qui sépare la pleine propriété en deux droits distincts :

• L’usufruit : c’est le droit de percevoir les revenus et d’utiliser le bien (ou en SCPI, de toucher les loyers).

• La nue-propriété : c’est le droit de détention du bien, mais sans en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l’issue de cette période, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans frais supplémentaires.

Dans le cas des SCPI, ce démembrement est temporaire (souvent 5 à 10 ans). Il permet donc d’acheter soit la nue-propriété, soit l’usufruit, selon son profil et ses objectifs patrimoniaux.

L’investissement en SCPI en usufruit consiste à acheter uniquement l’usufruit des parts d’une SCPI pour une durée déterminée. Cela signifie que l’investisseur ne possède pas les parts en pleine propriété, mais perçoit les revenus locatifs durant toute la durée du démembrement.

À la fin de la période définie, l’usufruit prend fin et les parts reviennent au nu-propriétaire, qui récupère alors la pleine propriété sans compensation financière pour l’usufruitier.

Pourquoi choisir cette stratégie plutôt qu’une SCPI classique ?

L’investissement en SCPI classique consiste à acheter des parts en pleine propriété et à toucher des revenus passifs réguliers sur le long terme. L’achat en usufruit, lui, est une alternative plus dynamique et orientée vers des objectifs spécifiques, notamment la recherche d’un rendement optimisé sur une durée courte à moyenne.

Les atouts majeurs d’un investissement en SCPI en usufruit

Des rendements boostés

L’achat d’usufruit est moins cher que l’achat en pleine propriété, mais il permet de percevoir 100 % des loyers. Ainsi, le rendement sur l’investissement initial est bien supérieur à celui d’un achat classique de parts en SCPI.

Exemple :

• Une part de SCPI coûte 100 € en pleine propriété.

• En usufruit temporaire de 5 ans, cette même part peut coûter seulement 30 à 40 €.

• Mais l’investisseur percevra 100 % des loyers, comme s’il avait acheté la part entière.

Le rendement peut donc être de 8 à 12 % par an, contre 4 à 6 % en SCPI classique.

Une fiscalité optimisée

L’investissement en usufruit est intéressant pour les investisseurs déjà fortement imposés. Les revenus perçus sont considérés comme des revenus fonciers et imposables, mais ils peuvent être compensés par des charges.

En revanche, les investisseurs qui bénéficient d’un déficit foncier ou de charges déductibles peuvent utiliser cette stratégie pour neutraliser l’impact fiscal.

Une sortie automatique et sans contrainte

Contrairement à un investissement en pleine propriété où la revente peut être nécessaire pour récupérer son capital, l’investissement en usufruit se termine automatiquement à la fin du démembrement. Aucune vente à gérer, aucun marché secondaire à anticiper.

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Pour qui est-ce intéressant ?

L’investissement en SCPI en usufruit n’est pas adapté à tout le monde, mais il peut être une stratégie puissante pour certains profils :

• Les entreprises et professionnels : Les sociétés à l’IS (Impôt sur les Sociétés) apprécient cette stratégie, car elles peuvent optimiser leur trésorerie et bénéficier de revenus supplémentaires sur une période définie.

• Les investisseurs cherchant un rendement élevé : Ceux qui souhaitent maximiser leurs revenus sur une période de 5 à 10 ans, sans se soucier de la revente.

• Les personnes fortement fiscalisées : Ceux qui peuvent compenser la fiscalité grâce à des charges déductibles ou des stratégies d’optimisation patrimoniale.

• Les investisseurs ayant un horizon de placement court : Contrairement à un investissement immobilier classique qui s’inscrit sur le long terme, l’usufruit en SCPI permet d’investir sur une durée plus courte avec une rentabilité immédiate.

Quelles sont les contraintes et les risques ?

• Pas de capital récupéré à la fin

Contrairement à un investissement en pleine propriété, l’usufruit ne donne aucun droit sur les parts à la fin du démembrement. L’investisseur a touché les loyers, mais ne récupère pas son capital.

• Fiscalité à surveiller

Les revenus issus de l’usufruit sont taxés comme des revenus fonciers. Si l’investisseur est fortement imposé sans dispositif d’optimisation, cela peut réduire l’intérêt du placement.

• Dépendance à la performance de la SCPI

Si la SCPI voit ses loyers baisser ou si la vacance locative augmente, le rendement de l’usufruit peut être moins intéressant que prévu. Il est donc essentiel de bien choisir la SCPI dans laquelle investir.

L’investissement en SCPI en usufruit est une alternative pertinente pour ceux qui veulent maximiser leur rendement sur une période déterminée. Elle est particulièrement adaptée aux entreprises, investisseurs en quête de revenus immédiats, et personnes cherchant une fiscalité optimisée.

Toutefois, cette stratégie n’est pas faite pour les épargnants souhaitant conserver leur capital sur le long terme. Avant de se lancer, il est essentiel d’évaluer ses objectifs, son profil fiscal et sa tolérance au risque.

Cette option de financement permet de développer votre investissement initial grâce à l’emprunt : ce que l’on appelle l’effet de levier. Les dividendes perçus sont affectés au remboursement des mensualités du prêt. Dans une stratégie où tous les bons ingrédients sont réunis, vous dégagez un surplus de trésorerie.

Lorsque vous choisissez de souscrire à un crédit, vous jouissez des deux points forts suivants :

- vous conservez une certaine couverture financière, votre bouclier en cas d’éventuelle perte en capital

- vous n’avez pas besoin de disposer d’un apport personnel conséquent. Celui-ci sera calculé en fonction de la valeur des parts auxquelles vous souhaitez souscrire

Par ailleurs, vous vous constituez plus rapidement votre patrimoine grâce à l’effet de levier dont nous avons fait initialement mention. À cela s’ajoute un rendement de qualité.

Du point de vue fiscal, les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre impôt sur le revenu. Ce, si vous choisissez d’être assujetti au régime réel d’imposition. Rappelons qu’une fiscalité optimisée permet d’enregistrer une rentabilité finale particulièrement intéressante.

Quels sont les points de vigilance à retenir dans un investissement à crédit ?

Même si les SCPI sont les actifs à privilégier dans votre portefeuille de placements, considérez les inconvénients et les contraintes de l’investissement, notamment si vous choisissez de vous endetter. Tout d’abord, vous devez monter un plan de financement bien adapté à votre situation financière et à votre profil de risque, puisqu’il s’agit de rembourser des mensualités qui s’étendent dans le temps.

Sachez que pendant ce temps, il pourrait y avoir une éventuelle fluctuation des prix de la part (une revalorisation ou, à l’inverse, une perte de valeur). En cas de baisse importante de performance de la SCPI, notez également que les parts sont plus ou moins illiquides, ce qui implique de faire le bon choix à l’acquisition et opter pour une SCPI qui garantit une certaine tenue de route. La durée de détention recommandée est d’ailleurs de 8 ans au moins, et de 12 ans en moyenne.

Voici la suite de notre feuilleton politico-fiscal

Quel sera finalement le traitement des SCPI/OPCI vis-à-vis du futur Impôt sur la Fortune Immobilière?

En effet, on comprend aisément que l’arbitrage dans cette situation relève presque du cas par cas et nécessiterait un travail conséquent de catégorisation des quelques 180 SCPI et 290 OPCI disponibles actuellement de plus en plus populaires.

Pour aller plus loin, les souscriptions de parts de SCPI au travers d’assurance-vie, qui concernent tout de même près de la moitié des souscriptions du dernier trimestre, seront elles aussi incluses dans le calcul de l’impôt sur la fortune, alors que les souscripteurs ne sont pas directement propriétaires des biens, mais sont titulaires d’une créance de la part des compagnies d’assurances.

IFI : un impôt en faveur des plus grandes fortunes

Comme nous l’évoquions dans notre précédent article, les plus grande fortunes de France sont très majoritairement composés d’actifs mobiliers tels que les actions et SICAV bien-sûr mais aussi les œuvres d’art, les véhicules de luxe incluant yachts et jets privés, les lingots d’or entre autres, contre seulement 20% d’immobilier d’habitation.

Il est difficile, à la lumière de ces cadeaux fiscaux, de justifier une politique de taxation du capital “improductif”, par opposition au capital “productif”, quand les voitures de collection et les chevaux de courses sont exclus de cet impôt!

SCPI : un véhicule d’investissement

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement permettant à des investisseurs de déléguer la gestion d’un parc immobilier détenu en commun à une société de gestion spécialisée. Ces parcs immobiliers, tout comme les sociétés plus traditionnelles, peuvent avoir des objets sociaux statutaires bien différents. C’est pourquoi il existe deux catégories majeures de SCPI : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

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