Les 5 conseils pour bien selectionner sa SCPI de rendement 2016
SCPI-RENDEMENT | 3 min. de lecture
Face aux dernières crises et à l’instabilité des marchés l’immobilier apparait comme une alternative efficace. Toutefois, il existe pléthore de biens et il n’est pas évident de faire le bon choix en terme d’immobilier de rendement.
Ces dernières années avec des rendements pouvant dépasser les 6% nets de frais, les SCPI affichent un franc succès. Pour mieux en comprendre les raisons voici 5 conseils pour bien sélectionner sa SCPI de rendement.
I/ Le rendement et la rentabilité
Toutes les SCPI n’affichent pas le même rendement ni la même rentabilité. Le rendement dépend de plusieurs éléments : les loyers versés, la stratégie de la société de gestion, le taux d’occupation financier, etc… Grâce au rapport annuel et aux bulletins trimestriels il est possible de prendre connaissance de tous ces éléments. Au-delà du rendement il faut prendre en compte la fiscalité qui permet de calculer la rentabilité. Les revenus des SCPI 100% françaises sont fiscalisés à l’impôt sur le revenu et taxées par les prélèvements sociaux. Certaines SCPI ont une fiscalité sensiblement différentes telle Corum Convictions disposant d’un parc immobilier européen (à presque 80%). Les revenus issus des biens situés à l’étranger bénéficient d’une fiscalité plus avantageuse (ils sont notamment exemptés de prélèvements sociaux).
II/ La qualité du patrimoine
La qualité du patrimoine est un indice sur le rendement à venir et sur la solidité de la SCPI. Grâce au rapport annuel il est possible de savoir le nombre de mètres carrés occupés et loués. Il est par ailleurs possible de savoir si le patrimoine est moderne ou non. Enfin il est possible de savoir par son conseiller en gestion de patrimoine si les biens arrivent en fin de bail ou non. Cet élément permet de savoir si le parc immobilier risque d’avoir une légère chute de rendement pour un exercice donné.
Autre point à évoquer c’est la proportion qu’occupe chaque bien dans le patrimoine global. Si un bien dépasse 5% du parc global en termes de loyers versés ce n’est pas un très bon signe car la mutualisation du risque n’est pas très élevée en fin de compte.
III/ La fiabilité de la société de gestion
Difficile à apprécier mais toutefois il y a des éléments qui permettent d’avoir un avis objectif sur le sujet. Les SCPI proposées par les banques par exemple sont à risque car les banques n’ont pas pour métier de gérer un parc immobilier. Bien souvent il arrive qu’elles réorganisent leurs effectifs ce qui peut réduire le nombre d’employés affectés à la gestion des biens.
En revanche d’anciennes sociétés de gestion telle Epargne Foncière (1968) ont une expertise qui fait foi. En effet, malgré deux crises en 1993 et en 1998 la société a survécu. A cela s’ajoute que de jeunes sociétés comme Corum qui ont su diversifier leur proposition montrent une capacité à acquérir de nouveaux marchés.
IV/ Outil de préparation de la retraite
Nous voyons que la retraite est un sujet difficile pour les séniors et nous savons que la situation ne sera pas meilleure pour les plus jeunes.
Avoir un complément de revenu avec des rendements aussi hauts et aussi stables n’est pas simple aujourd’hui. Pour augmenter son pouvoir d’achat il est fort utile d’avoir des SCPI dans son portefeuille. Pour bien choisir ses SCPI pour la retraite il est conseillé de panacher les SCPI quitte à pondérer son rendement. Le but est avant tout de se sécuriser.
V/ Effectuer un bon questionnement
Pour bien choisir ses SCPI il faut se questionner. Que veut-on ? Du rendement ? Du sécurisé ? Une ancienne société de gestion ? Ai-je une lourde fiscalité et donc les SCPI exposées en Europe peuvent-elles être les meilleures pour moi ?
Une fois ce travail fait il est beaucoup plus simple d’effectuer un choix.
Pour clore il reste toujours indispensable de se faire conseiller par un cabinet d’indépendants sur le sujet. En effet, bon nombre de banques ou cabinets ne sont pas indépendants et ne proposent qu’une sélection limitée de SCPI (performance limitée, diversité des biens…). Ce conseiller pourra affiner le questionnement et même interroger les sociétés de gestion avec lesquelles il travaille. L’investisseur en plus d’être bien conseillé sera mieux accompagné par la suite.
