Marché des SCPI 2025 : collecte en reprise et nouvelles stratégies

En 2025, le marché des SCPI change clairement de cycle. Après deux années marquées par la correction des valeurs immobilières, la baisse des prix de parts et les interrogations sur la liquidité, les données publiées pour le quatrième trimestre 2025 confirment un véritable point d’inflexion. La SCPI ne se situe plus uniquement dans une phase d’ajustement, mais dans une phase de recomposition structurelle.

 

Une collecte en nette reprise sur l’ensemble de l’année 2025

Sur l’ensemble de l’année, la collecte nette des SCPI atteint 4,55 milliards d’euros, soit une progression de +29,2 % sur un an.
Le seul quatrième trimestre concentre 1,27 milliard d’euros de collecte nette, en hausse de +22,6 % par rapport au quatrième trimestre 2024.

Quelques repères clés permettent de mesurer l’ampleur du redémarrage du marché :

• Collecte nette annuelle 2025 : 4,55 Md€

• Collecte nette au 4e trimestre 2025 : 1,27 Md€

• Progression annuelle de la collecte : +29,2 %

• Capitalisation totale : 89,09 Md€

• Nombre de SCPI : 232

• Nombre de sociétés de gestion : 55

La progression de la collecte est d’autant plus significative que le marché est déjà très mature. Avec près de 89 milliards d’euros d’encours, la reprise ne peut pas être assimilée à un simple rattrapage technique.

 

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Une reprise très concentrée sur un seul type de SCPI

L’analyse détaillée de la structure de la collecte est essentielle pour comprendre la nature réelle de la reprise.

En 2025, les SCPI diversifiées concentrent à elles seules 76 % de la collecte annuelle. Les autres catégories apparaissent désormais très minoritaires.

La répartition des flux met en évidence une hiérarchie claire :

• SCPI diversifiées : 76 % de la collecte

• SCPI à prépondérance bureaux : 15 %

• Logistique et locaux d’activité : 3 %

• Santé et éducation : 3 %

• Résidentiel : 2 %

• Commerces : 1 %

Cette concentration des flux n’est pas anecdotique. Elle traduit un changement profond dans le comportement des investisseurs.
La diversification n’est plus un simple facteur de confort, elle est devenue le principal critère d’allocation.

 

 

Le quatrième trimestre confirme la domination des SCPI diversifiées

Sur le seul quatrième trimestre 2025, la dynamique est encore plus marquée.

• SCPI diversifiées : 970 M€ de collecte nette

• SCPI bureaux : 191 M€

• SCPI logistique et locaux d’activité : 41 M€

• SCPI santé et éducation : 40 M€

• SCPI commerces : 9 M€

La reprise du marché ne repose donc pas sur un retour massif de l’appétit pour les SCPI historiques spécialisées, mais bien sur les véhicules capables d’adapter rapidement leur allocation sectorielle et géographique.

 

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Un marché encore très largement exposé aux bureaux en capitalisation

Si les flux se déplacent très clairement vers les stratégies diversifiées, la structure du marché reste, elle, encore fortement marquée par l’héritage des années précédentes.

La répartition de la capitalisation par typologie immobilière est la suivante :

• SCPI de bureaux : 56 % de la capitalisation

• SCPI diversifiées : 21 %

• Santé et éducation : 10 %

• Commerces : 7 %

• Résidentiel : 4 %

• Logistique et locaux d’activité : 2 %

Ce décalage entre la structure des encours et celle de la collecte illustre une transition profonde :
le marché est en train de se transformer, mais le stock immobilier reste encore largement composé d’actifs de bureaux.

 

 

Un marché secondaire toujours actif et en amélioration

La liquidité demeure l’un des sujets les plus sensibles pour les investisseurs en SCPI. Les chiffres publiés pour le quatrième trimestre 2025 apportent un signal plutôt rassurant.

• Montant des parts échangées au 4e trimestre 2025 : 1,536 milliard d’euros

• Hausse de +13,5 % sur un an

• Volume représentant 3,14 % de la capitalisation

Ces données confirment que le marché secondaire reste actif et que les mécanismes d’échange fonctionnent à l’échelle globale du marché.

 

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Parts en attente : un risque réel, mais désormais ciblé

L’indicateur des parts en attente de retrait non compensées est un excellent révélateur du risque de liquidité.

À fin 2025 :

• Montant total des parts en attente : 53,39 M€

• Soit seulement 0,06 % de la capitalisation des SCPI

À l’échelle du marché, la tension est donc très limitée.
En revanche, l’analyse par SCPI met en évidence une réalité très différente :

• les situations de blocage concernent un nombre restreint de véhicules,

• principalement des SCPI très exposées aux bureaux et aux commerces,

• et majoritairement issues d’anciennes générations de fonds.

Le risque de liquidité n’est plus systémique, il est aujourd’hui clairement ciblé.

 

 

Rendement, prix des parts et performance globale en 2025

En 2025, la performance des SCPI reste fortement influencée par la poursuite des ajustements de valorisation.

Les grands repères à retenir sont les suivants :

• Taux de distribution moyen : 4,91 %

• Évolution moyenne des prix de parts : -3,45 %

• Performance globale annuelle moyenne : 1,46 %

La capacité des SCPI à distribuer un revenu régulier demeure donc solide, mais la performance globale reste pénalisée par la baisse des prix de parts.

 

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Des écarts de performance majeurs selon les stratégies

La moyenne du marché masque des différences très importantes selon les typologies de SCPI.

SCPI diversifiées

• Taux de distribution : 5,99 %

• Revalorisation des parts : +0,3 %

• Performance globale annuelle : 6,27 %

Les SCPI diversifiées apparaissent clairement comme les grandes gagnantes de l’année 2025.

SCPI logistique et locaux d’activité

• Performance globale annuelle : 5,83 %

SCPI de commerces

• Performance globale annuelle : 4,14 %

SCPI à prépondérance bureaux

• Taux de distribution : 4,62 %

• Revalorisation moyenne : -4,9 %

• Performance globale annuelle : -0,25 %

SCPI santé et éducation

• Performance globale annuelle : -1,32 %

SCPI résidentielles

• Performance globale annuelle : -4,46 %

Ces écarts montrent très clairement que ce n’est plus la SCPI en tant que classe d’actifs qui doit être jugée, mais la stratégie immobilière sous-jacente.

 

 

Dividendes et prix de parts : un marché hétérogène

L’évolution des distributions et des prix confirme la grande hétérogénéité du marché.

En 2025 :

• 36 % des SCPI ont augmenté leur dividende

• 14 % ont maintenu leur dividende

• 50 % ont réduit leur distribution

Concernant les prix de parts :

• 15 % des SCPI ont revalorisé leur prix

• 66 % sont restées stables

• 18 % ont enregistré une baisse

Le marché ne connaît donc pas un mouvement uniforme de dégradation, mais une phase de sélection très marquée.

 

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Une transformation structurelle du modèle SCPI

Au-delà des chiffres, l’année 2025 confirme un changement profond dans le modèle économique des SCPI.

Les véhicules qui concentrent aujourd’hui la collecte et la performance présentent plusieurs caractéristiques communes :

• diversification géographique réelle, souvent à l’échelle européenne,

• diversification sectorielle effective (bureaux, logistique, commerces, hôtellerie, actifs alternatifs, etc.),

• capacité d’arbitrage rapide du patrimoine,

• gestion active du couple rendement / risque.

À l’inverse, les SCPI historiquement très concentrées sur des portefeuilles de bureaux matures subissent simultanément :

• une pression sur les valeurs d’expertise,

• une moindre capacité de collecte,

• et une exposition accrue aux risques de liquidité.

 

En bref : 2025 marque le retour de la SCPI, mais pas de la SCPI d’hier

L’année 2025 constitue un véritable tournant pour le marché des SCPI.
La reprise de la collecte est indiscutable, mais elle s’opère dans un cadre profondément renouvelé.

En résumé :

• la collecte revient fortement, portée par les SCPI diversifiées,

• la liquidité globale reste fonctionnelle, avec un risque désormais ciblé,

• la performance dépend avant tout de la stratégie immobilière, et non du statut de SCPI lui-même.

La SCPI entre ainsi dans une nouvelle phase de maturité. Elle n’est plus un produit de rendement homogène, mais un véritable outil d’allocation immobilière qui impose une analyse fine des portefeuilles, des stratégies d’investissement et de la qualité de gestion.