Marché des SCPI 2025 : collecte, rendements et performance, qu'en est-il ?

En 2025, le marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sort progressivement de la phase de choc provoquée par la remontée brutale des taux et la correction immobilière engagée depuis 2022.
Le dernier communiqué publié par ASPIM et par Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière dresse un état des lieux précis du secteur.
Il met en évidence une amélioration graduelle, mais aussi une polarisation croissante entre les différentes stratégies de SCPI. 

L’année 2025 apparaît ainsi comme une année charnière, marquée à la fois par le retour des souscriptions, une stabilisation progressive des valeurs, mais aussi par des tensions de liquidité encore très concentrées sur certains véhicules.

 

Une collecte des SCPI en nette reprise en 2025

Le premier signal fort concerne la dynamique commerciale du marché.

En 2025, la collecte nette des SCPI atteint 4,6 milliards d’euros, soit une hausse de 29 % par rapport à 2024.
La collecte brute s’établit à 5,5 milliards d’euros, en progression de 17 % sur un an. 

Ces montants traduisent un retour progressif de la confiance des investisseurs particuliers. Le niveau de souscription se rapproche désormais de la moyenne historique du marché, située autour de 6,3 milliards d’euros par an.

Le quatrième trimestre 2025 confirme ce mouvement, avec une collecte brute trimestrielle de 1,5 milliard d’euros, soit le niveau trimestriel le plus élevé observé depuis le deuxième trimestre 2023. 

Le marché des SCPI n’est donc plus dans une logique de décollecte généralisée, mais dans une phase de normalisation.

 

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Les SCPI diversifiées captent l’essentiel des flux

L’analyse de la répartition des souscriptions révèle une évolution majeure de la demande.

En 2025, la collecte brute se répartit comme suit :

• SCPI diversifiées : 65 % de la collecte annuelle

• SCPI à prépondérance bureaux : 24 %

• SCPI santé et éducation : 4 %

• SCPI logistique et locaux d’activité : 3 %

• SCPI commerces : 2 %

• SCPI résidentielles : 1 %

• SCPI hôtels, tourisme et loisirs : moins de 1 % 

Ce chiffre est particulièrement révélateur.
La diversification sectorielle et géographique est devenue le principal critère de sélection des investisseurs.

Les SCPI diversifiées apparaissent désormais comme le cœur du marché, tandis que les stratégies plus spécialisées, et en particulier les SCPI fortement exposées aux bureaux, restent sous surveillance.

 

 

Liquidité des SCPI : un risque réel mais très concentré

La question de la liquidité demeure l’un des enjeux centraux du marché.

Au 31 décembre 2025, le stock de parts en attente de rachat atteint 2,8 milliards d’euros, soit 3,1 % de la capitalisation totale des SCPI. 

Cependant, le rapport insiste sur un point essentiel :

environ 75 % de ces parts en attente sont concentrées sur seulement 15 SCPI, gérées par 7 sociétés de gestion, et il s’agit majoritairement de SCPI à prépondérance bureaux. 

Le marché secondaire est toutefois resté actif en 2025, avec :

• 967 millions d’euros de parts échangées,

• soit 1,1 % de la capitalisation du marché. 

Cette situation confirme que la liquidité ne constitue pas un risque systémique pour l’ensemble du marché, mais un risque ciblé sur certains véhicules identifiables, souvent en lien avec la qualité des actifs détenus et la capacité de gestion à arbitrer.

 

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Taux de distribution 2025 : une moyenne en hausse, mais une forte dispersion

Le taux de distribution moyen pondéré des SCPI en 2025 s’établit à :

4,91 %, en progression de 0,19 point par rapport à 2024. 

Dans le détail :

• 50 % des SCPI ont maintenu ou augmenté leur dividende,

• tandis que 50 % ont réduit leur distribution, avec une baisse moyenne pondérée de 10 % pour celles concernées. 

Par grandes stratégies immobilières, les rendements distribués en 2025 ressortent à :

• SCPI diversifiées : 6,0 %

• SCPI logistique et locaux d’activité : 5,6 %

• SCPI hôtels, tourisme et loisirs : 5,1 %

• SCPI commerces : 4,9 %

• SCPI bureaux : 4,6 %

• SCPI santé et éducation : 4,2 %

• SCPI résidentielles : 4,2 % 

Ces chiffres illustrent clairement que le rendement facial ne suffit plus à apprécier la qualité d’une SCPI. La dispersion des performances s’accentue selon les stratégies et les politiques de gestion.

 

 

Évolution des prix de parts : un ajustement qui ralentit

L’année 2025 a encore été marquée par des ajustements de valeurs, mais dans un rythme plus modéré.

Sur l’ensemble de l’année :

• 14 SCPI ont procédé à une baisse de leur prix de souscription,

• 17 SCPI ont revalorisé leur prix de part. 

La variation moyenne pondérée des prix de parts ressort à –3,45 % sur l’année 2025. 

Il est toutefois important de souligner que le quatrième trimestre 2025 se distingue par 11 revalorisations de parts, ce qui confirme une tendance progressive à la stabilisation des valorisations après plusieurs exercices de correction.

 

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Performance globale des SCPI en 2025 : un marché à deux vitesses

En intégrant à la fois la distribution et l’évolution des prix de parts, la performance globale annuelle des SCPI s’établit à :

+1,46 % en 2025. 

Mais ce chiffre masque des écarts très importants selon les stratégies :

• SCPI diversifiées : +6,3 %

• SCPI logistique et locaux d’activité : +5,8 %

• SCPI hôtels, tourisme et loisirs : +5,1 %

• SCPI commerces : +4,1 %

• SCPI bureaux : performance proche de 0 %

• SCPI santé et éducation : –1,3 %

• SCPI résidentielles : –4,5 % 

Ces données traduisent une évolution structurelle du marché.
La diversification et la capacité d’arbitrage deviennent de véritables moteurs de création de valeur.

À l’inverse, certaines classes d’actifs traditionnellement perçues comme défensives, notamment la santé ou le résidentiel, ont subi des ajustements de valorisation significatifs, pesant directement sur leur performance globale.

 

 

Capitalisation des SCPI : un marché stabilisé

Au 31 décembre 2025, la capitalisation totale des SCPI atteint 89 milliards d’euros.

Elle progresse de :

• +1,3 % sur le dernier trimestre,

• et de +0,6 % sur un an. 

Cette évolution confirme que le marché est entré dans une phase de stabilisation, sans pour autant avoir retrouvé une dynamique d’expansion comparable aux cycles précédents.

 

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Ce que révèle réellement le marché des SCPI en 2025

L’année 2025 marque un tournant pour les SCPI.

D’abord, la reprise de la collecte valide le fait que les investisseurs n’ont pas déserté la classe d’actifs. En revanche, leur comportement a profondément évolué. La sélection des véhicules devient beaucoup plus exigeante et beaucoup plus rationnelle.

Ensuite, la performance globale met en évidence une réalité souvent sous-estimée : toutes les SCPI ne jouent plus dans la même catégorie. Le marché est désormais clairement segmenté entre :

• des SCPI capables d’adapter leur patrimoine, de diversifier leurs sources de revenus et de saisir de nouvelles opportunités,

• et des SCPI plus contraintes par leur historique d’investissement et la nature de leurs actifs.

Enfin, la question de la liquidité doit être pleinement intégrée dans toute stratégie d’investissement. Les chiffres montrent que le risque n’est pas généralisé, mais qu’il est concentré sur un nombre limité de fonds, principalement exposés aux bureaux.

 

 

Faut-il investir en SCPI après 2025 ?

Le bilan dressé par l’ASPIM et l’IEIF permet de dégager une conclusion claire.

Les SCPI restent un outil pertinent de diversification patrimoniale et de recherche de revenus, à condition de ne plus les considérer comme un produit homogène.

Désormais, la performance repose avant tout sur :

• la diversification réelle des portefeuilles,

• la capacité des sociétés de gestion à arbitrer et repositionner les actifs,

• la gestion active de la liquidité,

• et la cohérence de la stratégie à long terme.

Le marché des SCPI en 2025 n’est donc pas un marché en difficulté, mais un marché en profonde mutation, dans lequel la sélection des véhicules devient un facteur déterminant de réussite pour les investisseurs.