Marché des SCPI : forte reprise de la collecte au 3e trimestre 2025

Le marché des SCPI confirme sa dynamique de reprise au 3ᵉ trimestre 2025 après deux années marquées par des ajustements de valorisation et des tensions ponctuelles sur la liquidité. Ce trimestre illustre un retour de la confiance des épargnants, soutenu par un environnement financier plus favorable et une normalisation progressive du marché immobilier.

Une collecte en nette accélération

Au cours de ce 3ᵉ trimestre, la collecte nette des SCPI atteint 1,13 milliard d’euros, soit une progression notable de près de 40 % sur un an. Sur les neuf premiers mois de l'année, la collecte cumulée s’élève à 3,30 milliards d’euros, affichant ainsi une hausse significative par rapport à la même période en 2024. Cette remontée témoigne du regain d’intérêt des investisseurs particuliers pour la pierre-papier, dans un contexte où la baisse progressive des taux obligataires renforce l’attrait des revenus immobiliers stables.

Points clés :

• Collecte trimestrielle dynamique

• Reprise claire des flux vers la pierre-papier

• Effet de contexte : détente progressive des taux, recherche de rendement

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En chiffres 

• Collecte nette trimestrielle : 1 133 M€, confirmant une dynamique d’investissement soutenue au 3ᵉ trimestre 2025.

• Collecte nette annuelle cumulée : 3 302 M€, preuve d’un flux continu vers les SCPI depuis le début de l’année.

• Capitalisation au 30/09/2025 : 87 966 M€, illustrant un marché solide et stabilisé après les ajustements récents.

• 232 véhicules actifs, témoignant d’une offre diversifiée et adaptée aux besoins des investisseurs.

• 54 sociétés de gestion, confirmant un écosystème structuré, concurrentiel et mature au sein de la pierre-papier.

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Rendement 2025

6,5%

brut annuel

Prix de la part

250€

Capitalisation

186M€

Classement de la collecte

Classement des 15 premières sociétés de gestion en collecte SCPI au 3ᵉ trimestre 2025 (en millions €) :

1. CORUM AM – 196 M€

2. IROKO – 161 M€

3. ARKEA REIM – 142 M€

4. ALDERAN – 126 M€

5. ATLAND VOISIN – 88 M€

6. INTER GESTION – 46 M€

7. REMAKE AM – 39 M€

8. SOFIDY – 38 M€

9. NORMA CAPITAL – 32 M€

10. EPSICAP REIM – 25 M€

11. SOGENIAL IMMOBILIER – 21 M€

12. BNP PARIBAS REIM France – 16 M€

13. WEMO REIM – 16 M€

14. THEOREIM – 16 M€

15. GROUPAMA GAN REIM – 15 M€

Classement des 15 premières sociétés de gestion en collecte SCPI cumulée depuis le début de l'année 2025 (en millions €) :

1. CORUM AM – 589 M€

2. ARKEA REIM – 443 M€

3. IROKO – 442 M€

4. ALDERAN – 346 M€

5. ATLAND VOISIN – 282 M€

6. REMAKE AM – 164 M€

7. INTER GESTION – 104 M€

8. NORMA CAPITAL – 103 M€

9. SOFIDY – 99 M€

10. SOGENIAL IMMOBILIER – 75 M€

11. EPSICAP REIM – 56 M€

12. GROUPAMA GAN REIM – 47 M€

13. THEOREIM – 45 M€

14. AEW – 43 M€

15. ADVENIS REIM – 41 M€

Stabilité de la capitalisation : un marché qui se normalise

La capitalisation totale du marché s’établit à près de 88 milliards d’euros au 30 septembre 2025, un niveau quasiment inchangé par rapport à l'an dernier (-0,1 %). Cette stabilité traduit une phase de consolidation après les ajustements de prix enregistrés en 2023 et 2024, et confirme que le marché a absorbé l’essentiel des corrections liées au cycle immobilier.

À retenir :

• Niveau de capitalisation quasi stable

• Ajustements passés majoritairement intégrés

• Phase de marché : consolidation et normalisation

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Orientation des flux : diversification et opportunisme

En matière d'allocation, les SCPI diversifiées dominent très largement le flux de souscriptions. Elles concentrent la majorité des investissements grâce à leur capacité à équilibrer exposition géographique, typologies d’actifs et cycles de marché. Les SCPI internationales, particulièrement tournées vers l’Europe, continuent également de séduire grâce à des stratégies d’allocation opportunistes et une flexibilité accrue. Les SCPI spécialisées dans les actifs logistiques et les locaux d’activité maintiennent également une bonne dynamique, portées par des fondamentaux économiques solides et des besoins structurels liés à l’e-commerce, à la décarbonation des chaînes logistiques et à la relocalisation de certaines activités.

Tendances d’allocation :

• Montée en puissance des SCPI diversifiées

• Succès des stratégies pan-européennes

• Intérêt confirmé pour la logistique et les locaux d’activité

À l’inverse :

• Les bureaux traditionnels restent sous pression

• Le résidentiel affiche des revalorisations plus difficiles

• Le secteur santé montre des performances contrastées

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Liquidité : des signaux très rassurants

Le montant des parts en attente reste marginal (0,02 % de la capitalisation), et le marché secondaire affiche une progression notable avec des volumes en hausse de plus de 26 % sur un an. Cette fluidité du marché secondaire démontre que les mécanismes de retrait fonctionnent normalement et que le système n’est pas soumis à des tensions généralisées.

Ce que cela signifie :

• Aucun stress majeur sur la liquidité

• Marché secondaire actif

• Modèle de retrait-remboursement fonctionnel

Performance et valorisation : rendement solide malgré les ajustements

Sur le plan des performances, le taux de distribution annualisé moyen ressort à environ 3,50 %, avec des rendements supérieurs pour les SCPI diversifiées et celles orientées logistique/activité. Côté valorisation, la tendance demeure légèrement négative, avec une variation moyenne de prix d’environ -3,6 % depuis le début de l’année.

Segments les plus robustes :

• Diversifiées

• Logistique / activité

• Hôtellerie / tourisme

Segments encore en correction :

• Résidentiel

• Santé

• Bureaux

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Une fin d’année sous le signe de la confiance retrouvée

Dans l’ensemble, ce 3ᵉ trimestre 2025 marque une étape importante vers la normalisation du marché des SCPI. La collecte repart, la liquidité se stabilise et la performance distribuée continue d'offrir un rendement compétitif au regard des alternatives d’épargne. Pour les investisseurs, le contexte reste opportun : les corrections de prix récentes permettent d’entrer sur le marché avec des valorisations ajustées, tandis que la diversification géographique et sectorielle s'impose plus que jamais comme un facteur clé de performance et de résilience.

Si le cycle de normalisation n’est pas totalement achevé, la pierre-papier montre une capacité de résistance significative et réaffirme son rôle de solution patrimoniale de long terme pour les épargnants recherchant rendement, diversification et visibilité. Le dernier trimestre de l’année sera déterminant pour confirmer ce retournement et valider l'hypothèse d'une sortie durable de la phase de correction entamée deux ans plus tôt.