La méthode de sélection des SCPI

L'engouement pour les SCPI ne cesse d'augmenter

L'association française des sociétés de placements immobiliers a publié récemment les résultats de l'année 2013 concernant les performances des SCPI. L'investissement en SCPI, malgré la hausse des marchés financiers, a continué son ascension avec une collecte de près de 3 milliards d'euros en 2013. La pierre-papier est plus que jamais au coeur des stratégies patrimoniales des ménages français avec 30 milliards d'euros investis. La baisse constante des rendements des fonds en euros explique en partie cette réorientation de l'épargne française (200 points de base au-dessus d'un fonds en euros en moyenne).Le rendement moyen des parts de SCPI a été de 5,13 % l'année dernière contre 5,20 % en 2012. L'augmentation du prix de part a été de 0,66 % en moyenne en 2013. Cette performance a été rendue possible malgré un marché immobilier tendu dans l'hexagone. Un des principaux avantages des SCPI consiste justement en cette résistance aux cycles économiques et renforce son attrait.

Le contrôle exercé par l'autorité des marchés financiers (AMF) ainsi que l'application de la directive AIFM (la directive AIFM vise à fournir un cadre réglementaire aux gestionnaires de fonds alternatifs en Europe par la sélection d'un dépositaire externe) normalise toujours plus le marché des SCPI et en fait un placement incontournable de nos jours.

Un couple rendement-risque concurrentiel

La pierre-papier offre l'opportunité d'investir dans le marché immobilier en bénéficiant de multiples avantages : mutualisation du risque locatif, rendement attractif, flexibilité de l'investissement (on achète et on revend des parts de SCPI), pas de gestion etc...On élimine donc les désavantages liés à l'investissement en immobilier traditionnel et toutes ses mauvaises surprises.
C'est pour toutes ces raisons que plus de 11 milliards d'euros ont été investis sous l'influence d'un contexte économique difficile.
Aujourd'hui il n'existe pas moins de 157 SCPI différentes. Concernant les SCPI de rendements différentes stratégies cohabitent: bureaux, commerces, santé, diversifiés etc.
La pression fiscale ne freine pas non plus cet engouement. On rappellera que, dans le cadre d'un investissement en direct, les revenus fonciers sont imposés à hauteur de la tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux. Le démembrement, ou l'utilisation de l'assurance vie, peut être un moyen judicieux de contourner la fiscalité lorsque des problématiques spécifiques sont abordées.

Une sélection efficiente

Avec des conditions de marchés particulières il faut sélectionner les SCPI de manière très consciencieuse. En effet, l'immobilier professionnel (ou tertiaire) subit lui aussi la crise économique et il n'est plus rare que les locataires des SCPI engagent des négociations en cours de bail avec le bailleur. Les conditions de négociations sont évidemment de plus en plus difficiles puisque les marges de manoeuvres des locataires se réduisent (baisse des charges et/ou immeubles à faible consommation énergétique).
Nous pouvons donc ici noter que le risque de vacance, de révision des loyers àla baisse et de maintien en état du parc immobilier (normes énergétiques) frappe àla porte des SCPI. Arnaud Dewachter, responsable de l'association française des sociétés de placements immobiliers déclare «il faut renforcer la vigilance sur ce marché. Car les SCPI doivent relever le défi de la mise à niveau du patrimoine immobilier aux standards du plan Bâtiment durable. »

Pour sélectionner la (ou les) bonne(s) SCPI il faut avant tout privilégier des SCPI à capital variable. Pour des raisons de liquidités ces SCPI favorisent la revente de parts de SCPI et assurent donc la flexibilité de l'investissement.
Concernant la typologie des SCPI, le marché de bureaux est un marché plus organisé que le marché des locaux de commerces.
La qualité de la maison de gestion doit être également sondée. Il faut s'assurer de son expérience, de la qualité de ses gérants ainsi que de l'historique des SCPI qu'elle propose.
Enfin une étude poussée des documents techniques doit être réalisée (rapports trimestriels, rapport annuel etc.). Cela permet de surligner des ratios financiers tels que le taux d'occupation, l'historique du taux de distribution, l'évolution dans le temps du prix de la part et enfin le report à nouveau (bas de laine de la SCPI qui fait office de trésorerie en cas de coup dur).

Conclusion

L'investissement en SCPI reste un investissement privilégié par les épargnants français. Le couple rendement-risque proposé reste très compétitif et permet d'investir dans la pierre sans subir les désavantages de l'immobilier traditionnel. Cependant, avec 197 SCPI différentes sur le marché, le choix de la SCPI doit être fait de manière réfléchie en respectant une démarche studieuse. Mais pas d'inquiétude, les conseils et le suivi offerts par les professionnels de SCPI-8 vous garantissent un investissement pertinent !