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Parts de SCPI: comment déclarer ses plus-values?

par | Fiscalité

Parts de SCPI: comment déclarer ses plus-values?

Les revenus issus de la vente de vos parts de SCPI doivent être déclarés dans votre déclaration d’impôt sur le revenu, en se basant sur le montant fourni par la société de gestion de SCPI. Voici ce qu’il faut retenir.

La fiscalité des plus-values immobilière a toujours été jugée très complexe ; de plus elle a toujours été modifiée dans un sens pas ou peu avantageux pour les investisseurs. Sachant que la fiscalité des revenus assimilés aux SCPI est identique à celle des autres revenus locatifs immobiliers. De ce fait, l’occasion nous est donnée de faire le point sur la fiscalité des plus-values issues de la cession des parts de SCPI.

Le principe :

L’imposition des plus-values de cession des parts de SCPI n’intervient que lorsqu’un associé décide de vendre ses parts. De plus, pour être taxé sur cette vente, l’associé qui cède ses parts devra générer des plus-values sur cette opération de vente. Lorsque les parts ont été détenues depuis moins de 22 ans, l’investisseur est redevable d’un impôt sur la plus-value réalisée. Si la vente est faite moins de 30 ans après l’achat, il est également soumis aux prélèvements sociaux.

Lorsque la cession des parts de SCPI est faite par le concours de la société de gestion, c’est la société de gestion qui calcule l’impôt puis le retient sur le prix de cession revenant au vendeur et le verse à l’administration fiscale.

Lorsque la cession est faite de gré à gré entre particuliers, la plus-value est calculée par le vendeur et payée au même moment que l’enregistrement de l’acte de cession à la recette des impôts.

Imposition des plus-values :

Les parts de SCPI, en cas de revente, sont soumises au régime d’imposition des plus-values immobilières. En effet, le régime est identique à la fiscalité qui est appliquée sur un bien immobilier en direct. L’imposition de cette plus-value dépend également de la durée de détention des parts de SCPI. En fonction de la durée de détention des parts s’applique un taux d’abattement. À noter que ce taux d’abattement est progressif.

TABLEAU D’ABATTEMENTS

Durée de détention

Abattement applicable par année de détention

Assiette d’imposition d’IR

Assiette pour les PS (prélèvements sociaux)

Moins de 6 ans

0%

0%

De la 6ème à la 21ème année

6%

1.65%

22ème année révolue

4%

1.60%

Au-delà de la 22ème année

Exonéré

9%

Au-delà de la 30ème année

Exonéré

Exonéré

Après abattement en fonction de la durée de détention, la plus-value est imposée au taux de 19% et soumise aux prélèvements sociaux à 17.2%.

Il faut savoir que depuis le 1er janvier 2013, les plus-values de cession de parts de SCPI qui sont supérieures à 50 000 euros sont assujetties à une taxe spécifique. Soit 2% pour les plus-values supérieures à 50 000 euros jusqu’à 6% pour les plus-values supérieures à 260 000 euros. À tout cela s’ajoute également les prélèvements sociaux de 17.2%.

Il faut noter que la règle selon laquelle la plus-value n’est pas imposable si le montant de la cession est inférieur ou égal à 15c000 euros n’est pas applicable en cas de cession de parts de la SCPI.

De manière générale, la plus-value se calcule en faisant la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des parts majoré des frais d’acquisition.

Fiscalité:

Les associés personnes physiques :

Lorsqu’il y a cession de parts de SCPI, la société de gestion se charge pour le compte du porteur des parts de SCPI qui souhaite les vendre, d’effectuer la déclaration. Si il y a des plus-values taxables, la société de gestion se charge de payer l’impôt par le prélèvement sur le prix de vente des parts. Le vendeur des parts, reste dans tous les cas responsables de déclarer l’impôt.

Les régimes des parts cédées suivent le même régime fiscal que les cessions d’immeubles. C’est-à-dire, la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession des parts et le prix d’acquisition des parts majoré des frais d’acquisition. Ils bénéficient des mêmes tranches d’abattement fonction de la durée de détention.

Le taux d’imposition est le même que celui des cessions d’immeubles, y compris pour ce qui est de la surtaxe si la plus-value de cession des parts venait à dépasser 150 000 euros. À noter que la désignation d’un représentant fiscal est obligatoire.

Pour les associés personnes morales non-résidents en France :

Comme pour les personnes physiques, la société de gestion se charge pour le compte du vendeur de parts qui lui a mandaté à cet effet, d’effectuer l’opération de cession. En cas de plus-value taxable, c’est la société de gestion qui devra payer l’impôt par le prélèvement sur le prix de vente des parts. Le vendeur reste le seul responsable de l’impôt et notamment des suppléments de droits et pénalités qui pourraient être payées en cas de contrôle de l’administration fiscale.

Le régime d’imposition des cessions de parts est identique à celui de la cession des immeubles. À savoir : la plus-value est déterminée en faisant la différence entre le prix d’achat et le prix de cession des parts majoré des frais d’acquisition prélevés par la société de gestion lors de l’achat des parts. Le taux d’imposition est le même que celui lors de la déclaration des plus-values de cession d’immeubles (33.33%).

Exemple de calcul de l’impôt sur la plus-value de cession de parts SCPI : 

  • Prix de cession des parts en février 2012 : 50 000 euros ;
  • Prix d’acquisition en février 2004 : 30 000 euros ;
  • Frais d’acquisition des parts (11%) : 3 300 euros ;
  • Plus-value avant abattement : 16.700 euros.
  • Abattement total de 6% entre la 6ème et la 8ème année :  3 006 euros ;
  • Abattement exceptionnel : 3 423 euros ;
  • Plus-value nette imposable à l’IR : 10 270 euros ;
  • Abattement total de 1.65% entre la 6ème et la 8ème année : 827 euros ;
  • Abattement exceptionnel : 3 968 euros ;
  • Plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux : 11 905 euros.
  • Taxation à l’IR : 1 951 euros ;
  • Taxation aux prélèvements sociaux : 2 047 euros ;
  • Montant de l’impôt à payer sur la plus-value : 3 998 euros.
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