Quelles SCPI captent le plus de capitaux depuis le début de l’année ?

Depuis le début de 2025, le marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) connaît un net regain de dynamisme. Après un exercice 2024 marqué par des ajustements de prix et une collecte prudente, les investisseurs reviennent vers ce placement immobilier mutualisé, jugé plus stable et lisible que la pierre en direct.
Au total, plus de 2,6 milliards d’euros de souscriptions brutes ont été enregistrés sur les deux premiers trimestres de l’année. Et parmi les dizaines de SCPI en activité, une poignée concentre à elle seule la majeure partie de cette collecte.

Mais au-delà du classement, il est intéressant de comprendre pourquoi ces SCPI attirent autant de capitaux : stratégie d’investissement, rendement, communication, ou encore positionnement sectoriel et géographique.

Une collecte qui confirme le retour de la confiance

Des chiffres stables mais solides

• 1er trimestre 2025 : collecte brute de 1,3 milliard d’euros, collecte nette de 1 milliard d’euros.

• 2e trimestre 2025 : collecte brute équivalente, à 1,3 milliard d’euros, mais nette en hausse à 1,1 milliard d’euros.

Ces données montrent que les investisseurs continuent à arbitrer vers les SCPI malgré des taux directeurs encore élevés. L’immobilier d’entreprise reste perçu comme une valeur de rendement et de résilience.

Classement des meilleures collectes nettes

1er trimestre 2025 :

1. Iroko Zen – 149 M€

2. Transitions Europe – 135 M€

3. Corum Origin – 113 M€

4. Remake Live – 74 M€

5. Épargne Pierre Europe – 66 M€

6. Comète – 65 M€

7. Corum Eurion – 32 M€

8. Cristal Life – 28 M€

9. Épargne Pierre – 25 M€

10. Vendôme Régions – 25 M€

2e trimestre 2025 :

1. Corum Origin – 136 M€

2. Transitions Europe – 136 M€

3. Iroko Zen – 133 M€

4. Comète – 99 M€

5. Épargne Pierre Europe – 74 M€

6. Remake Live – 52 M€

7. Corum Eurion – 41 M€

8. Cristal Life – 30 M€

9. Activimmo – 27 M€

10. Corum XL – 27 M€ (à égalité avec Vendôme Régions)

Ces chiffres confirment que la majeure partie des flux est concentrée sur une dizaine de véhicules, les plus performants et les plus visibles.

Zoom sur les SCPI les plus collectrices

Iroko Zen

Toujours en tête du classement, Iroko Zen s’impose comme l’une des SCPI les plus dynamiques du marché. Sa stratégie repose sur des acquisitions opportunistes dans plusieurs pays européens, avec une orientation vers des actifs intermédiaires (entre 1 et 20 millions d’euros) où la concurrence est plus faible.
Son succès s’explique aussi par son modèle sans frais de souscription, un argument décisif pour les investisseurs soucieux de rendement net. Son positionnement durable — avec label ISR et taux d’occupation élevé — renforce sa crédibilité. Iroko Zen combine ainsi innovation, transparence et efficacité opérationnelle.

Transitions Europe

Lancée récemment, Transitions Europe s’est rapidement hissée parmi les SCPI leaders, avec des rendements supérieurs à 8 % en 2024. Sa collecte soutenue depuis le début de l’année traduit la confiance des épargnants dans sa stratégie pan-européenne axée sur les transitions économiques (énergétique, démographique et numérique).
Elle incarne une nouvelle génération de SCPI plus thématiques et offensives, capables de capter un public jeune ou déjà familiarisé avec la diversification géographique.

Corum Origin

Valeur sûre du marché, Corum Origin conserve une position de leadership grâce à son ancienneté, son rendement régulier (environ 6 %) et la solidité de sa société de gestion. Présente dans plusieurs pays européens, cette SCPI bénéficie d’un portefeuille largement diversifié et d’une excellente maîtrise de la liquidité.
Son succès tient à une stratégie éprouvée, une notoriété installée et une communication efficace. Elle attire des investisseurs recherchant une combinaison de rendement et de stabilité.

Comète

Nouvelle venue dans le paysage, Comète se distingue par ses rendements impressionnants et une approche “nouvelle génération”. Avec une collecte de près de 100 millions d’euros au 2e trimestre, elle attire par son discours de performance et son positionnement international.
Cependant, certains observateurs rappellent qu’une partie de son rendement est calculée sur le prix de souscription sponsor, ce qui peut amplifier les performances affichées à court terme. Reste qu’elle illustre le dynamisme des SCPI récentes capables de s’imposer rapidement.

Épargne Pierre Europe

Version internationale d’une SCPI bien connue du marché français, Épargne Pierre Europe se place dans la continuité de la stratégie de sa grande sœur. Avec une collecte combinée de plus de 140 millions d’euros sur le semestre, elle séduit par son équilibre entre sécurité, gestion prudente et rendement cible autour de 6,5 % à 7 %.
Elle illustre l’intérêt croissant des investisseurs pour les SCPI européennes, jugées plus résilientes face aux variations fiscales et économiques locales.

Remake Live, Corum Eurion, Cristal Life, Activimmo, Vendôme Régions

Ces SCPI maintiennent également des niveaux de collecte élevés grâce à des stratégies différenciées :

• Remake Live mise sur un positionnement opportuniste et un discours clair orienté performance.

• Corum Eurion et Corum XL bénéficient de la puissance de la marque Corum.

• Cristal Life et Vendôme Régions séduisent un public plus patrimonial, attaché à la régularité du rendement et à une gestion de long terme.

• Activimmo, quant à elle, capitalise sur la thématique logistique, un segment toujours porteur.

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Pourquoi ces SCPI attirent autant de capitaux ?

Des rendements attractifs et lisibles

La plupart de ces SCPI affichent des rendements supérieurs à la moyenne du marché, souvent compris entre 6 % et 8 %. Dans un contexte où les placements monétaires rapportent moins une fois fiscalisés, les SCPI apparaissent comme une alternative stable et génératrice de revenus réguliers.

Une diversification géographique et sectorielle

Les SCPI les plus collectées investissent à l’échelle européenne, dans des secteurs résilients (logistique, santé, résidentiel géré, commerce essentiel). Cette diversification permet de réduire les risques liés à un seul marché national.

Une communication maîtrisée

Les sociétés de gestion ont fortement renforcé leur transparence et leur présence digitale. Rapports trimestriels, bulletins détaillés, webinaires ou encore interfaces en ligne permettent aux épargnants de suivre leurs investissements avec précision, favorisant la confiance et la fidélisation.

Des frais optimisés

Les modèles “sans frais d’entrée” ou à “frais réduits”, comme celui d’Iroko Zen, séduisent un public nouveau qui souhaite placer rapidement et sans friction. Cette approche modernise l’image du produit SCPI, longtemps perçu comme figé et coûteux.

Un contexte macroéconomique favorable

Malgré des taux élevés, l’immobilier d’entreprise reste attractif pour les investisseurs long terme. Les SCPI permettent d’accéder à cette classe d’actifs sans contrainte de gestion, tout en mutualisant les risques. La volatilité boursière renforce encore cet attrait.

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Les limites à ne pas négliger

Une forte collecte, si elle témoigne de la confiance des investisseurs, peut aussi générer certains risques structurels :

• Surchauffe : trop de capitaux peuvent pousser à acheter vite, parfois au détriment de la qualité des actifs.

• Rendements artificiellement gonflés : certaines jeunes SCPI communiquent sur des taux de distribution élevés sans disposer encore d’un historique solide.

• Liquidité : même si la collecte est forte, la revente des parts reste conditionnée à la santé globale du marché.

• Jeunesse de certaines SCPI : des acteurs récents comme Comète ou Transitions Europe doivent encore démontrer la pérennité de leur modèle sur plusieurs cycles économiques.

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Perspectives pour le reste de 2025

La tendance actuelle laisse penser que la collecte annuelle pourrait dépasser les 4 milliards d’euros d’ici la fin de l’année, si le rythme se maintient. Toutefois, le marché pourrait se scinder entre deux catégories :

• Les SCPI stars qui concentrent la majorité des flux (Iroko Zen, Corum Origin, Transitions Europe, Comète…).

• Les SCPI plus traditionnelles, qui devront innover ou se repositionner pour rester attractives.

Les mois à venir seront donc décisifs : les sociétés de gestion devront démontrer leur capacité à investir efficacement les sommes collectées, à maintenir leurs rendements et à gérer la liquidité dans un contexte économique encore incertain.

En bref

Depuis janvier 2025, la hiérarchie du marché des SCPI s’est nettement dessinée. En tête, Iroko Zen, Transitions Europe et Corum Origin dominent les classements grâce à leur rendement, leur transparence et leur modèle différencié. Derrière elles, des acteurs plus récents comme Comète ou Épargne Pierre Europe confirment leur montée en puissance.

Le succès de ces SCPI reflète l’évolution du comportement des épargnants : plus informés, plus mobiles, et à la recherche de solutions simples, rentables et transparentes.
Mais il rappelle aussi une réalité essentielle : collecter massivement ne suffit pas, encore faut-il savoir investir intelligemment pour préserver la performance et la confiance sur le long terme.