SCPI Américaines : 2 ans après le grand saut, quel bilan pour votre épargne ?

En 2024, le marché de la pierre-papier française vivait une petite révolution avec l’arrivée des premières SCPI investies aux États-Unis. Deux ans plus tard, en ce début d'année 2026, le paysage a changé. Alors que l'immobilier européen termine péniblement sa phase de digestion des taux hauts, les USA affichent une dynamique insolente.

Faut-il encore succomber à l'appel de l'Oncle Sam ou est-ce déjà trop tard ? Nous avons passé au crible les premiers rapports annuels pour vous livrer notre verdict d'expert.

2024-2026 : Le match Europe vs USA a-t-il eu lieu ?

Si vous aviez investi en 2024 dans les fonds pionniers comme Corum USA, vous auriez profité d'un timing de marché quasi parfait.

• La réactivité américaine : Alors que les prix des bureaux à Paris ou Berlin ont mis du temps à s'ajuster, le marché US a "purgé" ses excès très vite dès 2024. Les SCPI entrées à ce moment-là ont acheté au plus bas.
• Le différentiel de rendement : En 2026, force est de constater que les actifs américains (notamment en logistique et "multi-family") délivrent souvent 100 à 150 points de base de rendement supplémentaire par rapport à leurs équivalents européens.

L'atout "Dollar" : Une protection contre l'instabilité européenne ?

Dans le contexte géopolitique et économique de 2026, la diversification monétaire n'est plus une option, c'est une sécurité. Détenir une fraction de son patrimoine en dollars via une SCPI permet de décorréler ses revenus de la santé de la zone Euro. En cas de baisse de l'Euro, vos dividendes "US" convertis agissent comme un amortisseur de pouvoir d'achat.

Fiscalité : Le paradis sans la CSG

C'est l'argument qui ne vieillit pas. En 2026, la pression fiscale en France reste un sujet brûlant pour les épargnants. Les SCPI américaines profitent toujours de la convention fiscale de non-double imposition :

• Exonération de prélèvements sociaux (17,2%) : Vos revenus américains ne subissent pas la ponction sociale française.
• L'efficacité du crédit d'impôt : Même si vous êtes dans une tranche marginale d'imposition élevée (30% ou 41%), l'impact fiscal réel sur les revenus US est souvent divisé par deux par rapport à une SCPI française classique.

Attention, la fiscalité s’applique différemment pour la SCPI Corum USA.

Ce qu'il faut surveiller cette année

Attention toutefois : toutes les SCPI américaines ne se valent pas. En 2026, la sélection doit être chirurgicale :

• La gestion du "Risk-Currency" : Vérifiez si la société de gestion pratique une couverture de change ou si elle laisse le risque au porteur de parts.
• Le taux d'occupation : Le marché du bureau US reste sélectif. Privilégiez les SCPI qui ciblent les zones de la "Sun Belt" (Texas, Floride) plutôt que les centres-villes historiques comme San Francisco ou Chicago.

Conclusion : La SCPI USA est devenue un pilier patrimonial

Ce qui était une curiosité en 2024 est devenu, en 2026, un outil de diversification indispensable pour tout portefeuille SCPI qui dépasse les 50 000 €. Entre fiscalité "boostée" et résilience du dollar, les arguments restent massifs.

Vous hésitez encore entre l'Europe et les USA ?

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