SCPI en direct ou assurance-vie : comprendre les différences

Après deux années marquées par de fortes turbulences, le marché des SCPI, ces placements collectifs permettant d’investir dans l’immobilier professionnel, montre de nouveaux signes de stabilisation. La collecte repart progressivement, portée par des rendements redevenus attractifs, parfois compris entre 6 % et plus de 10 % selon les véhicules. Un regain d’intérêt qui relance une question centrale pour les investisseurs : faut-il acheter des parts de SCPI en direct ou les loger dans un contrat d’assurance-vie ?

Derrière cette interrogation se cache un enjeu majeur, souvent sous-estimé : la liquidité du placement, c’est-à-dire la capacité à récupérer son capital en cas de besoin. Un critère qui, depuis la crise récente, est devenu déterminant.

Un marché des SCPI en phase d’atterrissage après la tempête

La crise traversée par les SCPI entre 2023 et 2024 a profondément marqué les esprits. Certaines parts ont vu leur valeur chuter de plus de 30 %, rappelant brutalement que la pierre-papier n’est pas exempte de risques. Mais depuis le début de l’année 2025, la situation semble s’améliorer.

Les baisses de prix se sont nettement ralenties, avec une diminution moyenne désormais limitée à quelques pourcents, essentiellement concentrée sur le début d’exercice. Les indicateurs de collecte montrent également un redémarrage progressif, notamment sur les SCPI les plus récentes ou les mieux positionnées.

Ce contexte plus apaisé contribue à ramener les capitaux sur le marché, même si les volumes restent inférieurs à ceux observés avant la crise.

Deux façons d’investir en SCPI, deux logiques très différentes

Pour un épargnant souhaitant se positionner sur les SCPI, deux grandes options existent.

La première consiste à acheter les parts en direct, auprès d’une société de gestion. Les revenus perçus sont alors assimilés à des revenus fonciers, soumis à la fiscalité correspondante.

La seconde repose sur l’intégration des SCPI au sein d’une enveloppe d’assurance-vie. Dans ce cas, les dividendes sont capitalisés dans le contrat et bénéficient du cadre fiscal spécifique de l’assurance-vie.

Si la fiscalité est souvent mise en avant dans ce choix, un autre critère s’est imposé comme central : la capacité à sortir du placement sans blocage.

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Liquidité des SCPI en direct : un risque longtemps sous-estimé

Pendant de nombreuses années, la question de la liquidité des SCPI en direct ne préoccupait guère les investisseurs. Les demandes de retrait étaient absorbées sans difficulté, dans un marché dynamique où acheteurs et vendeurs se faisaient face naturellement.

Mais une règle fondamentale s’est rappelée brutalement : pour vendre un actif non coté, encore faut-il trouver un acheteur.

Sur le marché des SCPI en direct, la revente des parts repose sur un marché secondaire. Tant que les demandes d’achat compensent les demandes de vente, le système fonctionne. En revanche, lorsque les retraits deviennent trop nombreux, les sociétés de gestion ne peuvent plus toujours intervenir pour assurer la liquidité.

Les parts en attente de repreneur sont alors placées dans un carnet d’ordres, ce qui peut entraîner des délais de sortie très longs, voire un blocage temporaire.

C’est précisément ce qui s’est produit lors de la crise : face à la chute des valorisations, de nombreux investisseurs ont cherché à vendre simultanément, alors que les acheteurs se faisaient rares.

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Un marché à deux vitesses après la crise

Aujourd’hui encore, le marché des SCPI reste segmenté. D’un côté, certaines SCPI plus anciennes, ayant subi de lourdes corrections, connaissent toujours des difficultés de liquidité. De l’autre, des véhicules plus récents ou mieux positionnés concentrent l’essentiel de la collecte.

La liquidité n’est donc ni uniforme ni garantie lorsqu’on investit en SCPI en direct. C’est l’un des principaux pièges à éviter pour les investisseurs à la recherche de flexibilité.

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Assurance-vie : une liquidité structurellement plus sécurisée

La situation est sensiblement différente lorsque les SCPI sont détenues via un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, l’investisseur n’est pas directement propriétaire des parts : l’assureur les détient et les inscrit à l’actif du contrat.

Cette structure modifie profondément le mécanisme de liquidité. En pratique, les opérations d’achat et de vente s’effectuent à l’intérieur du contrat, sans nécessiter la revente effective des parts sur le marché secondaire.

C’est l’assureur qui assure la liquidité, ce qui permet généralement de récupérer son épargne, même dans des périodes de tension sur le marché immobilier.

Certes, les contrats prévoient souvent des clauses autorisant un report ou une suspension temporaire des rachats en cas de circonstances exceptionnelles. Mais dans les faits, lors de la récente crise, les mécanismes de protection ont globalement joué leur rôle, limitant les situations de blocage pour les épargnants.

Le vrai piège à éviter : confondre horizon long terme et liquidité inexistante

L’investissement en SCPI est par nature un placement de long terme, adossé à de l’immobilier professionnel. Mais long terme ne signifie pas absence totale de liquidité.

Le piège consiste à investir en direct sans mesurer les contraintes de sortie, notamment en cas de retournement de marché ou de besoin de trésorerie imprévu.

À l’inverse, loger des SCPI dans une assurance-vie peut offrir une meilleure sécurité opérationnelle, au prix parfois :

• de frais spécifiques,

• d’un choix de SCPI plus restreint,

• ou d’une distribution partielle des revenus.

SCPI en direct ou en assurance-vie : une décision avant tout patrimoniale

Il n’existe pas de solution universelle. Le bon choix dépend :

• du niveau de revenus,

• de la fiscalité globale du foyer,

• de l’horizon de placement,

• et surtout du besoin potentiel de liquidité.

L’erreur serait de raisonner uniquement en termes de rendement affiché, sans intégrer les contraintes réelles du support d’investissement.

La crise récente a joué un rôle de révélateur : la performance ne suffit pas, la capacité à sortir du placement est devenue un critère clé dans toute stratégie patrimoniale impliquant les SCPI.