SCPI : est-ce le bon moment pour investir ?

Alors que le marché de la pierre-papier amorce une reprise solide, la question revient avec insistance chez les épargnants et investisseurs : est-ce le bon moment pour investir dans une SCPI en 2025 ? Porté par un regain de dynamisme et des perspectives de rendement attractives, le secteur offre de nouvelles opportunités, à condition de bien comprendre les enjeux, les risques et les critères de sélection.

Un marché en pleine transformation

Après une année 2023 marquée par une crise immobilière liée à la hausse brutale des taux d’intérêt, le marché des SCPI a connu de profondes mutations. De nombreux véhicules spécialisés dans l'immobilier de bureau ont vu leur valorisation chuter, remettant en cause des stratégies autrefois dominantes.

En réponse, les sociétés de gestion ont opéré un recentrage stratégique vers davantage de diversification. Fin 2024, 19 nouvelles SCPI ont été créées, toutes fondées sur une logique de répartition des actifs entre plusieurs secteurs immobiliers : logistique, commerce, santé, éducation, hôtellerie ou encore résidentiel. Ce choix permet une meilleure résilience face aux cycles économiques et aux évolutions de la demande locative.

Aujourd’hui, plus de 225 SCPI sont disponibles sur le marché français, selon les données les plus récentes de l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier). Face à cette offre pléthorique, bien choisir son véhicule d’investissement est devenu essentiel.

Diversification : une stratégie gagnante

La crise immobilière a révélé les limites des SCPI trop concentrées sur un seul type d’actif. Les SCPI diversifiées ont mieux résisté à la baisse des prix et à la pression exercée par la hausse des taux. En comparaison, les SCPI spécialisées dans les bureaux ont été les plus affectées, concentrant près de 70 % des parts en attente de revente au 31 mars 2025.

Cette observation met en lumière l’importance de privilégier des SCPI investies dans plusieurs classes d’actifs, idéalement réparties entre différents pays européens. Cette diversification permet de réduire les risques sectoriels et géographiques, tout en profitant d’opportunités de rendement plus homogènes.

Comment choisir la bonne SCPI en 2025 ?

Face à la diversité de l’offre, la sélection d’une SCPI doit reposer sur des critères rigoureux. Il est tentant de se laisser séduire par les rendements affichés, parfois supérieurs à 8 ou 9 %, mais ces chiffres doivent être interprétés avec prudence, notamment pour les SCPI récemment lancées.

Certaines pratiques peuvent temporairement gonfler artificiellement les rendements initiaux :

• Le délai de jouissance différé permet à la société de gestion d’utiliser les fonds d’un nouvel associé pendant plusieurs mois avant de commencer à verser les dividendes.

• La création de parts fondatrices ou sponsors peut servir d’amortisseur financier, mais impose aussi des contraintes spécifiques à ces premiers investisseurs.

• La suppression des frais d’entrée, bien que séduisante, cache souvent un report des coûts sur d'autres lignes comme les frais de gestion ou de souscription différée.

Pour évaluer la rentabilité réelle d’une SCPI, le critère le plus fiable reste le Taux de Rendement Interne (TRI). Cet indicateur, exprimé sur plusieurs années, prend en compte l’ensemble des flux financiers liés à l’investissement : prix de souscription, loyers perçus, frais, et valeur de revente estimée.

Il est donc recommandé d’étudier les documents réglementaires, notamment la note d’information ou le DIC (Document d’Informations Clés), et de se faire accompagner par un professionnel du patrimoine avant de souscrire.

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Une fiscalité avantageuse pour les SCPI européennes

L’autre grand atout des SCPI en 2025 réside dans l’optimisation fiscale offerte par les investissements à l’étranger. En effet, les revenus générés par les actifs situés hors de France sont soumis à l’impôt dans le pays d’implantation, souvent à des taux inférieurs à ceux appliqués en France.

Grâce aux conventions fiscales bilatérales, ces revenus ne sont pas imposés une seconde fois en France. L’épargnant n’est donc redevable que des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. À titre d’exemple, un rendement brut de 6 % sur une SCPI européenne se traduira par un rendement net de 4,97 % pour un résident fiscal français.

À l’inverse, les SCPI investies uniquement sur le territoire français supportent une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux. Selon la tranche marginale d’imposition du souscripteur, le rendement net peut alors chuter de manière significative.

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Les rendements observés

Voici les rendements moyens observés en 2024 pour les principales catégories de SCPI, selon les données de l’Aspim :

• Les SCPI diversifiées affichent les meilleures performances, avec un rendement moyen de 5,8 %.

• Les SCPI investies en logistique et locaux d’activité atteignent en moyenne 5,6 %.

• Celles orientées vers l’hôtellerie, le tourisme et les loisirs proposent un rendement moyen de 4,7 %.

• Les SCPI spécialisées dans l’immobilier résidentiel se situent autour de 4,3 %.

• Les SCPI axées sur les secteurs de la santé et de l’éducation offrent un rendement moyen de 4,0 %.

• Enfin, les SCPI concentrées sur l’immobilier de bureaux enregistrent un rendement moyen de 4,4 %.

Ces chiffres montrent que les SCPI diversifiées offrent actuellement les meilleures performances, tout en limitant l’exposition à un secteur unique. Il convient toutefois de garder en tête que les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs, et que la valorisation du patrimoine peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

En bref : est-ce le bon moment pour investir ?

Oui, 2025 apparaît comme une période favorable pour investir en SCPI, à condition d’agir avec discernement. Le secteur a montré sa capacité d’adaptation après la crise, en s’orientant vers des modèles plus solides et résilients. Les nouvelles SCPI bien conçues, adossées à des actifs diversifiés en Europe, peuvent offrir un excellent couple rendement/risque, dans une perspective de long terme.

Avant de se lancer, il est essentiel de comparer plusieurs SCPI, d’analyser leur TRI, leur stratégie d’investissement, leur politique de frais et leur fiscalité. Un accompagnement personnalisé par un conseiller en gestion de patrimoinepermettra d’intégrer intelligemment cette classe d’actifs à votre stratégie globale d’épargne.