SCPI, OPCI, crowdfunding : maîtrisez les risques avant d’investir

SCPI, OPCI, crowdfunding immobilier… Ces placements séduisent un nombre croissant de Français en quête de performance et de diversification patrimoniale. Mais les investisseurs perçoivent-ils réellement les risques liés à ces solutions ? Une étude qualitative menée par CSA pour l’Autorité des marchés financiers (AMF) met en lumière des perceptions parfois biaisées et des lacunes en matière de compréhension des risques, en particulier sur le sujet clé de la liquidité.

Des placements immobiliers qui continuent d’attirer les épargnants

L’immobilier sous toutes ses formes reste une valeur refuge aux yeux des Français. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) et le crowdfunding immobilierbénéficient d’une image très positive, associée à la sécurité, à la rentabilité et à la constitution de revenus complémentaires.

Mais derrière cet engouement, l’étude révèle que l’information transmise aux épargnants reste perfectible. À l’heure du numérique et de la montée en puissance des influenceurs financiers, il est devenu essentiel de renforcer la pédagogie sur les risques associés à ces placements. En particulier, la notion de liquidité demeure largement mal comprise.

La recherche de performance avant tout

Pour la majorité des épargnants interrogés, le rendement constitue le premier critère de choix. Les SCPI, OPCI et projets de financement participatif immobilier sont avant tout perçus comme des moyens de faire fructifier son épargne. La perspective d’obtenir un revenu régulier, voire un rendement attractif, l’emporte souvent sur une analyse approfondie des caractéristiques du produit.

Ce désir de performance s’accompagne désormais d’une plus grande tolérance au risque. Contrairement aux études précédentes, les investisseurs se déclarent aujourd’hui prêts à accepter davantage de risques, estimant qu’ils disposent d’une épargne de précaution suffisante (livrets, liquidités) pour amortir d’éventuelles pertes. Le développement des contenus pédagogiques sur les réseaux sociaux joue également un rôle, en incitant les épargnants à se former eux-mêmes, parfois de manière superficielle.

La liquidité, une notion encore floue pour de nombreux investisseurs

Parmi les principales lacunes identifiées par l’étude, la compréhension de la liquidité ressort en tête. Si la notion générale — à savoir la capacité à récupérer rapidement son argent — est globalement comprise, sa traduction concrète dans le cadre des différents supports d’investissement demeure confuse.

Les SCPI sont ainsi spontanément perçues comme peu liquides, en raison de l’horizon de détention recommandé (souvent de 8 à 10 ans) et des procédures de revente complexes. Nombre d’épargnants imaginent même devoir trouver eux-mêmes un acquéreur, alors qu’un marché secondaire existe, avec ses propres règles et délais.

Concernant les OPCI, la situation est plus ambiguë. Si ces placements offrent en théorie une meilleure liquidité, les délais de retrait peuvent atteindre jusqu’à 12 mois en cas de plafonnement. Beaucoup d’investisseurs interprètent cette possibilité comme une règle systématique, ce qui fausse leur perception du risque et crée une vision exagérément négative de la liquidité réelle de ces produits.

Crowdfunding immobilier : un sentiment de sécurité trompeur

Fait notable : les placements en crowdfunding immobilier inspirent paradoxalement davantage de confiance aux épargnants. Grâce à des interfaces simplifiées, un langage accessible, des projets concrets et un ticket d’entrée bas(souvent autour de 100 €), ces plateformes apparaissent plus transparentes et pédagogiques.

Le taux de rendement affiché — parfois supérieur à 10 % à 12 % — contribue à cet attrait. Pourtant, le niveau de risque est élevé : en cas de défaillance du porteur de projet, l’investisseur peut subir une perte totale de son capital. Si ce danger est bien mentionné dans les documents d’information, il est souvent sous-estimé ou mal compris par les souscripteurs, séduits par la simplicité apparente du placement.

Un besoin urgent de renforcer la pédagogie sur les risques

L’étude met en évidence un décalage préoccupant : malgré une documentation réglementaire existante, la compréhension fine des risques reste insuffisante, notamment pour les profils non experts. Les documents d’information financière, trop longs, techniques et souvent rédigés en langage juridique, découragent une partie des investisseurs.

Pour remédier à cette situation, plusieurs pistes sont envisagées :

• Mettre en avant les risques clés (perte en capital, illiquidité, volatilité des revenus) via des encadrés visuels et bien visibles ;

• Simplifier le langage employé dans les supports commerciaux et les documents réglementaires ;

• Proposer des contenus interactifs et pédagogiques, tels que des vidéos explicatives ou des chatbots, pour guider les épargnants dans leur prise de décision.

Conclusion : investir en toute connaissance de cause

Le succès des placements immobiliers repose en grande partie sur leur image rassurante. Mais pour que cet engouement se traduise en investissements éclairés, il est indispensable de renforcer la transparence et la pédagogie autour des risques, et en particulier de la liquidité.

À l’heure où les canaux numériques facilitent l’accès à ces placements, un effort collectif est nécessaire pour offrir aux investisseurs les clefs de compréhension essentielles. Cela permettra d’éviter des déceptions à long terme, de mieux protéger les épargnants, et de favoriser un développement durable du marché des SCPI, OPCI et du crowdfunding immobilier.

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