SCPI : quelles sont les gagnantes et les perdantes de l’année 2025 ?

L’année 2025 marque une rupture nette dans le paysage des SCPI. Tandis que les SCPI investies majoritairement en bureaux français continuent de souffrir, un nouveau cycle s’amorce autour des SCPI diversifiées et européennes, mieux armées pour traverser la crise immobilière. À l’aube de 2026, l’écart de performance entre les différentes stratégies est devenu particulièrement visible.

Avec la baisse annoncée du Livret A de 1,7 % à 1,4 % en février, l’attention des épargnants se reporte à nouveau sur les SCPI de rendement, capables de servir en moyenne un dividende annuel proche de 4,7 % en 2025, quasiment identique à celui de 2024 (4,72 %). En neuf mois seulement, elles ont déjà distribué 3,5 % de leur encours en moyenne, selon l’ASPIM, qui recense 230 SCPI pour 88 milliards d’euros d’encours au 30 septembre.

Des rendements très différents selon les stratégies

Derrière cette moyenne se cachent des écarts majeurs. Les SCPI diversifiées affichent un taux de distribution moyen de 4,2 %, tandis que les SCPI spécialisées en bureaux plafonnent à 3,3 % sur la même période.

En 2025, les dividendes ont :

• baissé pour 43 % des SCPI,

• augmenté pour 41 %,

• et sont restés stables pour les 16 % restantes.

Mais le rendement ne se limite pas au dividende. Il faut aussi tenir compte de l’évolution du prix des parts, et là encore, le bilan est contrasté.

La chute des prix pèse lourdement sur la performance

Sur les neuf premiers mois de 2025, les baisses de prix ont été plus nombreuses que les hausses :

• 18 % des SCPI ont baissé leur prix de part,

• seulement 8 % l’ont augmenté,

• la majorité l’ayant maintenu inchangé.

En moyenne, la valeur des parts a reculé de 3,6 %. Les plus touchées sont :

• les SCPI résidentielles : -8,8 %,

• les SCPI de bureaux : -5,4 %, qui dominent pourtant encore l’offre.

À l’inverse, les SCPI diversifiées résistent, avec une évolution quasi stable autour de +0,2 %.

Entre mi-2023 et mi-2025, près de 30 SCPI ont abaissé leur prix de part, parfois jusqu’à -17 % pour certaines SCPI de bureaux. Dans les cas les plus extrêmes, certaines ont même perdu jusqu’à 50 % de leur valeur par rapport à leur pic d’il y a trois ans.

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Quelques revalorisations, mais encore rares

À l’opposé, une minorité de SCPI a commencé à revaloriser le prix de ses parts, profitant des opportunités créées par la baisse des prix immobiliers. Elles ont su acheter dans de bonnes conditions dès le retournement du marché.

Début décembre, une petite dizaine de SCPI seulement avaient engagé ce mouvement. Mais en attendant les expertises de fin d’année, le rendement global immobilier (dividende + variation de valeur) ressortait à seulement +1,1 % en moyenne à fin juin 2025.

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Dans quelles SCPI investir aujourd’hui ?

Dans ce contexte, la sélection est plus que jamais essentielle. Il devient crucial de privilégier les SCPI :

• ayant continué à collecter des fonds récemment,

• capables de profiter des baisses de prix pour acheter des actifs de qualité,

• et disposant de liquidités suffisantes pour se projeter dans le nouveau cycle.

À l’inverse, de nombreuses SCPI très exposées au bureau français restent fragilisées, manquant de moyens pour se repositionner efficacement.

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Les SCPI qui attirent l’épargne en 2025

Les investisseurs ne s’y trompent pas. Ils ont massivement orienté leur épargne vers les SCPI les plus solides. En 2025, les SCPI diversifiées ont capté 84 % des flux nets totaux.

Parmi les grandes gagnantes figurent :

• Iroko Zen (Iroko) : 412 M€ collectés,

• Transitions Europe (Arkéa Reim) : 406 M€,

• Corum Origin (Corum AM) : 376 M€,

• Comète (Alderan) : 267 M€,

• Épargne Pierre Europe (Atland Voisin) : 211 M€,

• Remake Live (Remake AM) : 158 M€.

Du côté des SCPI majoritairement investies en bureaux, une seule dépasse les 100 M€ de collecte :
Corum Eurion, avec 113 M€.

À l’inverse, plusieurs SCPI historiques restent en difficulté, avec des flux négatifs :

• Selectinvest,

• Accimo Pierre,

• Perial 02,

• et de nombreuses autres pénalisées par la crise du bureau.

2025 : une reprise timide mais réelle

Avec 3,3 milliards d’euros de collecte nette sur les neuf premiers mois, 2025 marque bien un début de reprise. Mais ce niveau reste très éloigné des grandes années :

• 10,2 milliards en 2022,

• 8,6 milliards en 2019.

L’année 2025 confirme donc un changement de cycle :
les SCPI diversifiées et européennes sortent gagnantes, tandis que les SCPI concentrées sur le bureau français continuent de payer très cher les excès du cycle précédent. Pour les investisseurs, la clé est désormais claire : sélectivité, diversification et capacité d’adaptation sont devenues les nouveaux critères de réussite dans l’univers des SCPI.