SCPI : reprise confirmée au T1 2025, quelles perspectives ?

Après une année 2024 marquée par des ajustements de valorisation, des taux en hausse et un ralentissement généralisé du marché immobilier, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) semblent amorcer une phase de stabilisation. Le dernier communiqué de l’ASPIM et de l’IEIF dresse un bilan encourageant du 1er trimestre 2025, tout en appelant à la prudence sur certains segments, notamment celui des bureaux.

Une collecte nette en forte hausse

La collecte nette des SCPI atteint 1 milliard d’euros au premier trimestre 2025, en hausse de 35 % par rapport à la même période en 2024. Ce chiffre est d’autant plus notable qu’il s’inscrit dans un contexte de reprise progressive après les ajustements subis en 2023.

Côté collecte brute, le volume s’élève à 1,3 milliard €, soit une hausse de 18 % en un an. Ce regain d’intérêt des épargnants s’explique notamment par une recherche de rendements réguliers, de diversification patrimoniale, et une confiance renouvelée envers les gestionnaires.

Les SCPI diversifiées dominent la collecte

La répartition de la collecte selon les stratégies montre une nette préférence pour les SCPI diversifiées, qui concentrent 71 % des flux. Viennent ensuite les SCPI à prépondérance bureaux (17 %), puis santé et éducation (5 %), logistique et locaux d’activité (3 %), commerces (2 %), résidentiel (1,6 %) et enfin hôtels, tourisme et loisirs (0,6 %).

Cette tendance confirme que les investisseurs cherchent à mutualiser les risques sectoriels dans un environnement économique encore sous tension.

Le marché secondaire se normalise

L’un des signaux positifs du trimestre concerne le marché secondaire des SCPI. La valeur des parts en attente diminue pour le troisième trimestre consécutif, atteignant 2,25 milliards €, soit 2,6 % de la capitalisation. Ce recul de 4,9 %par rapport au trimestre précédent s'explique en partie par la baisse de certains prix de souscription, permettant d’absorber plus rapidement les demandes de retrait.

Notons toutefois que 70 % de la valeur des parts en attente concerne les SCPI à dominante bureaux, un segment qui continue de subir les effets de la transformation des usages (télétravail, flex office, rationalisation des mètres carrés…).

Distribution : des ajustements prudents

Si 64 % des SCPI ont maintenu ou augmenté leur niveau de distribution au T1 2025, 36 % ont procédé à des baisses de dividendes. Ces réductions, en moyenne de -15 %, s’expliquent par :

• une hausse des coûts de financement,

• des besoins accrus en travaux de rénovation ou de mise aux normes environnementales,

• une collecte moins soutenue chez certains acteurs.

Le taux de distribution moyen s’établit à 1,13 % sur le trimestre, un niveau stable par rapport à l’an dernier, mais qui doit être interprété avec prudence, car les taux de distribution annuels sont plus représentatifs.

Valeur des parts : des ajustements encore en cours

Au 1er trimestre 2025, 13 SCPI ont baissé leur prix de souscription, contre 7 qui l’ont augmenté. En moyenne pondérée, la valeur des parts diminue de 3,5 % sur le trimestre. Les SCPI « bureaux » sont les plus concernées, avec une baisse moyenne de 4,9 %, contre 1,6 % pour les autres segments.

Ces ajustements restent le reflet d’un réalignement progressif des valorisations avec les conditions de marché post-2022, notamment dans un contexte de remontée des taux et de ralentissement des transactions.

Performances 2024 : des résultats contrastés

Sur l’ensemble de l’année 2024, le rendement global immobilier des SCPI s’établit à -1,1 %, en combinant un taux de distribution moyen de 4,72 % et une baisse moyenne de la valeur des parts de -5,8 %.

Cependant, ce chiffre masque de fortes disparités :

• SCPI "bureaux" : rendement global -5,1 %

• SCPI hors bureaux : rendement global +3,8 %

• Meilleures performances :

  • SCPI diversifiées : +5,9 %

  • SCPI logistique / locaux d'activité : +5,7 %

  • SCPI tourisme / loisirs : +4,4 %

Ces écarts soulignent l’importance d’une analyse fine des portefeuilles et d’une sélection rigoureuse des véhicules.

Un taux d’occupation stable malgré les restructurations

Le taux d’occupation financier (TOF) s’élève à 92,2 % en 2024. Ce chiffre intègre :

• 88,9 % de locaux occupés

• 2,7 % de locaux sous franchise de loyer

• 0,4 % de locaux en restructuration lourde

Cette stabilité s’explique par les efforts de recommercialisation, même si certaines surfaces restent difficiles à relouer, notamment dans le tertiaire.

Un endettement global maîtrisé

Le ratio d’endettement des SCPI ressort à 18,4 % en 2024, en baisse par rapport à 2023 (21,4 %). Cette diminution traduit une volonté des gérants de maîtriser la structure financière dans un environnement de taux plus élevé.

Conclusion : un regain d’intérêt mesuré, mais des défis persistants

Les SCPI montrent en ce début 2025 une résilience qui rassure les investisseurs. Le rebond de la collecte, la normalisation du marché secondaire et le maintien d’un bon taux d’occupation traduisent un retour progressif à la confiance.

Cependant, des disparités importantes demeurent entre les segments (bureaux vs logistique, diversifiés, etc.), et les perspectives restent tributaires d’un environnement économique et géopolitique instable.

La clé pour 2025 ? Une gestion active, sélective et capable de préserver la valeur à long terme.

Sources : ASPIM & IEIF

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