SCPI : voici les performances potentielles les plus prometteuses du marché en 2025

À la fin du troisième trimestre 2025, le marché des SCPI montre déjà des écarts de performances notables entre les différents véhicules. Si les chiffres définitifs ne seront connus qu’en 2026, certaines tendances se dessinent clairement : une trentaine de SCPI dépasseraient les 6 % de performance globale (rendement + revalorisation), et cinq d’entre elles franchiraient même la barre symbolique des 10 %. Un état des lieux provisoire, mais révélateur des dynamiques en cours.

Une méthodologie d’analyse fondée sur les données trimestrielles

Les données présentées résultent d’un travail de compilation à fin septembre 2025. Elles ne constituent pas des chiffres officiels mais une photographie à date des performances estimées. L’analyse repose sur les bulletins trimestriels publiés par les sociétés de gestion pour le 3ᵉ trimestre, en retenant uniquement les SCPI ayant versé quatre acomptes sur dividende au cours des douze derniers mois.

Le Taux de Distribution brut a été calculé sur un an glissant, puis complété par la variation du prix de souscription observée en 2025 afin d’estimer la Performance Globale Théorique. Cette méthode permet d’obtenir une vision plus complète, combinant rendement locatif et revalorisation du patrimoine, deux moteurs essentiels de la rentabilité d’une SCPI.

Les jeunes SCPI en tête du classement

Une tendance se dégage nettement : les SCPI les plus récentes dominent le classement. La majorité des véhicules les mieux positionnés ont été créés en 2023 ou 2024, profitant d’une dynamique de lancement favorable. Les jeunes SCPI bénéficient en effet d’atouts spécifiques, notamment l’effet du délai de jouissance et une collecte encore mesurée, qui leur permet de déployer rapidement les capitaux dans un marché d’investissement redevenu sélectif.

En tête, Wemo One (Wemo REIM) affiche une performance globale théorique de 14,39 %, portée par un rendement équivalent. Viennent ensuite Sofidynamic (Sofidy), avec 13,68 %, et Reason (MNK Partners), à 12,37 %. Ces trois véhicules illustrent bien la vigueur des nouvelles générations de SCPI, souvent positionnées sur des thématiques de niche — immobilier responsable, diversification européenne ou actifs logistiques — offrant des perspectives attractives.

Des performances supérieures à 10 % pour les leaders

Au-delà de ces locomotives, plusieurs SCPI s’approchent ou dépassent les 10 % de performance globale théorique :

• Patrimonia Capital & Rendement, malgré sa dissolution annoncée, affiche encore 11,23 % sur un an glissant ;

• Mistral Sélection (Swiss Life AM France) atteint 10,04 % ;

• Comète (Alderan) se maintient à 9,28 % ;

• EDR Europa (Edmond de Rothschild REIM) affiche 8,44 % ;

• Iroko Zen (Iroko), référence du marché, enregistre 8,31 %.

Ces performances confirment qu’en 2025, la frontière des 10 % de performance globale n’est plus réservée à quelques exceptions, mais devient atteignable pour une poignée croissante de SCPI innovantes et bien gérées.

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De fortes disparités entre collecte et performance

Autre constat intéressant : les meilleures performances ne riment pas toujours avec les plus fortes collectes. Les poids lourds du secteur – Arkea REIM, Iroko, Corum, Alderan ou Atland Voisin – restent bien positionnés, mais certaines jeunes structures, plus discrètes, tirent leur épingle du jeu.

Ainsi, Wemo One, malgré une collecte d’environ 30 millions d’euros sur les neuf premiers mois de l’année, surclasse des mastodontes comme Iroko Zen (419 M€) ou Transitions Europe (406 M€). De son côté, Reason (MNK Partners), avec seulement 15 M€ collectés, démontre qu’une gestion ciblée et une allocation agile peuvent rivaliser avec des volumes bien plus importants.

Cette tendance confirme que la taille du véhicule ne garantit pas la performance, et qu’une collecte maîtrisée reste souvent gage de rendement durable.

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L’effet de la revalorisation du prix de part

Certaines SCPI ont vu leur performance bondir grâce à la hausse du prix de leur part. Cet effet de levier, souvent sous-estimé, peut jouer un rôle clé dans la Performance Globale Annuelle (PGA).

• Sofidynamic en est l’exemple le plus parlant : sa hausse de 5 % du prix de souscription en début d’année lui permet de grimper de la 5ᵉ à la 2ᵉ place du classement.

• Log In (TheoREIM), avec une revalorisation de +2 %, passe de la 30ᵉ à la 11ᵉ position.

Ces ajustements traduisent une confiance renouvelée dans la valeur patrimoniale des portefeuilles concernés, mais aussi la volonté des gestionnaires de se positionner favorablement avant la publication officielle du PGA 2025.

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Un marché en mutation et des perspectives ouvertes

Si le rendement moyen des SCPI en 2024 s’élevait à 4,72 %, les premières estimations laissent entrevoir un niveau légèrement supérieur en 2025, signe d’une stabilisation après deux années d’ajustements.

Toutefois, la comparaison directe avec les années précédentes restera délicate, car le nouvel indicateur PGA (Performance Globale Annuelle), introduit en 2025, redéfinit la mesure de la performance en intégrant à la fois le rendement et la variation du prix de part.

Les SCPI les mieux positionnées aujourd’hui devront donc confirmer leurs résultats au 4ᵉ trimestre, période souvent marquée par des revalorisations de parts ou des distributions exceptionnelles liées à des cessions d’actifs. Ce dernier trimestre pourrait donc rebattre partiellement les cartes du palmarès 2025.

Vers un nouveau cycle de sélection

Ce panorama met en lumière une évolution profonde : les investisseurs ne jugeront plus une SCPI sur son seul rendement, mais sur sa performance globale, reflet de la gestion active du patrimoine. Les sociétés capables de créer de la valeur à la fois par les loyers et la revalorisation des actifs seront les grandes gagnantes de ce nouveau paradigme.

En attendant les chiffres définitifs, les SCPI Wemo One, Sofidynamic, Reason, Patrimonia Capital & Rendement et Mistral Sélection semblent bien parties pour occuper le haut du classement. 2025 pourrait ainsi consacrer une nouvelle génération de gestionnaires, plus agiles et plus transparents dans leur communication.