Investissement en SCPI ou comment investir en SCPI ?
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Investissement en SCPI, un placement idéal

Investir en SCPI (société civile en placement immobilier), c'est investir dans un projet immobilier sans les aléas de la détention d'un bien propre. Investir c'est s'engager dans un projet de moyen ou long terme dans la perspective de se créer un capital foncier, une rente.
Mais avant de passer à l'acquisition de parts, il convient de savoir les différentes possibilités d'achat qu'il existe pour souscrire à des parts de SCPI.

Investissement en SCPI ou comment investir en SCPI

Investir en SCPI c'est avant tout se placer dans une optique d'investissement pur sans prendre en compte des considérations irrationnelles. Le but premier de tout investissement réside dans la volonté de réaliser des bénéfices en prenant le moins de risque possible. La SCPI avec son couple rendement/risque se retrouve dans une situation très confortable par rapport à l'ensemble des possibles actuels. Il est à noter que la SCPI a comme sous jacent de l'immobilier, or dans le cadre d'un investissement immobilier, certains points à vérifier sont incontournables : l'avenir du marché, le rapport locatif, les charges afférentes au bien, la gestion du bien, et bien sûr les risques locatifs. Pour connaître les différentes méthodologies d'investissement en SCPI, vous pouvez lire la suite de la page.

Les différentes manières d'investir en SCPI

Contrairement à une acquisition immobilière traditionnelle, il est possible d'acheter ses parts de SCPI sous différentes formes. La plus classique étant d'acheter ses parts de SCPI en cash, c'est à dire en payant comptant ses parts et en les tenant au travers d'un titre de propriété. Cette stratégie d'investissement est principalement utilisée dans trois cas :

  • L'investisseur est dans une tranche d'imposition inférieure ou égale à 30% et souhaite des revenus complémentaires ;
  • L'investisseur est dans une tranche d'imposition supérieure à 30% mais s'oriente vers des SCPI "européennes" c'est-à-dire dont les actifs sont à l'étranger permettant d'atténuer nettement l'impôt et souhaite des revenus complémentaires ;
  • L'investisseur dispose d'un fort déficit foncier (suite de gros travaux par exemple) et donc peut défiscaliser ses revenus fonciers en les affectant sur sa réserve de déficit foncier.

Pour vous rendre compte des rentabilités probables de ce type de placement, vous avez deux possibilités :

  • analysez une simulation standard d'un investissement en SCPI en cliquant sur : Exemple Simulation SCPI ;
  • réalisez votre propre simulation à l'aide de notre simulateur dédié en cliquant ici.

La deuxième méthode d'acquisition, encore une fois très classique est d'acheter ses parts de SCPI à l'aide d'un emprunt bancaire. Il s'agit de la meilleure méthode pour se créer un patrimoine à moyen voir long terme. Réaliser un crédit SCPI repose sur la même logique que réaliser un prêt pour un investissement immobilier locatif. On emprunte le montant de l'acquisition à la banque, et on le rembourse à l'aide des loyers perçus de l'investissement ainsi qu'un petit effort de trésorerie. Ce type de montage SCPI est beaucoup plus rentable qu'en immobilier traditionnel en raison de 2 points :

  • Le rapport locatif net des SCPI est supérieur à 5% alors qu'il est d'environ 4% dans le meilleur des cas pour l'achat d'immobilier résidentiel ;
  • Le risque locatif est dilué sur une multitude de locataires.

Pour vous rendre compte des rentabilités probables de ce type de placement, vous avez deux possibilités :

  • analysez une simulation standard d'un investissement en SCPI en cliquant sur : Exemple Simulation SCPI ;
  • réalisez votre propre simulation à l'aide de notre simulateur dédié en cliquant ici.

La troisième manière d'investir en pierre papier est plus atypique et ne peut être réalisée dans le cadre d'un investissement immobilier traditionnel. Il s'agit d'investir en SCPI dans le cadre d'un contrat d'assurance vie. L'investisseur acquiert ses parts de SCPI en passant par une compagnie d'assurance qui les loge dans un de ses contrats d'assurance vie. Cela permet d'obtenir la fiscalité de l'assurance vie sur les loyers, appelés dividendes, versés par la société de gestion. Réaliser un montage « Assurance vie SCPI » est destiné aux investisseurs ayant une tranche marginale d'imposition supérieure ou égale à 30%, disposant de cash et ne souhaitant pas de revenus à court terme. Peu de compagnies d'assurance proposent une assurance vie avec des SCPI, les frais et les conditions d'accès varient, il convient de contacter l'un de nos experts pour avoir de plus amples renseignements ou réalisez une simulation d'une scpi en assurance vie.

La quatrième manière de réaliser un investissement en SCPI est aussi atypique qu'avoir des SCPI en assurance vie voire plus. En effet, il est possible d'acquérir des parts de SCPI en démembrement temporaire. C'est à dire qu'un investisseur peut acheter soit l'usufruit de la SCPI soit la nue-propriété. L'objectif patrimonial est très différent entre ces deux solutions :

  • l'usufruit temporaire de SCPI est destiné soit à des sociétés pour faire fructifier leur trésorerie à moyen terme, soit à des investisseurs qui ont un fort déficit foncier. Détenir l'usufruit sur 5 ans par exemple, implique pour l'investisseur recevoir de forts revenus sur 5 ans (environ 130% de son investissement) puis plus rien ;
  • la nue-propriété temporaire de SCPI est destinée à des investisseurs souhaitant des rentes à moyen terme, disposant de cash et ayant une tranche d'imposition élevée. En effet, détenir la nu propriété temporaire pendant 5 ans, signifie ne pas percevoir de loyers pendant 5 ans (mais on obtient une décote sur le prix des parts d'environ 22%) puis de récupérer l'usufruit et donc la rente liée au delà de cette période de 5 ans.

Vous pouvez simuler un investissement en demembrement temporaire avec notre simulateur.

Enfin la dernière façon de réaliser un investissement en SCPI consiste à investir au travers d'un contrat PERP ou Madelin. Ce montage est similaire à celui en assurance à deux différences : les fonds sont bloqués jusqu'à la retraite et en contrepartie on bénéficie d'une réduction d'impôts.

Le passage à la retraite représente d'ailleurs une des motivations chez certains investisseurs en SCPI qui souhaitent dégager un complément de revenus pour anticiper la baisse de ce derniers et compenser l'éventuelle décote sur leur pension.

Avantages et contraintes d'un investissement SCPI

 

Il existe de nombreux avantages à investir en SCPI qui permet à ce produit d'obtenir un excellent couple rendement risque. Tout d'abord il convient d'évoquer le principal avantage : la disparition du risque locatif au travers de sa dilution sur de nombreux professionnels qui versent un loyer. En effet, en étant titulaire de parts de SCPI, l'investisseur perçoit les loyers au prorata des parts qu'il détient dans la SCPI. Qu'il soit un nouvel investisseur ou un ancien, cela ne change en rien la méthode de calcul. Le seul risque encouru est donc une faillite généralisée des sociétés locataires de la SCPI. Avec une répartition géographique maîtrisée, des secteurs d'activité différents et une taille de parc suffisante, ce risque est quasi nul ou en tout cas, l'impact de quelques faillites n'influe que très minoritairement sur le loyer global de la SCPI. Le deuxième avantage est la rentabilité locative des SCPI. En effet, les SCPI de rendement ont délivré un rendement locatif supérieur à 4,3% en 2018. Les troisième et quatrième avantages résident dans l'absence de gestion et de trésorerie dans le cadre d'un investissement SCPI. Et enfin le dernier avantage majeur réside dans le fait que le marché de l'immobilier professionnel n'est pas en situation de bulle spéculative a contrario de l'immobilier résidentiel qui a augmenté, par exemple sur Paris, de 297% depuis l'année 2000.

Il existe néanmoins un certain nombre de risques et de contraintes à prendre en compte avant de se lancer dans un investissement en SCPI. Tout d'abord, la liquidité. Elle n'est ni garantie ni immédiate, l'investisseur devra attendre que la SCPI compense sa revente. Ensuite, les revenus sont non garantis, autrement dit, ils peuvent varier à la hausse ainsi qu'à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière. En troisième nous retrouvons le risque de perte en capital, en effet, la valeur des parts de SCPi dépend de la valeur des actifs présents au sein du parc immobilier de la SCPI, si la valeur de ceux-ci venait à diminuer, mécaniquement la valeur de la part (et donc l'investissement initial) diminuerait. Quatrièmement, la problématique du financement est imposante car les banques ont du mal à faire confiance à l'investissement en SCPI et ne sont pas toujours enclines à accorder des prêts pour SCPI, surtout hors de leur giron. La fiscalité est la cinquième contrainte : elle comprend la tranche marginale d'imposition, à laquelle on additionne les prélèvements sociaux de l'ordre de 17,2%. Une fiscalité plus attractive peut être obtenue dans le cas où les actifs sont hors France et donc générant des revenus fonciers de source étrangère. Sixièmement, la durée : afin d'amortir les frais de revente de parts de SCPI, il faut généralement attendre le long-terme et des années de dividendes reçus pour que l'investissement devienne intéressant. Nous recommandons 10 années de durée de détention minimale. La dernière contrainte est la carence initiale, autrement appelée "délai de jouissance", elle permet à la société de gestion d'avoir le temps d'investir les fonds collectés ; elle est généralement située entre 3 et 5 mois selon les sociétés de gestion. 

01 - au comptant
Cible : fiscalité faible, revenus immédiats et réguliers.

Investir en SCPI au comptant, permet de percevoir des loyers immédiats et réévalués.

Exemple :

  • Prix unitaire : 182€
  • Nombre de parts achetées : 550 parts
  • Dividende par nombre de parts achetées : 9,8€
  • Montant investi : 100 100€
  • Loyer annuel : 550 x 9,8 = 5390€
  • Le rendement locatif net est donc de 5,38%
02 - à crédit
Cible : tous types de fiscalité, création de capital à terme.

Cela vous permet de bénéficier de l'effet de levier du crédit pour devenir propriétaire des parts à son terme. Les intérêts d'emprunt étant fiscalement déductibles des revenus fonciers, cette méthode de financement permet d'acquérir de l'immobilier locatif en ayant un effort d'épargne personnel très limité.

Exemple :

  • Montant investi : 100100€
  • Loyer mensuel : 450€
  • Impôt moyen mensuel : 50€
  • Capital disponible : 45000€
  • Nombre de parts : 550
  • Crédit sur 20ans : 600€/mois
  • Effort d'épargne mensuel : 200€
03 - démembrement
Cible : fiscalité élevée, pas de besoin de revenus complémentaires, trésorerie d'entreprise sur le long terme, déficit foncier structurel.

Le démembrement est une technique de gestion de patrimoine, permettant d'optimiser la jouissance que plusieurs personnes peuvent retirer de la possession partagée des parts. Pendant la durée du démembrement, l'usufruitier percevra les fruits (dividendes) et en paiera les impôts et les charges. L'extinction de l'usufruit mettra fin au démembrement et le nu-propriétaire récupérera la pleine possession de la SCPI.

  • La nue-propriété : cela va concerner les personnes qui souhaitent investir en SCPI sans avoir de revenus supplémentaires pendant une certaine durée.
  • En usufruit : cela va concerner les personnes morales souhaitant placer de la trésorerie ou les particuliers ayant un déficit foncier structurel.

Exemple :

Perial Primonial
5ans 10ans 5ans 10ans
Nue-propriété 79% 21% 80% 65%
Usufruit 21% 36% 20% 35%
04 - via un contrat d'assurance vie
Cible : fiscalité très élevée, diversification des actifs sous gestion.

Investir en SCPI via un contrat d'assurance vie permet de bénéficier du rendement attractif de l'immobilier commercial tout en profitant de l'enveloppe fiscale de l'assurance vie. Les dividendes des SCPI (loyers) sont capitalisés dans le contrat d'assurance vie et ne sont donc pas imposés comme des revenus fonciers. Par contre, les dividendes subissent les frais de gestion du contrat d'assurance vie.

Rappel de la fiscalité sur les plus-values en assurance vie :

0-4ans 4-8ans + de 8ans
35% + CSG / CRDS ou TMI 15% + CSG / CRDS ou TMI Abattement de 4800€ pour un célibataire et 9200€ pour un couple 7,5% + CSG / CRDS ou TMI

Investir dans une scpi à capital fixe ou variable

Il existe deux typologies de SCPI de rendement : celles à capital fixe, celles à capital variable. La différence est très simple et pourtant fondamentale. Les SCPI à capital fixe n'augmentent plus leur capital donc ne réalisent plus de nouveaux investissements, pour obtenir des parts ou pour vendre ses parts, il convient de se retourner vers le marché de gré à gré assez volatile. Pour un premier investissement, la majorité des investissement choissisent les SCPI à capital variable car il s'agit de SCPI qui continuent d'investir et de renouveler leur parc permettant une bien meilleure fluidité du marché secondaire.

Simulez un investissement en SCPI

Comme pour tout projet d'investissement, la partie financière est centrale. De nombreux paramètres rentrent en ligne de compte :

  • le rapport locatif
  • les frais de sortie
  • la situation fiscale de l'investisseur
  • l'hypothèse de revalorisation de la valeur des parts
  • l'hypothèse de revalorisation des loyers
  • le pourcentage d'apport en cash et à crédit
  • les conditions d'emprunt...

Face à cette multitude de critères, il convient de réaliser une simulation en fonction de votre situation. Pour ce faire, nous avons réalisé un simulateur permettant de modifier l'ensemble de ces critères à votre convenance.

Investir en SCPI face aux fonds euros ou au studio

Une question assez fréquente rencontrée par nos experts pourrait se formuler de la manière suivante : est il préférable d'investir sur de l'immobilier locatif ou en achetant de la pierre papier ou en investissant sur des fonds euros ?

Il est assez évident qu'investir implique faire un choix. Que l'on dispose d'un capital ou d'un effort de trésorerie, il est logique de chercher à optimiser son choix. Afin d'aider nos investisseurs, nous avons comparé les avantages et inconvénients de ces principaux supports d'investissement. Cliquez sur l'un de nos dossiers ci dessous.

Actualité

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