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Acheter des SCPI en assurance vie ou en direct ?


Est-il préférable d'acheter de la SCPI en cash ou au travers d'un contrat d'assurance vie ?

S'il est possible d'acheter des parts de SCPI en cash et de manière directe, il est également envisageable d'en acheter par l'intermédiaire d'une assurance vie. Comment choisir ?

Quelles facteurs influent sur le choix ?

L'arbitrage entre l'acquisition de parts de SCPI en cash ou au travers d'un contrat d'assurance vie dépend de différents facteurs :
1.    ancienneté du contrat d'assurance vie (car cela influe sur la fiscalité)
2.    frais de gestion du contrat d'assurance vie
3.    La tranche marginale d'imposition de l'investisseur

Explication par un exemple :

Prenons l'exemple suivant. Un investisseur dispose de 100 000 euros qu'il souhaite investir en SCPI en cash ou sur un contrat d'assurance vie.

L'investisseur se situe dans une tranche d'imposition à 14%.
Le contrat d'assurance vie comprend des frais d'entrée de 1% et des frais de gestion de 1% sur les unités de compte SCPI. Le contrat d'assurance vie a plus de 8 ans.
La SCPI a un rapport locatif de 5,5% et le prix de la part n'augmente pas

Combien reçoit-il revenu complémentaire net d'impôt suivant le type d'investissement ?

Cas 1 - en cash
Pour ses 100 000 euros investis, l'investisseur reçoit 5500 euros de loyers nets annuels. Ces revenus seront donc taxés à hauteur de sa tranche marginale d'imposition soit 14% et par la CSG-CRDS à 15,5%. Au final, l'investisseur va payer 1622,5 euros d'impôts sur ses revenus locatifs, d'où un revenu complémentaire net d'impôt de 3877,5 euros et un capital disponible de 100 000 euros (sans prendre en considération les frais de sortie de la SCPI).

Cas 2 - en assurance vie
En mettant 100 000 euros dans un contrat d'assurance vie, l'investisseur va réellement investir 99 000 euros (à cause des 1% de frais d'entrée). Ayant un rapport locatif de 5,5%, il recevra donc 5445 euros de loyers. A ceci, il convient de déduire les frais de gestion de l'assureur, 1% annuel soit 54,45 euros. Il recevra donc net de frais  5390,55 euros. En sortant l'intégralité des fonds de son contrat, et ayant un contrat de plus de 8 ans, l'investisseur aurait du payer un prélèvement libératoire de 7,5% + Prélévements sociaux (15,5%) soit 23% d'impôts sur les 5390,55 euros de plus value. Toutefois le contribuable bénéficie d'un abattement de 4600€ (ou 9200€ pour un couple). L'investisseur ne sera imposé que sur la plus-value qui excéde 4600€ pour une personne seule, et 9200€ pour un couple. Dans notre exemple l'investisseur ne sera imposé que sur 790,55€ (5390,55 - 4600). Son montant d'impôt sera limité à 182€.

Conclusion

Au final, et dans ce cas précis, il convient de privilégier l'investissement au travers de l'assurance vie, plutôt qu'en cash. Par contre, si nous avions pris comme hypothèse un rachat prématuré (avant 8 ans), la SCPI en cash aurait été une alternative bien plus efficace.

Finalement, trancher entre ces deux solutions pour investir en SCPI reste un choix complexe et soumis à de nombreux facteurs variants selon chaque profil.
Pour bénéficier des conseils d'un spécialiste qui saura vous guider dans vos choix d'investissement, n'hésitez pas à contacter Euodia Finance