Diversifiez votre patrimoine
& investissez en SCPI.

2 minutes chrono

Service sur mesure

Suivi personnalisé

Avis client excellent

Certifié confidentiel

Qu'est ce qu'une SCPI ? Définition & Principe de la SCPI

Principe de fonctionnement des SCPI

Avant tout investissement, la règle d’or est que l’investisseur doit comprendre et connaître le fonctionnement de l’actif dans lequel il compte investir.
Si vous investissez dans une SCPI en comprenant bien de quoi il retourne, vous réaliserez un placement immobilier locatif intéressant car vous saurez le rentabiliser et réduire les risques. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre page dédiée à la définition d’une SCPI.

En parlant de fonctionnement, celui d’une Société Civile de Placement Immobilier répond notamment aux problématiques classiques d’un investissement immobilier (achat, localisation, gestion, revente, etc). Bien qu’il existe différents types d’SCPI (rendement, fiscale, plus-value, investissement SCPI via une assurance-vie…), le dispositif intrinsèque reste similaire. Acheter des parts SCPI à capital variable ou fixe consiste à investir dans un ensemble immobilier et non dans un bien précis. Ceci afin de se constituer un patrimoine immobilier locatif avec un taux de rendement qui permette de percevoir des revenus complémentaires potentiels.

Avertissement

La SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. Étant un investissement immobilier, la SCPI est considérée comme peu liquide et doit être pensée dans une optique de placement à long terme. La durée de détention recommandée est de dix ans. Cet investissement comporte donc des risques, notamment un risque de perte en capital. D’autre part, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Enfin, il faut se rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La société de gestion qui gère la SCPI va collecter des fonds auprès d'investisseurs. Puis, elle procèdera à une sélection d'actifs ou « parc immobilier » rentrant dans les statuts de la SCPI c'est-à-dire correspondant à la stratégie patrimoniale suivie. Par exemple, une SCPI de rendement achètera donc un bureau avec un bail commercial. Par la suite, la société de gestion va acquérir de nouveaux actifs et gérer les différents biens qui composent les actifs immobilier. Cette gestion est totale. Elle va du choix du locataire, au paiement des charges en passant par la collecte des loyers, la réalisation de travaux, etc.

 

La SCPI est gérée par une société de gestion par l’AMF (Autorité des marchés financiers) ceci permettant d’obtenir une transparence importante. En effet, l’AMF donne un agrément, analyse le rapport d’expertise annuel fourni par les sociétés de gestion, impose un CAC afin de certifier les comptes, impose un dépositaire, etc.

Finalement, l'investisseur possède des parts qui sont la représentation de sa quote-part dans l'ensemble immobilier. Il bénéficie donc d'un prorata des loyers versés par l'ensemble des investisseurs permettant une très forte mutualisation de son risque locatif qui se retrouve dilué sur un grand nombre de locataires. C'est un moyen de se constituer un patrimoine immobilier. Par ailleurs, avec un marché immobilier haussier, il bénéficie aussi de la revalorisation du parc au fil du temps avec un accroissement de la valeur de sa part. Il s'agit là des nombreux avantages d'un investissement en SCPI.

LES DIFFÉRENTS TYPES DE SCPI

En fonction de l'objectif patrimonial suivi par l'investisseur, il convient de bien sélectionner le type de SCPI. La différence entre les types de SCPI réside principalement dans la nature des parcs immobiliers dans lesquels les fonds collectés sont investis.

Pour les SCPI de rendement la spécificité du parc est qu'il est composé d'immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts). Dans cette famille , il existe différents types de SCPI de rendement : la scpi à capital fixe ou à la scpi capital variable.

En investissant dans ce type d'immobilier sur le long terme, les locataires auront signé un bail commercial qui a trois qualités majeures : il est plus protecteur que les baux classiques pour le propriétaire (vous), la sélection du locataire peut être plus efficiente et le marché de l'immobilier professionnel n'a pas subi la bulle qui a sévi sur les locaux d'habitation. Finalement, on se retrouve avec un investissement immobilier disposant d'un très bon rapport locatif sans les contraintes habituelles de l'immobilier locatif en plus des revenus locatifs associés.

Pour les SCPI de plus-value, il s'agit d'un lot des biens immobiliers résidentiels à fort potentiel de revalorisation. Par exemple, la société de gestion va investir en SCPI dans les logements où le locataire bénéficie d'un loyer très attractif grâce à des dispositifs de protection comme la loi de 1948 d'après-guerre. 

Concernant la SCPI fiscale, qui permet de défiscaliser en plus d’épargner, ses actifs immobiliers vont dépendre de l'avantage fiscal proposé à l'investisseur et du prix des parts. Par exemple, les SCPI Pinel vont acquérir du logement neuf dans les zones géographiques éligibles puis détenir les biens le temps nécessaire avant de les revendre, tandis que les SCPI Malraux ou déficit foncier vont, elles, acquérir des biens très anciens à rénover dans des quartiers sauvegardés. Elles permettent la réduction d’impôt en plus de la diversification de votre patrimoine immobilier.

Enfin, il existe un produit hybride souvent assimilé aux SCPI à savoir les OPCI. Il s'agit d'une combinaison entre une SCPI de rendement à hauteur de 60% et des OPCVM c'est-à-dire des fonds investis sur des supports actions ou obligataires.

LA FISCALITÉ

En fonction de la nature du parc immobilier, la fiscalité de ce type de placement va être différente. Pour connaître le détail de cette fiscalité, rendez vous sur notre dossier Fiscalité des SCPI. Si vous souhaitez savoir comment déclarer vos revenus émanant de vos investissements en SCPI de rendement, consulter notre dossier sur déclaration de revenus SCPI.

LE MARCHÉ DES SCPI

Le marché des SCPI est un marché mature car existant depuis les années soixante. On remarque que seulement une vingtaine d'opérateurs interagissent sur cette thématique. Ceci étant du à la complexité d'obtention d'un agrément par l'AMF qui engendre une barrière à l'entrée très importante. Malgré ce faible nombre d'opérateurs, la capitalisation totale atteint tout de même plus de 55 milliards d'euros, montrant l'expérience et l'expertise des sociétés évoluant dans ce domaine.

Avec la baisse des fonds euros et une notoriété de plus en plus forte auprès du grand public, la collecte annuelle en 2018 dépasse les 5 milliards d'euros ces dernières années. Finalement, il existe plus de 180 SCPI de tous types sur le marché. Vous trouverez ci-dessous un tableau les classant par catégorie. Pour découvrir les SCPI que nous recommandons parmi cet ensemble, rendez-vous sur notre sélection des meilleures SCPI du marché.

L'AVIS DE LA PRESSE SUR LES SCPI

L’avis général sur les SCPI est excellent. La collecte est en forte progression depuis 10 ans mettant en avant l’appétence des investisseurs pour les SCPI. La Presse spécialisée aborde le sujet de plus en plus régulièrement mettant en évidence les SCPI comme un placement offrant un couple rendement risque très favorable venant concurrencer indirectement l’assurance vie. Etant leader sur la distribution des SCPI sur internet, SCPI-8 a aussi comme rôle de démocratiser ce produit et plutôt que vous donnez notre avis qui est évident biaisé, vous pouvez consulter les avis sur les SCPI de nos clients ou via un tiers de confiance comme Trustpilot.

 

Nombre de SCPI au 31/12/2019
191
Nombre de sociétés de gestion au 31/12/2019
35
Capitalisation au 31/12/2019
65,1 milliards
Taux d'occupation financier moyen
92%

Source IEIF au 31/12/2019

Les avantages et les risques des SCPI

  • Avantage
    Percevoir de potentiels revenus complémentaires

    En investissant dans des parts SCPI, vous touchez un revenu foncier perçu chaque trimestre.

  • Avantage
    Un investissement accessible

    Puisque vous investissez dans des parts et non un bien entier, vous n’avez pas à mobiliser de fortes sommes pour votre placement SCPI.

  • Avantage
    Gestion déléguée

    En contrepartie d’une commission, la sélection des biens, leur gestion et leur revente sont gérées par un professionnel de l’immobilier.

  • Avantage
    Mutualisation du risque

    Le portefeuille d’une SCPI étant diversifié, cela mutualise le risque locatif et compense partiellement l’impact négatif de loyers impayés grâce aux revenus tirés des autres immeubles mis en location.

  • Risque
    Risque de perte en revenus et en capital

    Dépendant du marché immobilier, les potentiels revenus de la SCPI varient à la hausse ou à la baisse… ce qui comporte un risque de perte en capital.

  • Risque
    Liquidité

    Ce placement étant peu liquide, en cas de démembrement, le rachat ou la cession des parts sont très limités, voire inexistants. Il est recommandé de conserver ses droits pendant toute la période de démembrement.

  • Risque
    Marché

    En fonction de la conjoncture économique, les potentiels revenus de la SCPI - comme la valeur des parts et leur liquidité - peuvent varier à la hausse ou à la baisse.

  • Risque
    Placement à long terme

    Il est recommandé de conserver vos parts pendant au moins 10 ans pour rentabiliser votre investissement et amortir les frais (souscription, gestion, cession).

Actualité

Focus sur la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine

La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine investit principalement dans les bureaux, commerces et l’immobilier d’entreprise situé en grandes métropoles françaises et européennes.

Lire l'article
Bien choisir sa SCPI

Quand l’on cherche à investir dans l’immobilier ou bien dans divers autres secteurs, il est important de choisir précisément ses actifs selon des critères stratégiques établis. Cela afin de maximiser ses rendements et minimiser ses risques. Il convient donc de comprendre comment bien choisir sa SCPI.

Lire l'article
Après Corum Origin, peut-on s’attendre à une revalorisation de la part des SCPI Corum XL et Corum Eurion ?

Après leur excellente performance au dernier trimestre 2021 - taux de distribution moyen de 4,45% au 31 décembre - les Sociétés Civiles de Placement Immobilier récoltent ce qu’elles ont semé/les fruits de leur succès : le 1er avril dernier/2022, Corum a augmenté le prix de part de sa SCPI phare, Corum Origin. Le même jour, PAREF Gestion revalorisait les prix de souscription pour trois de ses SCPI : Novapierre Allemagne, Novapierre Allemagne 2 et Novapierre Résidentiel.

Lire l'article

Foire aux questions

Quelle est la nature des revenus SCPI ?
Pour la grande majorité, les revenus issus d’un investissement en SCPI sont des revenus locatifs. L’autre catégorie sont des revenus de valeurs.
En savoir + sur la SCPI.
Lire la suite
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
La SCPI est une société qui investit dans un parc immobilier.
Investir en SCPI permet à l'investisseur de se créer des revenus locatifs complémentaires sans contrainte de gestion, en profitant de l'avantage de diversification de gestion experte en terme d'immobilier.
En savoir + sur la SCPI
.
Lire la suite
Comment financer des parts de SCPI ?
Pour financer des parts de SCPI, plusieurs options sont possibles : investir en direct, à crédit, en démembrement ou en assurance-vie.
En savoir + sur la SCPI.
Lire la suite
Que signifie pierre papier ?
Les parts de SCPI sont souvent décrites comme de la "Pierre Papier". Cela vient du fait qu'à travers la détention d'un titre de propriété de parts (papier), les investisseurs en SCPI deviennent associés dans une SCPI qui détient un parc immobilier (pierre).
En savoir + sur la SCPI.
Lire la suite
Que signifie l'acronyme SCPI ?
SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier
L’investisseur en SCPI n’investit pas directement dans un bien immobilier mais dans une société qui elle, va investir dans l’immobilier.
En savoir + sur la SCPI.
Lire la suite
Existe-t-il un rapport entre SCPI et SCI ?
Malgré des sonorités similaires, il y a très peu de point commun entre une SCPI et une SCI. En effet, une SCI regroupe un faible nombre d'associés (qui s'occupent de la gestion des biens), tandis qu'une SCPI et son parc immobilier son gérés par la société de gestion.
En savoir + sur la SCPI.
Lire la suite
Quels sont les inconvénients des SCPI ?
Les avantages de la SCPI sont multiples. Il existe néanmoins plusieurs inconvénients et risques adossés à cet investissement. Nous pouvons notamment parler des frais de souscription ou de la fiscalité qui s'applique sur les revenus provenant d'un investissement en SCPI.
En savoir + sur la SCPI.
Lire la suite
Quand est-ce que les SCPI ont été créées ?
Le principe de la SCPI est apparu dans les années 1960, lorsqu'une société a commencé a acquérir de l'immobilier en faisant appel à des capitaux de nombreux investisseurs. La loi de 1970 a encadré ce principe. Le modèle reste inchangé depuis.
En savoir + sur la SCPI.
Lire la suite
Doit-on gérer les locataires de la SCPI ?
Les dividendes reçus par les investisseurs proviennent des loyers que la SCPI récolte de ses locataires. Mais c'est le rôle de la SCPI d'effectuer la gestion locative du parc immobilier qu'elle détient. Les investisseurs n'ont aucun lien direct avec les locataires de la SCPI et n'auront aucune gestion concernant les locataires et les immeubles.en savoir + sur la SCPI.
Lire la suite
Les dividendes des SCPI peuvent-ils baisser ?
Les dividendes versés par la SCPI provenant des loyers qu'elle collecte, il est possible que ceux-ci s’amoindrissent. Néanmoins, si un locataire fait un défaut de paiement, le dividende versé sera quasiment le même car le risque est mutualisé sur une multitude de locataires. en savoir + sur la SCPI.
Lire la suite
Un partenaire du site Euodia.fr
Je souscris