Voici comment sont calculés les rendements et la rentabilité d'une SCPI

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Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) séduit de plus en plus d’épargnants en quête de revenus réguliers et de diversification patrimoniale. Mais quelle est réellement la rentabilité d’une SCPI ? Comment le rendement est-il calculé ? Quels éléments faut-il prendre en compte pour juger de la performance d’une SCPI ? Voici un tour d’horizon complet, mis à jour et optimisé pour mieux comprendre les perspectives de rendement et de plus-valuesde ces véhicules d’investissement immobilier.

 

1. Définition du rendement d’une SCPI

Le rendement d’une SCPI se mesure essentiellement à travers deux indicateurs :

• Le taux de distribution, qui correspond au revenu annuel distribué aux associés rapporté au prix de la part.

• La valorisation du capital, c’est-à-dire l’éventuelle hausse du prix des parts sur le long terme.

Contrairement à une idée reçue, le rendement ne se limite pas à la seule distribution annuelle. La performance globale d'une SCPI combine à la fois les revenus perçus (dividendes) et l'évolution de la valeur des parts, autrement dit la plus-value potentielle en cas de revente.

 

 

2. Le taux de distribution : un indicateur clé

Qu’est-ce que le taux de distribution ?

Le taux de distribution (anciennement appelé TDVM) est le rapport entre les dividendes versés par la SCPI et le prix de souscription d’une part. C’est un indicateur phare utilisé pour comparer les SCPI entre elles.

En 2024, selon l’ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement était de 4,52%. Certaines SCPI européennes ou SCPI sans frais de souscription peuvent toutefois offrir des rendements supérieurs à 5%, voire 6% pour les SCPI les plus dynamiques, notamment celles positionnées sur des secteurs porteurs comme la logistique ou la santé.

 

 

3. La revalorisation des parts : un complément au rendement

Outre les loyers, une SCPI peut générer des plus-values par l’augmentation du prix des parts au fil des années. Cette revalorisation dépend notamment :

• de la qualité du patrimoine immobilier détenu,

• de la gestion durable et responsable des actifs,

• de la solvabilité des locataires,

• de la durée et des conditions des baux commerciaux,

• ainsi que du marché immobilier global.

Sur la dernière décennie, certaines SCPI ont vu leur prix de part augmenter de 2 à 4% par an en moyenne, renforçant la rentabilité globale de l’investissement.

 

4. Exemple concret de rendement global

Prenons un exemple pour illustrer :

• Vous achetez une part de SCPI à 1 000 €.

• La SCPI affiche un taux de distribution de 5%, soit 50 € par an.

• Un an plus tard, la valeur de la part passe à 1 100 €.

• Le nouveau souscripteur obtient 5% sur 1 100 €, soit 55 €.

• Mais vous, en tant qu’investisseur initial, avez un rendement réel de 5,5% sur votre mise initiale, plus une plus-value latente de 10%.

Rentabilité globale : 5,5% de revenus + 10% de valorisation = 15,5% sur un an (brut).

 

 

5. SCPI et fiscalité : un impact important sur le rendement net

Le rendement net d’une SCPI dépend aussi fortement de la fiscalité applicable. Les revenus distribués par les SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (IR + prélèvements sociaux). En revanche, les SCPI investies à l’étranger(SCPI européennes) peuvent bénéficier d’une fiscalité allégée grâce aux conventions fiscales internationales.

Autres solutions pour optimiser la fiscalité :

• Investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie, pour bénéficier d’une fiscalité plus douce,

• Acheter des parts de SCPI à crédit, pour déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers (financements à crédit),

• Choisir une SCPI labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable), souvent plus résiliente en période de crise.

 

6. SCPI et non-indexation des loyers sur l’IRL

Certaines SCPI choisissent de ne pas indexer leurs loyers sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers) mais sur des indices plus dynamiques, comme l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), ce qui peut préserver voire améliorer la rentabilité locative en contexte inflationniste.

 

 

7. SCPI sans frais de souscription : un avantage sur le long terme

Les SCPI sans frais de souscription permettent d’investir l’intégralité de son capital dès le départ, contrairement aux SCPI traditionnelles qui prélèvent jusqu’à 10% de frais à l’entrée. Cela améliore le rendement net à court et moyen terme, même si la liquidité de ces SCPI peut être différente, selon leur modèle.

 

8. Les risques à considérer : capital, liquidité et performance

Il est essentiel de rappeler que la performance passée ne préjuge pas de la performance future. Les principaux risques associés aux SCPI sont :

• Risque de perte en capital, notamment en cas de diminution du capital ou de baisse du marché immobilier,

• Risque de vacance locative si les biens ne sont pas loués,

• Risque de liquidité, car les SCPI ne sont pas cotées en bourse,

• Risque de non-solvabilité des locataires, qui peut impacter la régularité des revenus.

Cependant, ces risques sont généralement mutualisés grâce à la diversification du portefeuille immobilier des SCPI.

 

9. Rentabilité moyenne des SCPI sur 10 ans : un placement robuste

Sur les 10 dernières années, en combinant taux de distribution et revalorisation des parts, les SCPI de rendement ont affiché une rentabilité annuelle moyenne supérieure à 7% brut pour les meilleures d’entre elles. Certaines SCPI affichent même des performances proches de 10% en incluant la plus-value à la revente.

 

10. L’importance des conseils d’un professionnel pour sélectionner les meilleures SCPI

Avec plus de 200 SCPI disponibles sur le marché, il peut être difficile pour un particulier de faire le bon choix seul. Les performances varient selon les sociétés de gestion, la stratégie immobilière (bureaux, santé, logistique, résidentiel), les zones géographiques couvertes (France, SCPI européennes, zone euro, etc.) ou encore la fiscalité applicable.

Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine permet de :

• Analyser en détail votre profil d’investisseur (appétence au risque, horizon d’investissement, fiscalité personnelle),

• Sélectionner les SCPI les plus adaptées à vos objectifs : revenus complémentaires, transmission, optimisation fiscale, diversification,

• Structurer votre investissement (au comptant, à crédit, via assurance-vie, démembrement, etc.),

• Suivre dans la durée la performance de votre portefeuille SCPI, en procédant à des arbitrages si besoin.

En résumé, un accompagnement professionnel peut sécuriser votre investissement et maximiser le rendement net réel, en vous guidant vers les SCPI les plus pertinentes pour vous.