Questions courantes sur les SCPI

par

Questions courantes sur les SCPI

SCPI Européenne ou SCPI Française, comment les sélectionner ?

Les avantages de la SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement géré par une société de gestion. Cette dernière est chargée d’acquérir, de gérer et de louer un parc immobilier, constitué principalement de bureaux, d’entrepôts et de commerces dans différentes villes de France ou d’ailleurs. Il s’agit donc d’un placement immobilier mais sans les contraintes de l’immobilier direct. En effet, lors d’un investissement en direct, la dépendance d’un locataire est inévitable, tout comme des dépenses d’entretien de travaux ou de réparation qui ne sont jamais pris en compte dans le calcul du cash-flow. La SCPI permet de gommer ces inconvénients car il y a une multitude de locataires au sein de la SCPI. C’est ce qu’on appelle la « mutualisation du risque locatif ». Également, les dépenses sont prises en charge par la société de gestion et c’est elle qui s’occupera de toute la partie travaux et autres.

Le ticket d’entrée, assez faible (moins de 1 000 euros) permet de calibrer son investissement à hauteur souhaitée. Avec une petite somme, on peut donc détenir dans son patrimoine, un marché immobilier réparti sur toute la France et même à l’étranger. Chose impossible dans de l'immobilier direct.

La qualité du parc immobilier des SCPI et donc un point important au moment de la sélection, ainsi que les zones géographiques où les immeubles se situent. En effet, certaines SCPI vont être très parisiennes misant sur la sécurité mais vont avoir du mal à afficher des rendements intéressants. D’autres, vont être diversifiées sur le territoire français dans différentes villes (Bordeaux, Lyon, Montpellier par exemple). Et enfin, certaines vont investir à l’étranger dans des pays européens (Allemagne et Pays-Bas majoritairement).

SCPI européennes et françaises : Quelles différences ?

La grande différence entre les SCPI européennes et françaises va être la fiscalité. En effet, les SCPI françaises vont être taxées comme des revenus fonciers classiques, c'est à dire très fortement. En France, les revenus fonciers sont imposés à la Tranche Marginale d’Imposition de l’investisseur. On doit en plus inclure les prélèvements sociaux de 17,2%. Imaginons une personne avec une TMI à 30%, il devra s’acquitter de 47,2% de fiscalité sur les revenus de la SCPI française.

Or, avec une SCPI européenne (la SCPI Corum XL par exemple), à rendement brut égal, le net dans la poche de l’investisseur est bien plus important. Explication.

Tout d’abord, en investissant dans une SCPI Européenne, l’investisseur va recevoir des revenus provenant de l’étranger. Cela exonère directement les prélèvements sociaux de 17,2%. Également, l’investisseur ne sera pas fiscalisé à sa tranche marginale d’imposition (30% dans l’exemple au-dessus), mais selon les conventions fiscales entre les pays. Son imposition sera aux alentours des 20%, soit deux fois et demie de moins qu’en SCPI française.

Aujourd’hui, il existe plus de 170 SCPI disponibles sur le marché. Il convient de voir un conseiller en gestion de patrimoine indépendant, afin de s’assurer que ce placement corresponde à vos objectifs de placement. Il pourra ainsi, proposer une sélection de SCPI avec une diversification tant sur la typologie de bien que sur les zones géographiques. Vous pouvez au préalable essayer une simulation d'investissement très simple à effectuer sur notre site.

Quelle est la différence entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable ?

Une SCPI a pour vocation de détenir un parc immobilier qu’elle loue pour le compte de ses actionnaires. Elle est gérée par une société de gestion qui est en charge de sélectionner et d’acheter les immeubles, de les louer et de s’occuper de l’ensemble de la gestion permettant le bon déroulement de la location.

Dès leur création, les SCPI choisissent leur structure de capital, soit à capital fixe, soit à capital variable. Le choix de la structure de capital est inscrit dans les statuts qui peuvent être modifiés par vote en assemblée générale.

SCPI à capital variable

Une SCPI à capital variable, comme son nom l’indique, varie régulièrement son capital qui va augmenter lors des nouvelles souscriptions. Les nouveaux investisseurs deviennent des associés puisqu’ils détiennent une partie du capital de la SCPI. Les SCPI peuvent également diminuer leur capital en cas de revente des parts.

En effet, la SCPI crée des parts pour les nouveaux acheteurs et rachète des parts pour les vendeurs. Si le nombre de parts souscrites est supérieur au nombre de parts vendues, le capital est alors augmenté. Dans le cas contraire, le capital est diminué.

Cela a une importance sur la détermination du prix de la part qui sera différente dans les deux cas. Le prix de part des SCPI à capital variable est déterminé en fonction d’une valeur d’expertise où tout les ans, un expert indépendant examine le parc immobilier est détermine sa valeur en prenant également compte des travaux effectués ou à réaliser. La société de gestion est tenue de fixer le prix de la part entre -10% et +10% de la valeur d’expertise. Le prix de part est alors moins soumis aux fluctuations de l’offre et de la demande et reste corrélé avec les prix du marché immobilier.

SCPI à capital fixe

Une SCPI à capital fixe ne peut augmenter son capital que lorsque la SCPI décide de réaliser une augmentation de capital lors d’une assemblée générale.
Cela a pour conséquence que le nombre de part ne varie pas sans augmentation de capital et le prix sera alors déterminé différemment. Le prix des nouvelles parts souscrites sont déterminés par la société de gestion, cependant pour acheter des parts déjà existantes, il existe un marché secondaire où le prix sera déterminé en fonction de l’offre et de la demande. Dans ce cas, les vendeurs et les acheteurs donnent un mandat à la société de gestion avec chacun un prix minimum de vente et un prix maximum d’achat.

Comment sélectionner une SCPI ?

Les avantages de la SCPI

La Société Civile de Placement Immobilier, également connue sous le nom de SCPI, est un placement qui a su séduire de nombreux investisseurs. Avec une collecte de plus de 5 milliards en 2017, l’année commence aussi bien en 2018 et devrait battre son record de collecte. Il faut dire que les SCPI ont beaucoup d’avantages. Contrairement à de l’immobilier en direct, l’investisseur n’a aucune contrainte de gestion car c’est la société de gestion qui va s’occuper de gérer le parc immobilier au sein de la SCPI. Ici, pas de taxe foncière ou charge de copropriété. Le deuxième point fort est la mutualisation du risque locatif. En effet, une SCPI est constituée majoritairement de Bureaux ou commerce dans différentes villes de France. Au sein d’une SCPI, on peut donc avoir plus de 500 locataires. Cela permet de grandement minimiser son risque locatif. Son ticket d’entrée très faible (moins de 1 000 €), sa liquidité lors de la revente sont également des atouts non négligeables.

SCPI : Plusieurs paramètres à considérer

Aujourd’hui, il existe plus de 170 SCPI sur le marché. Il n’est donc pas forcément évident pour l’investisseur de savoir sur laquelle il est plus intéressant d’investir. Bien entendu, la rentabilité doit être une chose à regarder. La moyenne en 2017 est de 4,7%, mais il ne faut surtout pas regarder que ce chiffre car l’investissement pourrait ne pas être intéressant dans le temps.

Lors de la sélection de la SCPI, une des choses primordiales à savoir est si la SCPI est sous-cotée. Un expert indépendant va valoriser le prix d’une part, cependant cette valeur n’est pas celle à laquelle l’investisseur va acheter sa part. Il peut la payer plus cher ou moins cher. On comprend vite qu’il vaut mieux acheter une part moins chère que la valeur d’expertise car il y aura plus de chance que la part se valorise dans le temps.

Le taux d’occupation des immeubles est aussi un chiffre à regarder. Il permet d’avoir une indication sur le nombre de vacance de locataire. Le taux d’occupation des immeubles devrait être bas, contrairement au taux de « vacance locative », qui indique la part des locaux non-loués.

Le report à nouveau fait aussi parti des critères car cela permet de savoir si la SCPI arrive à mettre de côté pour pallier le départ d’éventuels locataires et donc de ne pas impacter les loyers des investisseurs.

Il convient de voir un conseiller en gestion de patrimoine afin de s’assurer que ce placement corresponde à vos objectifs de placement. Il pourra ainsi, proposer une sélection de SCPI avec une diversification tant sur la typologie de bien que sur les zones géographiques. 

Expatrié SCPI - Comment investir ?

Expatrié SCPI, quelle résidence fiscale ?

Il convient de rappeler que pour le statut fiscal d'un individu c'est la notion de résidence qui importe. On est considéré comme résident fiscal si l'on remplit l'une des conditions suivantes :

  • Résidence principale en France ;
  • Habiter de façon habituelle en France (plus de 183 jours par an, ou plus que dans n'importe quel autre état) ;
  • Avoir le centre de ses intérêts économiques en France ;
  • Pratiquer son activité professionnelle en France.

Dans le cas contraire l'expatrié peut être considéré comme non résident fiscal français et jouir des avantages qui en découlent.

Fiscalité particulière des SCPI

Les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, et sont donc traités comme tels fiscalement.

Pour les non résidents fiscaux français qui possèdent des revenus fonciers en France, une imposition minimum de 20% s'applique en principe. Depuis 2012 les expatriés doivent également s'acquitter des prélèvements sociaux de 17,2%.

Exception

Le taux de 20% n'est cependant pas applicable aux individus qui peuvent justifier que l'impôt français sur leur revenu mondial serait inférieur à ce taux. Le taux d'imposition appliqué sera donc celui auquel l'expatrié aurait dû être imposé en France.

Exemple :

Les revenus mondiaux d'un expatrié sont de 25 000 euros, dont 10 000 euros de revenus fonciers en France. Ses revenus mondiaux entrent dans la tranche à 14% du barème d'imposition. En conséquence l'expatrié sera imposé au taux de 14% plus les prélèvements sociaux de 17,2% sur ses 10 000 euros de revenus fonciers, soit :

10 000 * (14% + 17,2%) = 3 120 euros d'impôts.

Fiscalité des plus-values

La fiscalité sur les plus-values lors de la revente de parts de SCPI est généralement de 33% 1/3. Il existe cependant plusieurs exceptions à cette règle, en effet pour les pays de l'UE (comprenant l'Islande et la Norvège) le taux s'abaisse à 19%. Pour les Etats avec lesquels la France ne possède pas de convention fiscale, le taux plafonne à 50%.

Récapitulatif du taux d'imposition selon la résidence fiscale :

Pays de l'UE (+Islande et Norvège)

Reste du monde

Etats sans convention fiscale

19,00%

33% 1/3

50,00%

Dans tous les cas les prélèvements sociaux de 17,2% sont à régler.

Exemple :

Dans le cas d'une revente de parts de SCPI par un expatrié résident fiscal du Royaume-Uni, le taux d'imposition appliqué sera de 19% majoré des prélèvements sociaux de 17,2%. Pour une revente avec une plus-value de 5 000 euros l'imposition se fera selon le calcul suivant :

5 000 * (19% + 17,2%) = 1 910 euros d'impôts.

Investissement comptant, à crédit ou à travers une assurance vie ?

Comme vous le savez l'acquisition des parts de SCPI peut se faire de différentes façons. La détention peut être directe, en cash ou à crédit, mais également par l'intermédiaire d'un contrat d'assurance vie.

En investissement direct comptant, l'expatrié sera taxé en fonction de son lieu de résidence fiscale. Le taux d'imposition sur les revenus sera de 20% et la fiscalité en cas de revente varie entre 19% et 50% (le tout soumis également aux prélèvements sociaux à 17,2%). En cas d'investissement à crédit la même imposition s'applique (après déduction des intérêts d'emprunt).

Dans le cas de l’assurance vie, les dividendes (loyers des SCPI) perçus sont automatiquement réinvestis sur le même support dans les mêmes conditions. Les intérêts et plus-values sont imposés uniquement lors du rachat du contrat. Le taux d'imposition en vigueur pour les contrats anciens de plus de 8 ans est de 7,5% + 17,2% de prélèvements sociaux, après abattement de 4600 € pour personne seule, et 9200 € pour les couples. La fiscalité de l'assurance vie permet une fiscalité avantageuse sur le long terme, en revanche, il n'est pas possible d'investir à 100% sur les SCPI, une part réservée aux fonds euros est exigée (sauf pour le contrat UNEP Multiselection plus, sur lequel on peut obtenir une dérogation).

Dans le cas d'une expatriation, le choix du mode de détention dépend du domicile fiscal de l'expatrié et de l'horizon d'investissement.

Quel est le taux d’occupation financier des SCPI ?

Le taux d’occupation financier traduit le remplissage des immeubles de la SCPI et exprime le rapport entre le montant des loyers effectivement perçus et ce que serait ce montant si tous les locaux étaient loués.

UNE SCPI DE RENDEMENT EST TRIBUTAIRE DE SON TAUX D'OCCUPATION

Plus le coefficient de remplissage est élevé, meilleurs sont les revenus touchés par les associés, lesquels font évoluer le prix de la part. Il convient donc, dans un second temps, de bien suivre l’évolution, d’un trimestre à l'autre de ce coefficient de remplissage.

Le taux d'occupation ne reste jamais constant, il subit des variations naturelles, en dents de scie, marquées par le départ et l'arrivée des locataires. Une chute constante du taux d'un trimestre à l'autre est un signe alarmant.

Lorsque ce coefficient progresse, les recettes, normalement, augmentent pareillement. Si l'inverse se produit, c’est que les premières locations ont été proposées à des prix trop élevés : le gérant s'est vu contraint de consentir aux nouveaux locataires des loyers plus bas. Il s'agit d'une erreur de gestion, le premier devoir d'un gérant étant de maintenir la stabilité des revenus distribués.

Emprunter pour acheter des parts de SCPI : Un choix judicieux ?

SCPI, de l'immobilier pas comme les autres

La SCPI, Société Civile en Placement Immobilier, est un parc immobilier locatif comprenant un ensemble de biens immobiliers divers : des locaux, des entrepôts, des commerces, des bureaux, etc. Comme vous avez pu le comprendre, les biens immobiliers seront à usage professionnel et donc soumis au régime des baux commerciaux.

Le bail commercial protège le propriétaire contre tout mauvais locataire. De plus, avoir un nombre important de locataires, répartis sur plusieurs biens et plusieurs régions permet en cas de non paiement, de ne se retrouver que faiblement impacté. La SCPI dispose de provisions permettant de pallier ce type de contrariété, comme ça si l'un des locataires vient à faire défaut, seule une faible partie du loyer devra être compensée.

Par ailleurs, les SCPI sont gérées par une société de gestion qualifiée et le tout contrôlé par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). Cette société de gestion se charge de tout : sélectionner les biens immobiliers dans lesquels investir, les mettre en location, percevoir les loyers, payer les charges, passer chez le notaire, gérer les locataires, réaliser les travaux, etc. Le propriétaire de parts de SCPI recevra donc des loyers nets de toute charge, ne lui restant à régler que les impôts inhérents à ces nouveaux revenus fonciers.

Les avantages principaux des SCPI sont:

  • La mutualisation des risques ;
  • L’absence de gestion ;
  • La flexibilité ;
  • La liquidité ;
  • Bail commercial ;
  • Finançables ;
  • Rentabilité.

Le prix d'une part de SCPI n'est en aucun cas soumise à la bourse et à ses fluctuations.
En effet, chaque année la SCPI réévalue son patrimoine immobilier par l'intermédiaire d'un expert immobilier indépendant pour s'assurer que le prix de la part reflète bien la valeur du parc locatif. Si la valeur des biens immobiliers augmente, il sera nécessaire d'adapter le prix de la part, celle-ci doit être comprise entre -10% et +10% de ce montant.

Acquérir des parts de SCPI

L'acquisition de parts de SCPI peut se réaliser de quatre manières différentes :

  • Acquisition en pleine propriété : acheter des parts à 100% de leur valeur, recevoir les loyers et déclarer ses revenus fonciers ;
  • Acquisition en démembrement : en nue-propriété, cela équivaut à acheter des parts avec une décote sur le prix et ne recevoir des loyers qu'à partir d'une certaine durée fixée en amont de l'opération. Plus cette durée sera importante, plus la décote sera forte. En usufruit, il est possible d'acheter des parts avec une décote et de recevoir des loyers pendant une durée déterminée puis plus rien au delà ;
  • Acquisition au sein d'une assurance-vie : principe de capitalisation et fiscalité de l'assurance-vie, les loyers sont réinvestis sur la SCPI ou bien sur du fonds euros. Vous ne payerez aucun impôt sur les revenus perçus sauf si vous rachetez une partie de votre contrat ;
  • Acquisition à crédit : acheter des parts à travers un crédit et bénéficiez de l'effet de levier pour minimiser l'effort de trésorerie.
    Il est opportun de se faire accompagner pour déterminer quelle option se prête le plus à votre situation et à vos objectifs.

A ce jour, les taux d'emprunt sont historiquement bas, c'est pourquoi, lorsque la situation le permet, s'endetter devient une opportunité d'investissement attractive. Contrairement à ce que l'on pense, le crédit permet de s'enrichir. Les revenus immobiliers permettront de rembourser une partie de la mensualité de crédit, minimisant ainsi l'effort de trésorerie de l'investisseur.

Il faudra également tenir compte de l'imposition de l'investisseur pour évaluer l'impact sur son effort d'épargne. Plus sa fiscalité est importante, plus cet effort sera important. En moyenne, les loyers financeront entre 50% et 70% de l'investissement : c'est ce que l'on appelle l'effet de levier du crédit.

L'effet de levier du crédit

Il existe plusieurs types de crédit pour acheter des parts de SCPI :

  • Crédit à la consommation : le coût de ce type de crédit est plus important et il faut vérifier que l'objet du crédit est bien identifié vers de la SCPI afin que les intérêts d'emprunt soient bien déductibles ;
  • Crédit amortissable : vous remboursez des mensualités identiques tous les mois comprenant une quote-part d'intérêt et une autre de capital ;
  • Crédit in fine : vous ne payez que les intérêts d'emprunt et remboursez le capital au terme de l'opération


​L'avantage de recourir à un emprunt pour financer un projet d'investissement en SCPI est tout d'abord de pouvoir réaliser une opération d'épargne sans avoir pour autant un capital initial à investir. Le but est de se constituer un patrimoine avec un effort d'épargne mensuel.

De plus, cet effet de levier permet de diminuer l'épargne à injecter tous les mois dans l'opération. Les loyers immobiliers viendront payer une part de la mensualité. Réellement pour l'investisseur, l'impact de trésorerie correspondra à la mensualité diminuée des loyers après paiement de l'impôt sur les revenus fonciers et des intérêts de l’emprunt.

Choisir correctement ses SCPI

On se pose toujours la question : quelles sont les meilleures SCPI ? Mais aussi sur quels critères doit-on les choisir ? Difficile de faire son choix lorsque l'on y connait rien.
Pour sélectionner intelligemment ses SCPI il faut se concentrer sur plusieurs critères tels que: la société de gestion (c'est elle qui va se charger de tout), la rentabilité, le patrimoine immobilier (qualité et localisation des biens), sa capitalisation, son report à nouveau, etc.

Il ne faut absolument pas se laisser berner à tout prix par la rentabilité attractive d'une SCPI pour faire son choix. Forte rentabilité ne signifie pas toujours SCPI de qualité.
La stratégie d'investissement de la société de gestion est l'une des choses les plus importantes à prendre en considération lorsque l'on choisit des SCPI.

En effet, une politique d'investissement doit s'envisager sur le long terme car les SCPI sont des placements dont le sous jacent est immobilier. Il est recommandé de rester investi pendant une durée minimale comprise entre 8 et 10 ans. Dans le temps, l'objectif est de voir son capital se valoriser (revalorisation foncière des biens immobiliers) et d'avoir amorti la commission de souscription (frais de sortie) qui est assez élevée.

Pour conclure, l'acquisition de parts de SCPI doit être réalisée en fonction de votre situation afin de ne pas avoir de mauvaises surprises tout au long du projet.

 

Sur le même sujet
Le succès des SCPI : Comment justifier ces niveaux de performance
Par -
La SCPI : rappel sur les façons d'investir
Par -
Point sur le nouveau barème d'imposition des plus-values immobilières
Par -