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Les dividendes des SCPI peuvent-ils baisser ?
Les dividendes versés par les SCPI peuvent-ils baisser?
Les revenus que la SCPI vous verse sous forme de dividendes proviennent des loyers que reçoit la SCPI. Il y a donc un lien entre ces loyers et les dividendes qui pourrait justifier une possible baisse des dividendes.
En général, ils ont plutôt tendance à monter
L’ensemble des baux commerciaux du parc immobilier détenu par la SCPI sont indexés sur différents indices (L’ICC par exemple : l’indice de référence des loyers de l’INSEE ) En général, ces indices ont tendance à monter dans le temps. Par conséquent, les loyers ont tendances à monter. Par exemple, l’ICC a augmenté de 20% entre 1998 et 2011.
Dans quels cas les loyers pourraient-ils baisser ?
Deux facteurs peuvent expliquer une baisse des loyers. La première est un défaut de paiement de locataires (faillites des entreprises louant les locaux, impayés...) mais la structure juridique des baux commerciaux permet de remédier rapidement à ce type de problème (éviction du locataire, pénalités de retard...).
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Le cas d’une augmentation du parc immobilier
La deuxième possibilité conduisant à une baisse du loyer par part est une augmentation de capital (c’est à dire un plus grand nombre de biens détenus par la SCPI) investie sur des acquisitions ayant un rapport locatif plus faible.
Par exemple, prenons un parc avec 10 immeubles d’une valeur de 10 millions d’euros qui ont chacun une rentabilité de 6% nets investisseurs. Une nouvelle augmentation de capital conduit à l’acquisition de 10 nouveaux biens pour 10 millions d’euros qui ont chacun une rentabilité locative de 5% nets investisseurs. En moyenne, la rentabilité locative pour un actionnaire de cette SCPI est de 5,5%. Certes, ces nouvelles acquisitions ont conduit à une baisse du rendement de la SCPI mais cela entraîne aussi une baisse de son risque locatif avec une plus grande mutualisation des risques.
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