De SCPI fixe à variable: quelles différences et quel intérêt?

Les sociétés civiles de placement immobiliers peuvent être à capital fixe ou bien variable, il leur est également possible de passé d'un statut à l'autre. Alors, qu'est-ce que cela change, quelle différence entre une SCPI fixe et une variable ?

Les SCPI à capital fixe

Il s'agit donc d'une SCPI dont le montant des souscriptions (le capital de la société de gestion) est fixe dès la création de cette société. En revanche, une fois que ce capital est atteint, la SCPI pourra décider de procéder à des augmentations de capital régulières, mais uniquement sur une décision de la société de gestion et selon certains critères.

Si un associé désire revendre des parts alors que le capital fixé est atteint, il devra trouver des associés preneurs de ses parts ou bien s'adresser au marché secondaire. De l'autre coté, une personne souhaitant acquérir des parts d'une SCPI qui n'en émet plus devra alors annoncer sur le marché secondaire le nombre et montant maximum de parts qu'il souhaite acheter. Ainsi, il peut paraître un peu difficile pour un souscripteur de revendre ou d'acheter des parts de SCPI à capital fixe (atteint) et surtout assez incertain quant au prix de la part; cet investissement est donc moins liquide qu'un placement en SCPI à capital variable.

De plus, le prix de la SCPI à capital fixe est comme une action, c'est-à-dire qu'il se négocie entre l'offre et la demande. Ainsi, ce prix peut varier à la hausse comme à la baisse selon le déséquilibre entre l'offre et la demande. La volatilité du prix de part est le principal risque d'une SCPI à capital fixe.

SCPI à capital variable

Contrairement à la SCPI au capital fixe, la SCPI à capital variable peut procéder à une émission ou un rachat de part à tout moment. Néanmoins, il existe un capital maximum que la SCPI ne pourra pas franchir et les conditions de la variabilité du capital sont encadrées.

D'autre part, la SCPI à capital variable ne permet pas aux investisseurs de spéculer sur le prix de la part autour de l'offre et la demande, ce prix est fixé à l'avance par la société de gestion selon la valeur du parc immobilier de la société.

Pour reprendre les caractéristiques de ces 2 types de SCPI, on peut dire que la SCPI à capital fixe vise plutôt des investisseurs dynamiques, à la recherche de spéculation puisque le prix de part de celle-ci évolue en fonction de l'offre et la demande. En revanche, les SCPI à capital variable attirent plutôt des investisseurs en "bon père de famille", qui sont souvent à la recherche de sécurité et de stabilité dans un placement immobilier.