Novapierre Résidentiel, la SCPI 100% Résidentielle de Paref Gestion

La France est engluée, comme une bonne partie de l’Europe, dans une crise de croissance qui se traduit par un univers de taux bas aussi bien pour faire un prêt bancaire dans le but d’acquérir un bien immobilier mais aussi dans la rémunération des placements « classiques » proposés en banque.

Ainsi, des placements qui étaient considérés comme de bonne solution sans risque comme le Livret A et le PEL désintéressent aujourd’hui de plus en plus les épargnants qui voient dans le premier nommé une forme de compte en banque bis, dont la rémunération va encore chuter en février 2020 pour atteindre le chiffre record – dans le mauvais sens du terme – de 0,5% de rémunération annuelle.

De même les Assurances via les fonds euros, qui étaient pourtant considérés lors des sondages au milieu des années 2000 comme le placement préféré des français sont de plus en plus source de frustration voir de désillusion avec des taux de rendement qui ne font que baisser année après année.

Dans ce contexte de recherche d’alternative, les Société Civiles de Placement Immobilier (plus connus sous leur acronyme SCPI) ont bonnes presses depuis plusieurs années. En effet, ce placement convient d’une part aux personnes fortunées avec des taux de fiscalité élevées car ces dernières permettent de dégager des rendements après impôt de 4% en optimisant fiscalement le choix des SCPI retenues, tout en restant sur un investissement au couple rentabilité sur risque très attrayant. Mais il convient d’autre part aussi bien aux personnes aux revenus plus modestes à la recherche de complément de revenus, tout en se débarrassant du risque locatif grâce à la mutualisation des locataires et de charges en déléguant la gestion à une société qui délivrent des loyers performants sur lesquelles tous les travaux, taxe foncières… ont été prélevées à la source. Ainsi le placement permet d’apporter une alternative intéressante au placement immobilier classique, beaucoup plus chronophage au quotidien.

Les personnes qui s’informent sur cet investissement distinguent usuellement deux grandes familles de SCPI : les SCPI de défiscalisations et les SCPI de rendement.

Les premières majoritairement de type Loi Pinel, Malraux ou déficit foncier ont pour objectif numéro un de réduite les impôts tandis que les secondes ont pour but d’aller chercher une bonne rentabilité locative.

Les SCPI fiscales investissent selon les deux célèbres loi de réduction d’impôt ou dans des immeubles en travaux et les locataires sont donc exclusivement des particuliers, tandis qu’il est admis publiquement que les SCPI de rendement investissent dans des immeubles professionnels, c’est à dire avec des locataires de type bureau ou commerce. Cependant le panel de locataire professionnel s’est élargi avec le boom des SCPI des dernières années, les gestionnaires n’hésitant plus désormais à aller sur des entrepôts ou de la logistique, mais aussi sur des hôtels ou encore chercher des achats immobiliers dans la thématique de la santé avec des résidences séniors (classiques ou médicalisées, c’est-à-dire des EHPAD dans le second cas), ou encore des cliniques, cabinets médicaux…

Même si certains gestionnaires historiques peuvent proposer à la fois des SCPI fiscales et des SCPI de rendement, la plupart du temps, ils se spécialisent uniquement dans un des deux domaines.

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C’est le cas de Paref, groupe implanter dans l’univers des SCPI depuis quasiment une trentaine d’année, et qui s’est spécialisé dans les SCPI de rendement.

Le nom de Paref est surtout connu à travers sa SCPI à grand succès Novapierre Allemagne , crée il y a cinq ans et qui a continué à développer sa stratégie à travers Novapierre Allemagne 2. Pourtant le groupe existait bien avant la création de ces deux SCPI. En effet, les investisseurs un peu plus avisés le connaissaient dès les années 90 à travers des noms de SCPI comme Novapierre ou Interpierre notamment. Ces SCPI de rendement étaient uniquement développés sur de l’immobilier en France comme toutes les SCPI de l’époque, la tendance européenne n’apparaissant qu’au début de la décennie 2010.

Mais les plus fins connaisseurs de ce placement pouvaient aussi placer leur épargne sur une SCPI à la stratégie très différente des SCPI de rendement usuels : Pierre 48.

En effet, contrairement aux autres SCPI de rendement dont l’objectif numéro un était de servir une rentabilité locative la plus élevée possible à travers une stratégie de développement dans l’immobilier professionnel comme développé ci-dessus, Pierre 48 préférait privilégier des investissements dans un parc immobilier avec des adresses parmi les plus sélectives de Paris. Ce choix d’immeuble « haut de gamme » lui a valu le surnom de « SCPI de plus value », c’est-à-dire qui visait en priorité la revalorisation des parts, qui est symbole de la prise de valeur des actifs constitutifs de la SCPI dans le temps.

En effet dans un contexte de SCPI qui n’investissaient à l’époque uniquement sur le territoire français, l’impôt à hauteur de la tranche marginale plus les prélèvements sociaux qui se sont alourdis au fur à mesure du temps, rendaient la fiscalité de l’immobilier rédhibitoire pour les investisseurs aux revenus les plus élevés. La solution Pierre 48 leur permettait de ne plus se positionner sur l’imposition du bénéfice foncier mais sur celle des plus values dont le taux était forfaitaire et non progressifs, et donc très avantageux pour les foyers fiscaux aux revenus les plus élevés. A cela s’ajoute bien sûr les abattements classiques en fonction de la durée de détention, ce qui peut rendre l’imposition nulle au bout de 30 ans, sachant que le calcul de cet abattement est exactement le même dans le cas des SCPI.

Aujourd’hui Pierre 48 a été renommé sous le nom de Novapierre Residentiel et continue sa stratégie de développement avec la recherche de nouveaux biens pour continuer à constituer un parc immobilier des plus sélectifs. L’objectif initial a bien sûr été conservé, ce qui mène le gestionnaire à poursuivre ses recherches d’immobilier dans Paris intramuros et l’étendre dans le projet Grand Paris.

Paref vise ainsi un parc immobilier résidentiel et non de professionnel en ciblant des acquisitions de bien à la valeur décôtée. Pour cela le gestionnaire n’hésite à se porter acquéreur d’immeubles au loyer plafonné (d’où le nom initial de Pierre 48, qui sous entendait le fait d’acheter des logements soumis au régime de la loi 1948) ou en cours de démembrement temporaire ou viager.

Le but de Novapierre Residentiel sera donc d’apporter une alternative aux SCPI de rendement traditionnel en diversifiant sur la typologie d’actif, avec un caractère d’investissement particulièrement défensif , et la recherche de plus-value sur les biens immobiliers et donc sur le prix des parts. Novapierre Residentielle est donc une SCPI au potentiel sous estimé et qui pourrait facilement être intégrée dans une allocation - notamment pour les investisseurs les plus taxés au niveau de l’impôt et qui privilégient plus la notion de rendement à celle de complément de revenus - avec des SCPI européennes comme Novapierre Allemagne 2 du même groupe.