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Quelles sont les opportunités pour investir en immobilier en 2019 ?

par | Actualité

Quelles sont les opportunités pour investir en immobilier en 2019 ?

 

État du marché actuel en France

L’immobilier en France bénéficie des taux de crédit très faible depuis maintenant plusieurs années. Cela a permis de maintenir une demande relativement élevée. Les taux de crédit pour l’achat d’une résidence principale en France sont passés de 3,90% en moyenne en 2012 à 1,48% en 2018 avec une baisse progressive. D’une manière conjoncturelle, le coût du crédit est donc nettement inférieur aujourd’hui à ce qu’il était il n'y a que quelques années. L’opportunité de devenir propriétaire est donc nettement plus intéressante actuellement, ce qui a permis d’accroître le nombre de transaction immobilière.

Cependant, le coût du crédit n’est pas l’unique indicateur. Il faut également prendre en considération le pouvoir d’achat des français qui est en stagnation et ne leurs permet pas forcément de devenir propriétaire. Il faut également différencier la demande locative dans l’ancien et dans le neuf. D’une manière générale, la demande dans l’ancien est croissante alors que la demande dans le neuf stagne ou baisse, ce qui ne permet pas de développer le secteur du bâtiment et de la construction.

Constat de l’évolution de l’immobilier sur 2018

En 2018, on constate une évolution croissante des prix des logements dans l’ancien s’établit à 3,5%. Le prix au mètre carré moyen des transactions en 2018 est 3244 €. Cependant, cette hausse est le seul indicateur positif sur le marché de l’immobilier car les transactions immobilières sont en constante ralentissement. On constate ainsi une baisse des transactions de 5,8% en France qui se décomposent en une baisse de 2,8% en Île-de-France et de 6,9% en province. Cela représente une baisse importante pour le secteur de la construction avec notamment une forte diminution des autorisations de mise en chantier de logement en 2018, en l’occurrence -6,9% par rapport à 2017. Sur l’année, les autorisations de mises en chantiers s’élèvent à 455.600 unités.

Au-delà du fait que les taux d’intérêts sont toujours aussi bas, ce qui stimulent donc la demande, Ils existent d’autres facteurs tels que la dégradation du morale des ménages ainsi qu’un niveau de prix trop élevé, à considérer. En effet, avec des prix immobiliers en constante augmentation depuis plusieurs années et une croissance et les salaires des ménages qui ne suivent pas, on ne pouvait que s’attendre à un ralentissement de la demande.

Perspectives pour 2019

La tendance de baisse de la demande et des transactions devraient s’étendre à l’année 2019. Selon une étude de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), le marché de l’immobilier pourrait être en récession en 2019. La raison évoquée est une baisse conséquente de la confiance des français. Les taux de crédit bas et la baisse du pouvoir d’achat impliquent plusieurs conséquences. La demande toujours soutenue dans l’achat de biens immobiliers va pousser les accédant à allonger leurs durées de crédit et à s’orienter vers des surfaces plus petites.

De plus, il existe une forte disparité entre le marché immobilier parisien et des autres villes française. Une récente étude place Paris au 5ème rang des villes les plus chères du monde pour la clientèle internationale dont le patrimoine personnel dépasse 1 million de dollars. Les quatres premières villes étant Hong-Kong, New-York, Los Angeles et Toronto. En 2018, le nombre de transaction à augmenter de 16% et les prix sont en hausse de 8%. Cette clientèle internationale fait augmenter les prix parisiens ou plus de la moitié des arrondissements affichent un prix au mètre carré supérieur à 10.000 €. L’attractivité de la capital française est en partie dû à la baisse des prix et de l’attractivité londonienne à cause du Brexit et des manques de perspectives, dans certains quartiers huppés de Londres. Les prix ont baissés jusqu’à 30%.

Loi Pinel et Denormandie

Depuis le 1er janvier 2019, il ne sera plus possible d’investir en loi Pinel en zone B2. Depuis la loi de finance de 2018, ce n’était plus possible d’investir en zone B2 et en zone C mais la zone B2 avait bénéficier d’un système transitoire pendant un an. Depuis début janvier 2019 ce n’est donc plus possible d’investir en zone B2.

La loi Denormandie est entrée en vigueur en janvier 2019. Cela concerne les logements locatifs anciens achetés par les investisseurs entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Cette loi vient compléter l’actuel loi Pinel. Il s’agit d’une loi cadre qui est donc pérenne et dont les avantages ne pourront être remis en question rétroactivement.

La loi Denormandie vient compléter le dispositif Pinel déjà en place et bénéficie des mêmes réductions d’impôt que ce dernier. Il existe 222 villes éligibles à ce dispositif. Il sert à rénover les centres villes qui ne sont pas forcément éligibles à la loi Pinel car il existe un marché moins tendu mais avec une forte demande de rénovation.

Pour être éligible à ce dispositif, les travaux doivent répondre à un réel besoin de remise en état du logement dont la liste des travaux éligibles sera publiée par décret. Les travaux doivent représenter au minimum 25% du coût total de l’opération, c’est à dire que pour un bien d’une valeur de 100.000 €, les travaux doivent représenter au minimum 25.000 € et le foncier doit représenter au maximum 75.000 €.

Marchés internationaux : États-Unis.

Sur le plan international, le marché immobilier américain fait face à un grand défi, s’attaquer à la réforme du financement de l’immobilier plus de 10 ans après la crise catastrophique de de la dette hypothécaire américaine.

L’objectif de l’administration Trump étant de redonner la possibilité aux petits propriétaire américain de réaliser leurs rêves d’accès à la propriété tout en privatisant le secteur du financement. En effet, les entreprises Fannie Mae et Freddie Mac, sociétés de garantie de prêts hypothécaire, avaient été nationalisées pendant la crise des subprimes. En 2008, le gouvernement avait injecté 188 milliards de dollars pour sauver les deux organismes. Sans cela, l’économie aurait pu être en faillite avec l’effondrement des obligations hypothécaires.

Le principe est de découper ces organismes en titres et de les revendre aux investisseurs, ce qui représente 6000 milliard de dollars, soit le 2ème marché obligataire au monde après celui des bons du trésor.

Les perspectives pour 2019 en France sont claires. On assiste à un essoufflement de la demande à cause de la stagnation du pouvoir d’achat et de celle des prix immobiliers. Ce phénomène s'est amplifié depuis de nombreuses années à cause des taux de financement relativement bas. La capitale bénéficie d’un marché international qui pourrait continuer à faire augmenter les prix, creusant encore plus l’écart avec les autres villes. Sur le plan international, les États-Unis où l’activité économique et la croissance ont repris depuis plusieurs trimestres, le marché du financement devrait privatiser à nouveau petit à petit tout en restant prudent pour ne pas réitérer les erreurs de la crise de 2008. Cela pourrait pousser vers une hausse des prix de l’immobilier outre-Atlantique.

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