SCPI européennes : diversifier son patrimoine au-delà des frontières

Investir dans l’immobilier ne signifie plus nécessairement acheter un appartement situé à quelques kilomètres de son domicile.

Grâce aux sociétés civiles de placement immobilier, les épargnants peuvent accéder indirectement à des immeubles de bureaux, des commerces, des établissements de santé, des entrepôts logistiques ou des bâtiments résidentiels répartis dans plusieurs pays.

Les SCPI européennes se sont ainsi développées auprès des investisseurs qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier en dehors du marché français.

Elles peuvent permettre d’accéder à des marchés présentant des cycles économiques, des niveaux de loyers et des dynamiques immobilières différents.

Cette ouverture internationale ne doit toutefois pas être assimilée à une garantie de performance. Une SCPI européenne reste un investissement immobilier de long terme, exposé à un risque de baisse de la valeur des parts, de diminution des revenus et de liquidité.

Avant d’investir, il est donc indispensable de comprendre la stratégie de la société de gestion, la composition du patrimoine et la fiscalité applicable aux revenus étrangers.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ?

Une SCPI collecte l’épargne de plusieurs investisseurs afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. Chaque investisseur détient des parts de la société et perçoit, lorsque les résultats le permettent, une quote-part des revenus générés par les immeubles.

Une SCPI est généralement qualifiée d’européenne lorsqu’elle investit une part significative de son patrimoine dans des pays européens autres que la France.

Elle peut par exemple acquérir des biens en :

• Allemagne ;
• Espagne ;
• Italie ;
• Belgique ;
• Pays-Bas ;
• Irlande ;
• Portugal ;
• Royaume-Uni ;
• pays nordiques.

Certaines SCPI restent concentrées sur la zone euro. D’autres investissent également dans des pays disposant de leur propre devise.

La stratégie peut être généraliste ou spécialisée. Une SCPI européenne peut ainsi cibler plusieurs catégories d’immeubles ou se concentrer sur un secteur particulier, comme la santé, la logistique, l’hôtellerie ou les commerces.

 

 

Pourquoi investir dans plusieurs pays ?

Le principal intérêt d’une SCPI européenne réside dans la diversification géographique.

Un portefeuille composé uniquement d’immeubles français reste dépendant :

• de la conjoncture économique française ;
• de l’évolution des taux de vacance ;
• des règles fiscales nationales ;
• des transformations du marché du travail ;
• de la demande immobilière locale ;
• des décisions réglementaires françaises.

En investissant dans plusieurs pays, une SCPI peut répartir son exposition entre différents marchés.

Une période plus difficile dans un pays peut, dans certains cas, être partiellement compensée par une situation plus favorable dans un autre.

Cette diversification ne fait pas disparaître le risque. Une crise économique européenne, une hausse généralisée des taux ou une baisse des valeurs immobilières peut affecter plusieurs pays simultanément.

Elle permet néanmoins d’éviter qu’une part trop importante du patrimoine dépende d’un seul marché.

 

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Profiter de cycles immobiliers différents

Les marchés immobiliers européens n’évoluent pas toujours au même rythme.

Les prix, les rendements locatifs, les conditions de financement et le niveau de construction peuvent différer fortement d’un pays à l’autre.

Lorsqu’un marché devient très cher, une société de gestion peut rechercher des opportunités dans une autre zone géographique présentant des prix plus raisonnables ou des besoins locatifs plus importants.

Cette souplesse peut lui permettre de sélectionner les immeubles en fonction :

• du rendement attendu ;
• de la qualité du locataire ;
• de la durée du bail ;
• du potentiel de revalorisation ;
• de la profondeur du marché ;
• de la réglementation locale.

Toutefois, la capacité à investir dans plusieurs pays ne garantit pas que les acquisitions seront réalisées au bon prix.

La qualité de la société de gestion et de ses équipes locales reste déterminante.

 

 

Diversifier les secteurs et les locataires

La diversification d’une SCPI européenne ne doit pas être uniquement géographique.

Un portefeuille peut être présent dans cinq pays tout en restant très exposé à une seule catégorie d’actifs, par exemple les bureaux.

Il est donc important d’observer également :

• la répartition entre bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie et résidentiel ;
• le nombre d’immeubles ;
• le nombre de locataires ;
• le poids des principaux locataires ;
• la durée restante des baux ;
• le taux d’occupation ;
• la répartition des loyers par pays.

Une SCPI dépendante d’un petit nombre de locataires peut être fragilisée par le départ ou la défaillance de l’un d’entre eux.

À l’inverse, un grand nombre de locataires répartis dans plusieurs secteurs peut contribuer à stabiliser les revenus, sans toutefois les garantir.

 

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Les SCPI européennes offrent-elles un meilleur rendement ?

Certaines SCPI européennes affichent des objectifs de distribution attractifs. Cela peut notamment s’expliquer par :

• des prix d’acquisition plus faibles sur certains marchés ;
• des rendements immobiliers locaux plus élevés ;
• des baux commerciaux de longue durée ;
• une fiscalité différente ;
• des opportunités liées aux cycles immobiliers ;
• une collecte récente permettant d’acquérir des biens dans des conditions de marché plus favorables.

Il faut néanmoins rester prudent face aux taux mis en avant.

Le rendement distribué au cours d’une année ne préjuge pas des distributions futures. Il peut évoluer en fonction :

• des loyers réellement encaissés ;
• des vacances locatives ;
• des travaux ;
• des charges ;
• des frais de financement ;
• des cessions d’immeubles ;
• de la fiscalité locale ;
• des décisions de la société de gestion.

Une distribution élevée peut aussi s’accompagner d’un risque plus important ou d’une stratégie d’acquisition plus opportuniste.

Le taux de distribution ne doit jamais être le seul critère de sélection.

 

 

Quelle fiscalité pour les revenus d’une SCPI européenne ?

La fiscalité constitue l’une des principales particularités des SCPI investies à l’étranger.

Les loyers provenant d’immeubles situés hors de France sont généralement imposés dans le pays où se trouve l’immeuble.

Pour les résidents fiscaux français, ces revenus doivent également être déclarés en France. Les conventions fiscales conclues entre la France et les pays concernés prévoient des mécanismes destinés à éviter une double imposition.

Selon la convention applicable, cette neutralisation peut prendre la forme :

• d’une exonération en France avec prise en compte du revenu pour calculer le taux d’imposition applicable aux autres revenus ;
• d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français ;
• d’un crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé à l’étranger.

L’administration fiscale rappelle qu’il faut se reporter à la convention conclue avec chaque pays. Les revenus de source étrangère sont généralement déclarés au moyen de la déclaration n° 2047 avant d’être reportés sur la déclaration principale.

La société de gestion adresse normalement aux associés un imprimé fiscal unique ou un document récapitulatif indiquant les montants à déclarer.

Il est important de ne pas résumer la fiscalité des SCPI européennes par l’idée selon laquelle les revenus étrangers seraient toujours moins imposés.

Le résultat dépend :

• des pays d’investissement ;
• de la convention fiscale ;
• du taux marginal d’imposition de l’investisseur ;
• de la part de revenus français et étrangers ;
• de la structure de financement de la SCPI ;
• de la situation personnelle du contribuable.

Une analyse individualisée reste donc nécessaire.

 

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Les SCPI européennes sont-elles soumises à l’IFI ?

Les parts de SCPI peuvent entrer dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens et droits immobiliers imposables.

Pour une personne fiscalement domiciliée en France, le patrimoine immobilier situé en France comme à l’étranger peut, sous réserve des règles particulières et des conventions fiscales, être pris en compte dans le calcul de l’IFI.

Une SCPI investissant en Europe n’échappe donc pas automatiquement à l’IFI.

La société de gestion communique généralement chaque année une valeur IFI permettant aux associés de remplir leur déclaration.

 

 

Le risque de change pour les investissements hors zone euro

Lorsque la SCPI achète des immeubles dans un pays qui n’utilise pas l’euro, elle peut être exposée au risque de change.

C’est notamment le cas au Royaume-Uni, en Suisse ou dans certains pays nordiques.

Si la devise locale se déprécie par rapport à l’euro, la valeur des loyers ou des immeubles convertie en euros peut diminuer.

À l’inverse, une appréciation de la devise peut avoir un effet positif.

Certaines sociétés de gestion mettent en place des opérations de couverture afin de limiter cette exposition. Ces dispositifs ont toutefois un coût et ne neutralisent pas toujours totalement les variations de change.

L’investisseur doit donc vérifier :

• la part du patrimoine située hors zone euro ;
• la politique de couverture ;
• la durée des couvertures ;
• les coûts associés ;
• l’impact potentiel sur les distributions.

 

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Comment choisir une SCPI européenne ?

Avant de souscrire, plusieurs éléments doivent être analysés.

La stratégie géographique

Il faut vérifier si la SCPI investit réellement dans plusieurs pays ou si une zone représente l’essentiel de son patrimoine.

Une concentration importante peut être cohérente avec sa stratégie, mais elle doit être identifiée.

La qualité du patrimoine

L’emplacement, l’état des immeubles, leur efficacité énergétique et leur capacité à répondre aux nouveaux usages sont essentiels.

Un immeuble bien loué aujourd’hui peut devenir difficile à commercialiser demain s’il ne répond plus aux attentes des entreprises ou aux normes environnementales.

Le taux d’occupation

Le taux d’occupation financier mesure la proportion des loyers facturés par rapport aux loyers qui pourraient théoriquement être facturés si tous les locaux étaient occupés.

Un taux élevé peut traduire une bonne occupation, mais il faut également analyser son évolution et les éventuelles franchises de loyers accordées aux locataires.

La durée des baux

Des baux longs peuvent apporter davantage de visibilité sur les revenus.

Il faut toutefois examiner la solidité financière des locataires et les dates auxquelles ils peuvent résilier leur bail.

L’endettement

Le recours au crédit peut permettre à une SCPI d’accroître sa capacité d’investissement.

Il augmente cependant le risque lorsque les taux progressent, que les loyers diminuent ou que la valeur des actifs baisse.

Les frais

Les SCPI peuvent facturer :

• des frais de souscription ;
• des frais de gestion ;
• des commissions sur les travaux ;
• des commissions d’acquisition ;
• des frais de cession.

Ces frais réduisent la performance nette de l’investisseur et justifient une durée de détention suffisamment longue.

L’historique de la société de gestion

Pour une SCPI récente, l’historique peut être limité.

Il convient alors d’examiner l’expérience de la société de gestion, la qualité de ses équipes, sa présence locale et les performances des autres fonds qu’elle administre.

 

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À quel profil les SCPI européennes peuvent-elles convenir ?

Les SCPI européennes peuvent intéresser un investisseur qui souhaite :

• diversifier son immobilier en dehors de la France ;
• percevoir des revenus potentiels ;
• déléguer la gestion locative ;
• accéder à plusieurs immeubles avec un capital inférieur à celui nécessaire pour un achat en direct ;
• investir sur une longue durée.

Elles sont moins adaptées aux personnes qui :

• ont besoin de récupérer rapidement leur capital ;
• recherchent un rendement garanti ;
• ne supportent pas une baisse temporaire de la valeur des parts ;
• disposent déjà d’un patrimoine très fortement exposé à l’immobilier ;
• ne souhaitent pas gérer des déclarations fiscales comportant des revenus étrangers.

 

Les SCPI européennes constituent-elles une bonne diversification ?

Une SCPI européenne peut apporter une diversification géographique, sectorielle et locative intéressante.

Elle permet d’accéder à des marchés immobiliers qui seraient difficiles à atteindre directement pour un particulier.

Mais la présence dans plusieurs pays ne suffit pas à rendre automatiquement un placement performant ou sécurisé.

Il faut examiner la qualité des immeubles, des locataires, de la société de gestion, de la stratégie d’acquisition et de la structure financière.

Une SCPI européenne doit être sélectionnée comme un investissement immobilier de long terme, et non comme un simple produit de rendement.

Elle peut trouver sa place dans une stratégie patrimoniale diversifiée, à condition de ne pas concentrer une part excessive de son capital sur une seule SCPI, une seule société de gestion ou une seule catégorie d’actifs.