SCPI : Fonctionnement des frais

Depuis quelques mois, l’inflation s’envole en France et dans les pays de la zone euro. Elle dépasse les 5 % dans notre pays et atteint les 7 % en Europe. En cause : les différentes mesures de relance pour lutter contre le virus du Covid-19 et la guerre en Ukraine. Avec une inflation qui frôle les 6 %, il faut trouver les bons supports d’investissement pour ne pas perdre de pouvoir d’achat. La SCPI est donc indiquée dans le contexte actuel, puisqu’elle est l’un des seuls placements indexés sur l’inflation. Si l’inflation augmente, les revenus immobiliers perçus s’accroîtront également.

On dénombre plusieurs frais pour les SCPI, différents selon les sociétés de gestion. Il y a des frais de gestion, de souscription mais aussi de travaux et de cession.

Les frais de souscription en SCPI

Pour détenir des parts de SCPI, il y a quelques frais à prévoir en plus du prix de part. Les frais de souscription sont les premiers types de frais que l’on rencontre lorsque que l’on fait un investissement en SCPI.

La société de gestion utilise les frais de souscription à différentes fins. Premièrement, ces frais lui permettent de payer tous les frais annexes à l’acquisition de bien pour le parc immobilier. Il s’agit, par exemple, des frais de recherche du bien, des frais de notaire,etc. Il faut aussi rémunérer les intermédiaires ayant permis l’acquisition, ou encore régler les sociétés qui commercialisent la SCPI.

Ces frais varient entre 8 et 12%. Ils sont calculés sur le prix de part.

La particularité des frais de souscription est qu’ils sont appliqués à la sortie. Les investisseurs versent ces frais au moment de la revente des parts. Par conséquent, si l’investisseur décide de ne pas les revendre, il ne paye pas les frais de souscription. S’il décide de vendre ses parts, le pourcentage est appliqué sur la valeur de la part (ou des parts s’il en a acheté plusieurs) au moment de la revente.

Par exemple, si vous achetez une part pour 200€ et qu’elle est revalorisée à 207€, les frais de souscription sont calculés sur le prix de 207€.

En moyenne, les SCPI revalorisent environ à +1,12 % par an. L’AMF conseille alors un investissement de 8 ans minimum pour gommer les frais de souscription. Cependant, l’AMF ne prend pas en compte les loyers versés. Le rendement moyen d’une SCPI est de 5 % par an, donc en 2/3 ans de détention, les frais de souscription seront remplis.

Les frais de soucription incluent notamment :

Les Frais d’acquisition

Une société de gestion choisit en toute liberté d’acquérir ou de vendre un bien appartenant à son portefeuille immobilier. Pour financer ces transactions, la SCPI applique des frais d’acquisition, à l’achat comme à la revente. De même que les frais de gestion, ils sont retranchés directement des loyers perçus.

Les Frais de travaux

La SCPI comprend également des frais de travaux qui servent à entretenir son parc immobilier. Directement prélevée sur les loyers reçus, cette commission équivaut à un pourcentage du montant total des travaux réalisés.

Les Frais de cession

Les frais de cession ne s’appliquent que dans le cadre d’une revente des parts SCPI. Il s’agit d’une commission encaissée par la SCPI pour la (re)vente d’un bien de son parc immobilier/lorsqu’elle (re)vend un bien de son parc immobilier.

Par exemple, si la SCPI revend un immeuble A à un tiers B, elle doit verser des frais spécifiques aux brokers, pour l’administratif, etc.

Ces frais sont également déduits directement des loyers, impactant le rendement.

Les frais de gestion

Les frais de gestion ont pour objectif de financer les charges du parc immobilier. Il peut s’agir des travaux d’entretien et de rénovation, des charges liées à la détention d’un bien, la recherche de locataires, les états des lieux, la collecte des loyers et la relance en cas de loyers impayés.

La SCPI doit également répondre à plusieurs devoirs comme l’information semestrielle ou l’organisation des assemblées générales. Ces frais s’élèvent en moyenne à 10% des revenus perçus. Ils sont prélevés sur les loyers reçus, mais le revenu versé à l’associé est net de frais.

Qu’est-ce que la SCPI ?

La SCPI est un investissement locatif régulé par l’AMF.

Les SCPI - sociétés civiles de placement immobilier - sont des produits d’investissements qui ont comme sous-jacent des actifs immobiliers locatifs. La SCPI est un placement à long terme, entre 8 et 12 ans de détention des parts sont conseillées. Il s’agit d’un support d’investissement qui permet d’acquérir des parts d’un portefeuille immobilier. L’investisseur possède donc un pourcentage du patrimoine immobilier, proportionnel au nombre de parts qu’il a acheté.

La SCPI est gérée par une société de gestion. Cette société collecte des fonds auprès des investisseurs pour constituer un parc immobilier. Ce parc immobilier peut être composé de bureaux, de commerces, d’établissements de santé, d’établissements de tourisme. Il peut aussi se situer partout dans le monde. Certaines SCPI possèdent des actifs immobiliers dans de nombreux pays pour diversifier leur parc immobilier. 

En contrepartie de l’investissement, les investisseurs perçoivent des loyers versés trimestriellement (sauf pour quelques SCPI qui versent mensuellement). Le rendement annuel moyen des SCPI est d’environ 5 %.

On dénombre plus de 200 SCPI.