SCPI : la fiscalité avantageuse en Assurance Vie

La SCPI (société civile de placement immobilier) continue de faire son trou dans le paysage de l’épargne français. Après une nouvelle collecte record en 2015, leur capitalisation globale avoisine à présent les 40 milliards d’euros.

Outre l’achat de parts en direct, il existe un autre moyen très efficace d’investir en SCPI : l’assurance-vie.

Pourquoi acquérir des parts de SCPI via une assurance-vie ?

L’assurance-vie, placement préféré des Français, n’est plus à présenter. Tout le monde s’est déjà vu proposer un contrat d’assurance-vie par son banquier ou son assureur.

Malgré la baisse de rendement des fonds en euros, ce placement garde toute sa cote, ne peinant pas à faire aussi bien que le livret A, même en tenant compte de sa fiscalité.

L’assurance-vie à ceci d’avantageux que sa fiscalité est dégressive dans le temps. Plus l’argent reste longtemps sur le contrat, plus l’imposition sur les plus-values en cas de retrait diminue, sachant que l’optimal est atteint au bout de 8 ans.

En d’autres termes, tant que les fonds ne sortent pas de l’assurance-vie, ils ne subissent pas d’imposition.

Dès lors, investir en SCPI via une assurance-vie prend tout son sens pour les personnes désireuses de ne pas alourdir leur imposition : les dividendes issus des SCPI sont très souvent réinvestis au sein du contrat d’assurance-vie et c’est la fiscalité de celui-ci qui est prise en compte. En effet, les revenus perçus ne sont plus considérés comme des revenus fonciers.

Bien choisir son contrat d’assurance-vie pour investir en SCPI

La fiscalité attractive de l’assurance-vie, couplée à la performance des SCPI : cela présente tous les atouts du cocktail gagnant. Encore faut-il sélectionner le contrat adapté.

En effet, tous les assureurs ne permettent pas forcément d’accéder aux SCPI parmi les unités de compte qu’ils proposent.

La plupart des contrats ne donnent pas ou peu l’accès à des SCPI : rares sont les assurances-vie sur lesquelles il est possible d’allouer plus de 30% de son épargne à des sociétés civiles de placement immobilier.

Il convient donc de bien choisir le contrat. Outre le pourcentage d’allocation maximum autorisé en SCPI, d’autres critères sont également à surveiller : les frais spécifiques aux SCPI au sein de l’assurance-vie, l’existence ou non d’une décote sur le prix d’achat de la part au sein du contrat, le montant de loyer reversé (85% ? 100% ?...), les frais de gestion du contrat...

Les meilleures assurance-vie en la matière sont rarement diffusées via les principaux canaux de distribution (agents généraux d’assurances, réseau bancaire traditionnel, banques en ligne...). Il est donc recommandé de vous adresser à votre conseiller en gestion de patrimoine, qui saura vous aiguiller vers les supports les plus efficaces.

Pour de nombreuses raisons, l’assurance-vie est le placement financier préféré des français. Cela s’explique notamment par la flexibilité et la liquidité qu'offre ce placement, les fonds sont en effet disponibles à tout moment et peuvent être retirés intégralement ou partiellement selon les besoins de l’épargnant. Pour cela, il suffit d’en informer l’opérateur qui débloquera les fonds sous quelques semaines.

De plus, l’assurance-vie se révèle être une excellente solution pour dynamiser son épargne. En fonction des contrats, les supports sélectionnables offrent des rendements bien plus attractifs que les livrets traditionnels pour un minimum de risque. Certains contrats permettent notamment d'investir en SCPI et donc de bénéficier d'un rendement compris entre 4,5 et 5%. En outre, comme nous le verrons, il n’y a pas de surcoût fiscal lié à l’investissement en SCPI.

L’assurance-vie dispose en effet d’un régime fiscal particulier attractif. La fiscalité sur les plus-values ne s’applique qu’en cas de retrait. Ainsi, si l’épargnant ne touche pas à son contrat, il ne sera jamais fiscalisé sur les bénéfices que génère son contrat. Ce n’est réellement qu’en cas de retrait (soit partiel, soit total) que la fiscalité s’applique.

Cette fiscalité est d’ailleurs dégressive car fonction de l’ancienneté du contrat. Concrètement, si l’épargnant procède à un rachat et que son contrat à moins de 4 ans d’existence, la plus-value sera imposée, soit à hauteur de la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’épargnant, soit à un taux forfaitaire de 35% (Prélèvement Forfaitaire Libératoire dit PFL). Les foyers imposés à 41% vont donc naturellement privilégier le prélèvement forfaitaire.

Si le contrat a plus de 4 ans mais moins de 8 ans, l’épargnant peut toujours choisir sa TMI ou bien le PFL, qui tombe cette fois-ci à 15%.
Et enfin, lorsque le contrat a plus de 8 ans d’ancienneté, le PFL n’est plus que de 7,5% après abattement de 9200€ pour un couple et de 4600€ pour une personne seule.

Cela permet donc d'investir en SCPI sans subir de surcoût fiscal. Les loyers sont automatiquement réinvestis dans le contrat, ils ne sont donc pas imposés chaque année comme des revenus fonciers. La fiscalité sera celle de l’assurance-vie au moment d’un éventuel rachat.
Les foyers fortement imposés ont donc ici la possibilité d'investir en immobilier sans subir le poids de la fiscalité.

Il convient de préciser que les plus-values sont également soumises aux prélèvements sociaux de 15,5%. Ils sont prélevés chaque année pour les contrats investis sur des fonds en euros et seulement en cas de rachat si les fonds sont investis sur des unités de compte.

Les épargnants ont donc tout intérêt à conserver leurs contrats d’assurance-vie au minimum 8 ans pour bénéficier de conditions fiscales avantageuses. Cela explique l’idée reçue partagée par nombre d’épargnants, selon laquelle l’argent serait bloqué. Or, les fonds ne sont jamais bloqués comme dans un PERP par exemple. Il ne s'agit pas d'un produit tunnel, les fonds peuvent être retirés à tout moment. C’est simplement à partir de la 8ème année que l’impact fiscal est le plus faible.

Tous les contrats d’assurance-vie ne se valent pas. Il est ainsi conseillé de se faire accompagner dans la sélection du contrat. Un professionnel de la gestion de patrimoine saura déterminer le contrat adéquat en termes de versements, de frais et de supports. A titre d’exemple, les contrats à prime unique et à primes périodiques ne remplissent pas les mêmes objectifs. Tous les contrats ne disposent pas non plus des mêmes supports et bien souvent, votre conseiller aura négocié les frais de votre contrat.