AXA Immo Avenir (ex-Selectiv’ Immo) : l’OPCI phare d’AXA IM Alts

Depuis le 24 février 2025, l’OPCI AXA Selectiv’ Immo a été fusionné avec AXA Selectiv’ Immoservice pour donner naissance à un nouveau véhicule unique : AXA Immo Avenir. Cette fusion répond à la volonté d’AXA IM Alts de regrouper ses fonds immobiliers grand public afin d’atteindre une taille critique et d’optimiser la performance dans un marché marqué par la hausse des taux et la baisse des valorisations immobilières.

Le fonctionnement d’un OPCI

Un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un produit d’épargne qui combine immobilier physique et placements financiers.
Sa composition doit respecter les règles suivantes :

• 60 % minimum d’actifs immobiliers, directs ou indirects ;

• 5 % minimum de liquidités pour garantir la possibilité de rachat des parts ;

• jusqu’à 35 % d’actifs financiers (actions, obligations, OPCVM, etc.).

Ce cadre permet d’offrir une meilleure liquidité que les SCPI, tout en conservant une exposition majoritaire à l’immobilier locatif. La contrepartie est une volatilité plus élevée, liée à la présence d’actifs financiers dans le portefeuille.

Un gestionnaire de premier plan : AXA IM Alts

L’OPCI AXA Immo Avenir est géré par AXA REIM SGP, entité du groupe AXA IM Alts, l’un des premiers gestionnaires d’actifs immobiliers en Europe, avec près de 185 milliards d’euros d’encours sous gestion en 2025.

Le gestionnaire se distingue par une forte expertise européenne, une diversification sectorielle (bureaux, commerces, résidentiel géré, santé, logistique) et une capacité de négociation importante grâce à sa taille et à sa présence dans les grandes métropoles européennes.

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AXA Immo Avenir : données clés

• Nom complet : AXA Immo Avenir (anciennement Selectiv’ Immo / Immoservice)

• Forme juridique : SPPICAV – OPCI grand public

• Société de gestion : AXA REIM SGP

• Encours : environ 3,8 milliards d’euros

• Éligibilité : disponible dans les contrats d’assurance-vie et de retraite AXA

• Classification SFDR : Article 8 (prise en compte de critères ESG)

Stratégie d’investissement et allocation

L’objectif d’AXA Immo Avenir est de combiner stabilité immobilière et réactivité financière.
Sa stratégie repose sur trois piliers :

1. Immobilier direct et indirect : actifs de bureaux, commerces, logements gérés, établissements de santé et logistique.

2. Immobilier coté et fonds immobiliers : pour diversifier la poche immobilière et renforcer la liquidité.

3. Placements financiers : actions, obligations et instruments monétaires, destinés à réguler la performance globale et à assurer les rachats de parts.

Cette répartition permet à l’épargnant d’accéder à l’immobilier locatif européen tout en conservant une liquidité partielle au sein d’un produit collectif souple et transparent.

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Performances et contexte de marché

En 2024, les anciens fonds Selectiv’ Immo et Selectiv’ Immoservice ont enregistré des performances respectivement de +3,2 % et +2,9 %, malgré un contexte immobilier défavorable.

Depuis leur fusion début 2025, AXA Immo Avenir affiche une performance positive au premier semestre 2025, estimée à +1,1 % selon les données sectorielles disponibles. Ces résultats traduisent une bonne résilience du portefeuille face à la correction du marché immobilier et à la remontée des taux d’intérêt.

Frais applicables

• Frais de souscription maximum : 3,5 %

• Frais de gestion annuels maximum : 2,5 % de l’actif net

• Frais de rachat : aucun au niveau de l’OPCI (mais les frais du contrat d’assurance-vie peuvent s’ajouter)

Ces frais reflètent la complexité de la gestion immobilière, la diversification géographique et la recherche de liquidité.

Avantages et risques

Les points forts :

• Une liquidité supérieure à celle des SCPI grâce à la poche financière et monétaire.

• Une diversification géographique et sectorielle solide.

• Une accessibilité via l’assurance-vie, bénéficiant de la fiscalité avantageuse de l’enveloppe.

• Une gestion institutionnelle reconnue, portée par l’expertise d’AXA IM Alts.

Les risques à connaître :

• Capital non garanti : la valeur de la part peut baisser.

• Volatilité accrue due à la présence de produits financiers.

• Risque immobilier lié à la vacance locative, aux réévaluations d’actifs et aux cycles de marché.

• Rendement variable, non comparable à celui des SCPI à long terme.

En bref

L’OPCI AXA Immo Avenir s’impose aujourd’hui comme l’un des fonds immobiliers collectifs les plus importants du marché français, avec près de 4 milliards d’euros d’encours. Sa structure mixte (immobilier + actifs financiers) offre un équilibre entre rendement, liquidité et diversification.

Grâce à son adossement à AXA IM Alts, il constitue une solution patrimoniale solide pour les épargnants souhaitant accéder à l’immobilier européen via leur assurance-vie tout en conservant une flexibilité de rachat supérieure à celle des SCPI.

L’immobilier collectif reste toutefois un investissement à long terme, sensible aux évolutions des marchés financiers et immobiliers. Une analyse du profil de risque et de l’horizon d’investissement reste donc essentielle avant toute souscription.