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Les 22 SCPI recommandées par SCPI-8

Comprendre les scpi

Principe de fonctionnement des SCPI

Avant tout investissement, une règle d'or consiste dans le fait que l'investisseur doit comprendre le fonctionnement de l'actif dans lequel il souhaite investir. Comprendre les SCPI (Société Civile en Placement Immobilier – pour découvrir la définition, cliquer ici c'est vous permettre de réaliser un bon investissement en immobilier, aussi appelé communément «Pierre Papier ».

Crise financière, spéculation et dématérialisation de l'argent, quoi de mieux qu'un investissement en immobilier sans toutes les problématiques d'achat, de localisation, de gestion et de revente ?

Le mécanisme de fonctionnement répond à ces problématiques. Malgré le fait qu'il existe différents types de SCPI (rendement, fiscales, plus-value...), le fonctionnement intrinsèque est relativement similaire. Comme le montre le schéma, investir en pierre papier consiste à investir dans un parc immobilier et non dans un bien précis.

La société de gestion qui gère la SCPI va collecter des fonds auprès d'investisseurs. Puis, elle procèdera à une sélection d'actifs rentrant dans les statuts de la SCPI c'est-à-dire correspondant à la stratégie patrimoniale suivie. Par exemple, une SCPI de rendement achètera donc un bureau avec un bail commercial. Par la suite, la société de gestion va acquérir de nouveaux actifs et gérer les différents biens composants le parc immobilier. Cette gestion est totale. Elle va du choix du locataire, au paiement des charges en passant par la collecte des loyers, la réalisation de travaux...

Pour protéger les investisseurs, l'AMF (l'Autorité des Marchés Financiers) contrôle les SCPI. Par exemple, elle octroie les agréments, contrôle la valeur d'expertise, impose une totale transparence des sociétés de gestion...

Au final, l'investisseur possède des parts qui sont la représentation de sa quote-part dans le parc immobilier. Il bénéficie donc d'un prorata des loyers versés par l'ensemble des investisseurs permettant une très forte mutualisation de son risque locatif qui se retrouve dilué sur un grand nombre de locataires. Par ailleurs, avec un marché immobilier haussier, il bénéficie aussi de la revalorisation du parc au fil du temps avec un accroissement de la valeur de sa part. Pour connaître l'ensemble des avantages d'un investissement en pierre papier, cliquer ici.

Les différents types de SCPI

En fonction de l'objectif patrimonial suivi par l'investisseur, il convient de bien sélectionner le type de SCPI. La différence entre les types de SCPI réside principalement dans la nature des parcs immobiliers dans lesquels les fonds collectés sont investis.

Pour les SCPI de rendement la spécificité du parc est qu'il est composé d'immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts).

En investissant dans ce type d'immobilier, les locataires auront signé un bail commercial qui a trois qualités majeures : il est plus protecteur que les baux classiques pour le propriétaire (vous), la sélection du locataire peut être plus efficiente et le marché de l'immobilier professionnel n'a pas subi la bulle qui a sévi sur les locaux d'habitation. Au final, on se retrouve avec un investissement immobilier disposant d'un très bon rapport locatif sans les contraintes habituelles du locatif.

Pour les SCPI de plus-value, il s'agit d'un parc d'immobilier résidentiel à fort potentiel de revalorisation. Par exemple, la société de gestion va investir dans les logements où le locataire bénéficie d'un loyer très attractif car à des dispositifs de protection comme la loi 48. Or, au départ du locataire, le bien pourra se relouer beaucoup plus cher tant sa valeur va nettement s'accroître.

Concernant les SCPI fiscales, le parc immobilier va dépendre de l'avantage fiscal proposé à l'investisseur. Par exemple, les SCPI Pinel vont acquérir du logement neuf dans les zones géographiques éligibles puis détenir les biens le temps nécessaire avant de les revendre. Alors que les SCPI Malraux ou déficit foncier vont elles acquérir des biens très anciens à rénover dans des quartiers sauvegardés.

Enfin, l'AMF a décidé de créer un produit hybride afin de garantir la liquidité à savoir les OPCI. Il s'agit d'une combinaison entre une SCPI de rendement à hauteur de 60% et des OPCVM c'est-à-dire des fonds investis sur des supports actions ou obligataires.

La fiscalité

En fonction de la nature du parc immobilier, la fiscalité de ce type de placement va être différentes. Pour connaître le détail de cette fiscalité, rendez vous sur notre dossier Fiscalité des SCPI. Si vous souhaitez savoir comment déclarer vos revenus émanant de vos investissements en SCPI de rendement, consulter notre dossier sur ce thème.

Le marché des SCPI

Le marché des SCPI est un marché mature car existant depuis les années soixante. On remarque que seulement une vingtaine d'opérateurs interagissent sur cette thématique. Ceci étant du à la complexité d'obtention d'un agrément par l'AMF qui implique une barrière à l'entrée très importante. Malgré ce faible nombre d'opérateurs, la collecte globale atteint tout de même plus de 27 milliards d'euros montrant l'expérience et l'expertise des sociétés évoluant dans ce domaine. Avec la baisse des fonds euros et une notoriété de plus en plus forte auprès du grand public, la collecte annuelle dépasse les 3 milliards d'euros ces dernières années. Pourtant dans le même temps la décollecte (le nombre de parts vendues) est resté stable à environ 400 millions d'euros. Ceci ne conduisant pas à un phénomène inflationniste grâce à la création de nouvelles parts permettant l'expansion des parcs immobiliers. Au final, il existe 154 SCPI de toutes natures sur le marché. Vous trouverez ci dessous un tableau les classifiant par catégorie. Pour découvrir les SCPI que nous recommandons parmi cet ensemble, rendez vous sur notre sélection des meilleures SCPI du marché.

Nombre de SCPI
154
Nombre de société de gestion
24
Capitalisation fin
27,3 milliards
Taux d'occupation financier moyen
92,8%
SCPI immobilier d'entreprise | 23 952 M€
80
49
20
9
4
SCPI immobilier résidentiel | 3 344 M€
72
25
SCPI Robien
16
14
SCPI Borloo
3
SCPI Girardin
3
2
2
SCPI Méhaignerie / Quilés
2
2
SCPI Besson
1
SCPI Rénovation
1
SCPI ZZR
1
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