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Les 21 SCPI recommandées par SCPI-8

SCPI capital fixe ou SCPI capital variable

Comprendre la différence entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable

Un bon investissement est par définition un investissement que l'on comprend et que l'on maîtrise. L'AMF reconnait deux types de statuts pour les SCPI, à savoir SCPI à capital fixe ou bien variable. Il convient de bien comprendre les répercussions de cette différence statutaire car les conséquences sur l'investissement sont significatives. En règle général, nous recommandons de commencer à investir dans des SCPI à capital variable pour bénéficier de leur plus grande liquidité. Puis dans un deuxième temps, ou sur des montants d'investissements significatifs, on peut y adjoindre des SCPI à capital fixe.

SCPI capital variable

Qu'est ce qu'une SCPI capital fixe ?

Une SCPI à capital fixe de part ses statuts fixe un capital plafond. Afin d'atteindre ce capital, la SCPI procède, dans le cadre d'acquisitions et de cessions successives, à des augmentations de capital. Le montant et le volume de ces augmentations ainsi que la durée de ces sessions d'augmentation de capital sont fixés par la société de gestion. Entre chaque session et lorsque le capital plafond est atteint, le capital de la SCPI reste fixe, la société de gestion n'émet aucune nouvelle part.

Dans ce cas, si un associé souhaite vendre ses parts de SCPI, il se doit de chercher un ou plusieurs associés qui reprennent ses parts ou bien de faire appel au marché secondaire. Pour le demandeur de parts, si la SCPI à capital fixe n'en émet pas de nouvelles, il se doit d'en préciser le nombre qu'il souhaite acheter et demander le prix maximum des parts figurant sur le carnet d'ordres du marché secondaire.

Après une confrontation de l'offre et de la demande sur une période de 1 à 4 semaines, un prix d'équilibre (encore appelé prix d'exécution) sera fixé. Ce dernier correspond au montant net que percevra le cédant des parts SCPI. Toutefois, l'acquisition des parts de SCPI à capital fixe, au travers du marché secondaire nécessite obligatoirement le paiement des droits d'enregistrement.

Qu'est ce qu'une SCPI capital variable ?

A la différence d'une SCPI à capital fixe, la SCPI à capital variable peut à tout moment réaliser une émission ou un rachat de parts à un associé qui souhaiterait se retirer. La variation du capital reste plafonnée par un minima et un plafond fixé par la société de gestion. On en déduit une plus grande liquidité de ces types de SCPI ainsi qu'une connaissance plus précise de la valorisation du son investissement.

Les points clés à retenir

  • SCPI à capital fixe

    • Le nombre de parts composant le capital est fixe - on parle de « fonds fermé »
    • Acquisition ou revente de parts sur le marché secondaire
    • Des augmentations de capital peuvent être votées en Assemblée
  • SCPI à capital variable

    • Le capital peut varier à tout moment - on parle de « fonds ouvert »
    • Les prix de parts à l'achat et à la vente sont connus
    • Possibilité à tout moment de souscrire des parts, de les vendre ou de les liquider
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