OPCI

Introduisez de l'immobilier sans contrainte dans vos produits financiers

1,74% performance moyenne en 2018 ?

L'OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), lancé en 2008, est souvent comparé aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) mais leur fonctionnement n'est pas le même. Les SCPI investissent les fonds qu'elles ont collectés intégralement dans des produits immobiliers, tandis que les OPCI sont des organismes qui placent leurs fonds dans de l'immobilier tertiaire (commerces, bureaux, ...), d'une part, mais qui possèdent également des placements financiers (actions de sociétés cotées en bourse, obligations, parts de fonds).

Un OPCI est géré par une SGP (Société de Gestion de Portefeuille) agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). On distingue les OPCI Grand Public et les OPPCI (qui s'adressent à des investisseurs professionnels seulement).

Il existe deux types d’OPCI :

  • La SPPICAV (Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) : société anonyme qui
    investit dans des parts de sociétés non cotées détenant majoritairement des actifs immobiliers
    ainsi que dans des parts de sociétés foncières cotées.
  • Le FPI (Fonds de Placement Immobilier) : forme d’OPCI qui doit être constitué à 65% minimum
    d’immobilier (immeubles ou parts de sociétés immobilières), à 10% minimum d’une poche de
    liquidités et à 30% maximum d’actifs financiers (actions, obligations, ...).

En immobilier, les investisseurs doivent réunir plusieurs conditions pour réussir leurs placements
immobiliers : il faut disposer d’un capital d’origine conséquent, ils doivent acquérir des biens de
qualité, prendre en min la gestion locative, appliquer la réglementation sectorielle, faire face à des
difficultés comme des mauvais payeurs, les vacances locatives, etc.

Attirant car ... Néanmoins ...
Rentabilité immobilière Risque de liquidité
Mutualisation des risques Risque de perte de capital
Diversification du patrimoine Risque lié au marché immobilier
Gestion dynamique de patrimoine Risque lié aux marchés financiers
Aucun frais de notaire Risque de contrepartie
Accessible avec des montants faibles Risque lié au recours à l’endettement
Performances globales entre 4% et 5% Risque lié à l’utilisation de produits dérivés
Fiscalité souple  

Point sur le marché des OPCI GP en 2017

Les OPCI Grand Public sont nés en fin de l'année 2008, durant laquelle 3 OPCI GP ont été créés, capitalisant déjà 7,6 millions d’euros d'actif. En 2012, les OPCI Grand Public ont été positivement impactés de par leur intégration dans les unités de compte des contrats d'assurance vie. En 2008 il existait 3 OPCI GP, il en existe une quinzaine fin 2017, gérés par 10 SGP (Société de Gestion de Portefeuille). Dans un souci de protection de l'épargne publique, les OPCI GP disposent de règles de fonctionnement plus prudentes que les OPPCI (qui, eux, sont réservés à des investisseurs professionnels) : la part de l'immobilier dans l'actif de l'OPCI GP est limité à 65% et le niveau d'endettement maximal de l'organisme doit être inférieur ou égal à 40% de la valeur des actifs immobiliers.

 

En 2017, nous avons assisté à une augmentation de l’actif brut des OPCI Grand Public de 42,3%, celui-ci totalisant 10,4 milliards d’euros en 2016 et 14,8 milliards d’euros en 2017. Entre 2015 et 2016, cette augmentation était de presque 104% (de 5,1 milliards d’euros à 10,4 milliards d’euros). La croissance annuelle moyenne de l’actif brut des OPCI est de 42,7% par an sur les 5 derniers exercices.

 

 

 

Cette croissance importante est également visible à travers l’évolution des souscriptions des OPCI GP. De 8 millions d’euros collectés en 2008, nous atteignons 3,972 milliards de collecte en 2017. Malgré une faible diminution des fonds collectés entre 2016 et 2017 (-0,6%), la dynamique reste présente et les données intéressantes.

 

 

OPCI vs. SCPI

Afin d’éviter la confusion entre OPCI et SCPI, qui sont similaires mais qui possèdent chacun des caractéristiques qui leur sont propres, comparons la taille moyenne (en millions d’euros) des OPCI GP et des SCPI. On remarque qu’avant le deuxième semestre de l’exercice 2013, la taille moyenne des SCPI était supérieure à celle des OPCI. On remarque également que la taille moyenne des SCPI stagne tandis que celle des OPCI est en constate augmentation.

On remarque qu’avant le deuxième semestre de l’exercice 2013, la taille moyenne des SCPI était supérieure à celle des OPCI. On remarque également que la taille moyenne des SCPI stagne tandis que celle des OPCI est en constate augmentation.

 

Comparons également les collectes nettes des fonds non cotés des SCPI et des OPCI GP depuis 2008. Ce qu’on peut remarquer directement, c’est que la part des collectes nettes d’OPCI GP augmente, et que les SCPI restent le premier véhicule immobilier non côté destiné aux particuliers, en raison de son âge.

 

 

 

Fiscalité

La SPPICAV est exonérée d’IS dès lors qu’elle s’est engagée à redistribuer ses bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes à hauteur de :

  • 85% minimum du résultat distribuable résultant des produits courants (revenus locatifs) ;
  • 50% du résultat afférent aux plus values de cession d’actifs réalisées en cours d’exercice.

La FPI est dite « fiscalement transparente », elle est donc exonérée d’impôts, mais doit s’engager à
distribuer sous forme de dividendes :

  • 85% de ses produits courants ;
  • 85% des plus-values réalisées.

OPCI et Assurance vie

Les revenus de l’assurance vie sont soumis (pour tout versement réalisé depuis le 27/09/2017) au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8%. Toutefois, l’épargnant a la possibilité d’opter pour une imposition au barème, option globale couvrant tous les revenus du patrimoine. Dans cette hypothèse, le prélèvement forfaitaire unique qui a été prélevé sera déduit du montant d’imposition dû.

Comment intégrer un OPCI à un contrat d’assurance-vie ?

La tendance observée sur le marché des contrats d’assurance vie révèle que les assurés sont de plus en plus enclins à accepter du risque dans leurs contrats. Par exemple, rien que fin de l’année dernière, la proportion des unités de compte, des encours de l’assurance-vie, a grimpé à 22%, contre 19% fin 2016 et 18% fin 2015. Les raisons d’un tel revirement ne manquent pas et sont même totalement légitimes.

D’abord, nous ne cesserons pas de rappeler qu’un contrat d’assurance-vie est un produit d’épargne malléable et rémunérateur pour se préparer à différentes situations : des compléments de revenus à la retraite, la transmission, et bien d’autres.

Ensuite, contrairement aux contrats mono-supports qui ne proposent pas plus de 2% par an, les unités de compte, quant à eux, ont eu « entre 2013 et 2017, une performance moyenne de 4,6% », selon la Fédération Française de l’Assurance.

Pour rappel, sont dits appelés unités de compte, les fonds actions, les parts de OPCVM, la pierre papier (SCPI, OPCI), et bien d’autres. Dans les sections ci-dessous, nous nous intéresserons plus particulièrement aux OPCI (Organisme de Placement Collectif dans l’Immobilier) comme unités de compte dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

Tendance du marché des OPCI dans l’assurance-vie ?

Concernant la tendance des OPCI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, il est à souligner la distribution des OPCI reste très importante : Par exemple, en 2014 ils ont collecté près de 3,28 Milliards et 2,49 Milliards d’euros en 2015. Les raisons de cette progression tiennent aux caractéristiques des OPCI, lesquels comme les SCPI se reposent sur un actif tangible, et promettent des performances de rentabilité immobilière durablement élevées.

Aussi, au sein d’un contrat d’assurance-vie, la souscription aux OPCI en unité de compte permet de réduire sa fiscalité. Car les revenus issus des OPCI au titre des plus values mobilières, sont moins imposés dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

À noter que dans les contrats d’assurance-vie, le choix d’intégration d’OPCI est limité, car les sociétés d’assurance ont des règles de sélection très rigoureuses en matière de sélection des fondsimmobiliers. Toutefois, les avantages des OPCI sont nombreux. Ils ont une rentabilité moyenne de 3,81 % par an depuis 5 ans.

L'autre avantage des OPCI, est qu'il a des sous jacents qui sont facilement liquides, car il s'agit le plus souvent d'actions, de parts de SICAV ou parts de fonds étrangers.

Fiscalité OPCI dans assurance vie

Les revenus de l'assurance vie sont soumis (pour tout versement réalisé depuis le 27/09/2017) au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8%. Toutefois, l'épargnant a la possibilité d'opter pour une imposition au barème, option globale couvrant tous les revenus du patrimoine. Dans cette hypothèse, le prélèvement forfaitaire unique qui a été prélevé sera déduit du montant d'imposition dû.

Par ailleurs, tous les versements qui auront été réalisés jusqu'au 26/09/2017, les gains sont soumis par défaut à l'IR (Impôt sur Revenu).

Actualité

Les placements en OPCI représentent-ils une alternative aux SCPI ?

Suite à la crise financière des subprimes de 2008, on s’est interrogé sur la création d’un nouveau placement plus diversifié et ne reposant pas uniquement sur de l’immobilier. Les OPCI sont nés en 2008 par réaction à cette crise.

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Les OPCI Grand Public

Un OPCI, ou Organisme de Placement Collectif Immobilier, est un parc d’investissement non coté qui est principalement composé d’investissements immobiliers. Mais contrairement à la SCPI, le patrimoine d’un OPCI n’est pas uniquement composé d’actifs immobiliers.

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SCPI ou OPCI ? Quels avantages et inconvénients ?

On entend souvent parler de SCPI et d’OPCI. Pour un investisseur, il est souvent difficile de s’y retrouver surtout lorsqu’on sait qu’ils portent tous deux sur de l’immobilier.

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Foire aux questions

C'est quoi un OPCI ?
Définition d'un OPCI
Quels-sont les avantages et les risques des OPCI ?
Les OPCI se caractérisent par des avantages similaires à ceux des SCPI (à savoir la liquidité, la mutualisation des risques, la diversification du patrimoine, investissement immobilier accessible avec de faibles montants).
Quelle fiscalité pour les OPCI ?
Le régime fiscal applicable au particulier qui détient des parts d'OPCI en 2017 dépend de son mode de souscription, à l'image des porteurs de parts d'OPCVM classiques (Sicav et FCPI).
Comment s'est comporté le marché des OPCI en 2017 ?
Implanté en 2008, le marché des OPCI grand public est en plein essor. Sa capitalisation est à sens unique, elle grimpe, pour atteindre près de 13 milliards d’euros à la fin de l’année 2017.  A l’instar des SCPI et bien que moins accessibles, la popularité des OPCI n’a cessé d’augmenter ces dernières années.
OPCI et Assurance Vie
La tendance observée sur le marché des contrats d’assurance vie révèle que les assurés sont de plus en plus enclins à accepter du risque dans leurs contrats. Par exemple, rien que fin de l’année dernière, la proportion des unités de compte, des encours de l’assurance-vie, a grimpé à 22%, contre 19% fin 2016 et 18% fin 2015.
Pourquoi les OPCI ont-ils vu le jour ?
Suite à la crise financière des « subprimes » de 2008, on s’est interrogé sur la création d’un nouveau placement plus diversifié et ne reposant pas uniquement sur de l’immobilier. Les OPCI sont nées en 2008 par réflexion à cette crise et son architecture est le reflet de ces besoins.
Pourquoi choisir l’OPCI plutôt que la SCPI ?
Souvent décrits comme complémentaires, les SCPI et OPCI sont des investissements « pierre-papier » qui partagent de nombreux points communs tels que la mutualisation des risques ou l’absence de gestion du parc immobilier pour l’investisseur.
Marché SCPI vs. Marché OPCI ?
Lorsque l’on compare le marché des SCPI et des OPCI on peut remarquer qu’ils suivent une trajectoire similaire : une croissance exponentielle depuis 2007 et une apparition remarquée pour le grand public.
Avantages fiscaux des SPPICAV et FPI ?
Les OPCI peuvent prendre soit la forme juridique d’une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) ou celle d’un Fonds de Placement Immobilier (FPI).
Comment est calculée la performance d'un OPCI ?
La performance d’un OPCI est calculée grâce à la valeur liquidative de la fin de période. Cette dernière reflète la valeur des actifs composant le portefeuille.